什么情况下买房人能退房

买受人退房的情形大致有以下几种：
1、延迟交房；
2、开发商的原因导致合同无效；
3、开发商未经买受人同意随意变更设计；
4、房屋无法拿到不动产权证；
5、房屋不能贷款；
6、实测房屋面积与合同约定面积误差超过3%；
7、房屋质量不合格；
8、商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格；
9、房屋质量不合格严重影响使用；
10、开发商将房屋进行了抵押。
法律依据：
《商品房买卖合同司法解释》第九条
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。