买方起诉退房并主张增值损失纠纷 北京房产律师——开发商五证不全且多年未办理成功

原告诉称

宋某兰向本院提出变更后的诉讼请求：1.请求确认宋某兰与A公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2.请求依法判令A公司退还宋某兰购房款389648元及利息；3.请求依法判令A公司赔偿宋某兰购房贷款利息28994.54元及利息；4.请求依法判令A公司赔偿宋某兰的房屋溢价损失950552元；5.请求依法判令A公司赔偿宋某兰房屋装修款项38500元及利息；6.本案诉讼费用、评估费用由A公司承担。

事实和理由：2007年5月28日，宋某兰与A公司签订《商品房买卖合同》。根据合同约定，宋某兰购买A公司开发的北京市房山区一号房，房屋总价为389648元。宋某兰2007年支付首付款189648元，向某银行贷款20万元，现贷款已全部还清，因此，房屋价款本息合计418642.54元。

根据合同附件五的约定，出卖人承诺在买受人缴清全部房款及办理产权的相关税费后三年之内，为买受人办理完毕房地产权属证明书。现宋某兰已将全部房款缴清，因A公司原因，至今未给宋某兰办理房地产权属证书。在2020年，经宋某兰向相关部门了解，宋某兰所购买的XX幢楼属于非法占地，已经被没收，即涉案房屋的所有权证根本无法办理。A公司侵犯了宋某兰的合法权益，故诉至法院。

被告辩称

A公司辩称，认可双方签订的合同的真实性，但是证明目的说是我公司原因导致合同无效不认可。当时是先开发后办理相关手续，由于房屋土地政策变化，北京市不给办理房屋预售许可证，此情况在双方签订的附件五合同补充协议中已经明确说明。宋某兰是明知此情况，当时贪图便宜购买我公司房屋。双方还约定如果买房人后悔购买房屋还要支付出卖人违约金，且买受人不得因房屋没有预售许可证为由提起诉讼，可见，本案宋某兰对涉案房屋不能办理预售许可证的情况是提前明知的，也有过错。

A公司已经实际支付给了宋某兰68.6万多元，包含支付了该房屋的剩余贷款本金及利息58821.13元，赔偿宋某兰627178元。我公司同意返还购房款，其他利息和损失不同意支付，没有法律依据，造成无效的原因是双方的过错，双方是对等责任，应各自承担自己的责任。

A公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令宋某兰限期腾退其占有的北京市房山区一号房屋；2.反诉费由宋某兰承担。

事实和理由：宋某兰与我公司于2007年5月28日签订了《商品房买卖合同》，宋某兰购买我公司开发的北京市房山区一号房屋，建筑面积68.6平方米。我公司为宋某兰办理了入住手续后，宋某兰一直居住在该套房屋内。本案过错责任不是单方原因所造成的，在合同补充协议附件五中，明确规定了解除合同的责任和责任承担方式。因此，宋某兰理应将其占有的涉案房屋限期腾退并返还给我公司。

宋某兰针对A公司的反诉辩称，我同意退还房屋，但后续真正的权利人主张房屋的话与我无关。

法院查明

2007年5月28日，A公司（出卖人）与宋某兰（买受人）签订《商品房买卖合同》，宋某兰向A公司购买位于房山区一号房屋（以下简称一号房屋）一套。该合同约定：房屋总金额389648元。买受人于2007年5月28日交首付款89648元，其余尾款30万元作贷款。出卖人应当在2006年12月15日前交付房屋，在房屋交付使用后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付屋价款的0.5%向买受人支付违约金。

2007年5月29日，宋某兰（买受人）与A公司签订《商品房买卖合同》附件五合同补充协议。该协议确认，买受人认购的房屋为现房，该项目四证齐全，北京市国土资源和房屋管理局对在区、县内立项的项目不予办理商品房预售许可证。该附件同时约定：买受人自愿签订本合同即已与出卖人在此问题上达成共识，因此，买受人不能因没有商品房预售许可证而提出解除合同。如买受人因此而后悔，出卖人有权扣除买受人总房款的10%作为违约金，利息及其他损失由买受人承担。

《商品房买卖合同》及其附件还对双方的其他权利义务作了约定。出卖人承诺在买受人缴清全部房款及办理产权的相关税费后三年内，为买受人办理完毕房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付屋价款退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿损失；如买受人不退房，每延期一日，出卖人按已付屋价款的万分之二向买受人支付违约金。

