處理商品房買賣認購書糾紛有哪些辦法?

商品房買賣認購書糾紛在實踐中很常見。那麼，處理商品房買賣認購書糾紛有哪些辦法？怎麼才能避免出現商品房買賣認購書糾紛？在處理商品房買賣認購書糾紛中，怎麼維護當事人的合法權益？

如何處理商品房買賣認購書的糾紛

1.因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。

(1)“因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同”的情形分析。

出賣人具備訂立房屋買賣合同的條件而不訂立，能否判決當事人訂立房屋買賣合同?

一般認爲，有效成立的合同應當被實際履行，除非存在履行不能的情形。有觀點認爲，應當“要求雙方按預約訂立本約，預約中未列人的非主要條款，雙方不能達成協議的，可以由法院參酌交易慣例以判決代替當事人的意思。”

但商品房買賣認購書的履行內容僅僅在於簽訂正式的房屋買賣合同，該簽約行爲雖然受到預約效力的約束，但畢竟合同的訂立是當事人意思自治的過程，不僅要體現合同自由原則，而且因爲商品房買賣認購書畢竟只是預約，如果預約的效力可以強制當事人雙方訂立合同的話，實際上其效力與本約沒有區別。最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條並沒有賦予商品房買賣認購書強制訂立本約的效力，而是認爲“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。”

約定簽約時間屆至時出賣人尚未取得售房資格，出賣人要求訂約的，如何處理?

出賣人未取得售房資格的情形有二：一是因具有《城市房地產管理法》第三十七條規定的情形，禁止其轉讓的;二是預售人未取得預售許可證明的。在商品房預售情形下，出賣方(預售方)預售須具有商品房預售許可證明方能進行預售，否則對預售合同的效力產生影響(最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第二條，見本書對商品房預售合同效力的相關論述)。如果在約定訂立預售合同的特定時段，出賣人要求訂約，而買受人以出賣人尚未取得預售資格、一旦締約則有預售合同無效(起訴前出賣人仍不能取得預售許可證明等預售條件，預售合同無效)的風險爲由，不願履行締約義務的，屬於因出賣人原因而不能訂立房屋買賣合同的情形。

(2)違反商品房買賣認購書確定的簽約義務的責任。

商品房買賣認購書對當事人產生的拘束力，表現在創設了當事人的締約義務，即約定的是當事人爲將來訂立本合同而談判的義務。合同約定的是當事人爲特定行爲的義務，而不是對行爲結果的直接確認。但是，何種情況當事人可以不籤合同，並無明文規定。實務中法官可結合當事人不願履行簽約義務的具體情形，並結合考察當事人合同的目的綜合認定。

因當事人一方原因，違反商品房買賣認購書確定的簽約義務而未能訂立商品房買賣合同，該當事人應當賠償履行利益還是信賴利益?最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條規定：“出賣人透過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作爲訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。”從該條規定看，定金在此處的作用是作爲當事人對信賴利益賠償額的約定。

2.因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第四條第二款規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。