2007年5月29日，宋某兰（买受人）与A公司（出卖人）签订《补充协议》，内容为：“经双方协商同意，买受人自购房合同签订之日起15日内向银行办理完银行按揭手续，以买受人、出卖人、银行三方确认当日为准，否则每拖延一日买受人向出卖人支付贷款金额的日万分之五违约金。此补充协议条款与合同正本同样具有法律效力。”

上述合同签订后，宋某兰按照约定以首付加按揭贷款方式向A公司交纳了购房款389648元;A公司向宋某兰交付了一号房屋。宋某兰至今未取得房屋所有权证书。

2018年10月31日，A公司（甲方）与宋某兰（乙方）签订《协议书》，内容如下：经甲乙双方友好协商同意，就甲方售予乙方坐落在一号，原售房屋每平方米单价5680元，其所有权证至今未能办理，且乙方明知上述情况仍继续居住使用，自愿不退房。为此，达成未办理所有权证赔偿事宜协议如下：1.甲方按乙方所有房屋合同中的建筑面积，以每平方米10000元赔偿乙方。2.甲方为乙方在银行垫付的该房屋贷款及利息费用共计58821.13元；前述款项从甲方准予赔偿乙方的款项中先行扣除，剩余款项，甲方承诺2019年10月31日前支付乙方627178元。

3.乙方收到上述赔偿款后，放弃追诉甲方的其他权利，并保证不再向任何部门追诉原购房合同赋予的权利。4.乙方承诺此房屋以后可办理所有权证时，其相关费用自行承担。5.甲乙双方均认可此协议，无其他争议，签订后不予反悔。6.若甲方没有在承诺时间内作出赔偿，视为违约；甲方按准予赔偿款项每日万分之二的比例向乙方支付违约金。A公司在甲方处加盖公章，宋某兰在乙方处签名并按手印。后A公司按照《协议书》约定垫付了贷款本金及利息费用共计58821.13元。2019年10月31日，宋某兰收到A公司支付的赔偿款627178元。

本案审理过程中，根据宋某兰申请，房地产评估总价202.62万元。

另查，2007年5月14日，北京市规划委员会向A公司作出《违法建设停工通知书》，认定一号房屋所在的XX#住宅楼属违法建设，责令立即停止用地，停止施工。2010年9月14日，北京市国土资源局向A公司作出《国土资源行政处罚决定书》，认定XX园XX号住宅楼项目未办理用地审批手续，属未经批准非法占用土地的行为，并作出处罚决定，包括没收A公司在非法占用的土地上新建的建筑物等。

2020年10月27日，北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）在给宋某兰的答复告知书中提到，该局未曾核发XX幢楼建筑建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

裁判结果

一、确认宋某兰与北京A公司于2007年签订的《商品房买卖合同》及2007年签订的《补充协议》无效；

二、北京A公司于本判决生效之日起十日内向宋某兰返还购房款389648元；

三、北京A公司于本判决生效之日起十日内向宋某兰赔偿经济损失780000元；

四、宋某兰于本判决生效之日起十五日内将位于北京市房山区一号的房屋腾退并返还北京A公司；

五、驳回宋某兰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，A公司至今未取得商品房预售许可证或一号房屋所在项目属于合法建设的有效证件，故双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》应当认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。

A公司与宋某兰于2018年10月31日签订的《协议书》，系以宋某兰继续居住涉案房屋为前提所达成的约定，故在本案情形下，《协议书》已无履行基础。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。关于基于合同无效产生的损失，由于造成涉案合同无效的主要原因是A公司所建项目未能取得合法建设手续，故A公司应当承担主要责任；同时根据涉案合同内容，宋某兰对于涉案房屋未取得预售许可证是明知的，故宋某兰亦应承担部分责任。

综上，对于宋某兰提出的确认双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效并返还购房款的诉讼请求，以及A公司提出的返还一号房屋的反诉请求，法院予以支持。同时综合考虑房屋溢价损失及装修残值、双方当事人的过错程度、合同履行情况等因素，参考评估意见，在扣除《协议书》已赔偿部分后，法院酌情确定A公司向宋某兰赔偿经济损失78万元。宋某兰主张过高及不合理部分，法院不予支持。