北京房产律师——借名购买亲属拆迁安置房未有协议起诉过户纠纷

原告诉称

秦某兰向一审法院起诉请求：1.判令秦某霞将位于北京市东城区一号房屋过户至秦某兰名下；2.诉讼费由秦某霞承担。

秦某霞上诉请求：撤销原判，改判驳回秦某兰的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。

事实和理由：1.一审法院未追加秦某霞的前夫吴某为共同被告，遗漏必须参加诉讼的当事人。涉案房屋系使用秦某霞、吴某夫妇的工龄折扣经房改拆迁回购的，此房虽登记在秦某霞名下，但属夫妻共同共有物权，对于秦某兰主张借秦某霞之名买夫妻二人的回迁房，不但没有与秦某霞达成合意，也没有征得吴某同意或追认，侵害了吴某的共有物权，程序上剥夺其抗辩权。

2.秦某兰主张涉案房屋是其部分出资（秦某霞认为是借款，另购房款中还有秦某霞、吴某的工龄折扣款），即使如此，亦不足以证明其与秦某霞之间存在“双方存在借名登记的约定”，不符合借名买房应该包含的两个要素，一是双方约定一方以他人名义出资购房，二是足以证明双方存在借名登记的约定。这个举证责任应该分配给出资一方。一审法院没有要求秦某兰举证证明借名登记约定存在的事实，不符合相关规定要求。

3.涉案房屋拆迁回购是“房改带危改”，是面向特定回迁居民的，政府在回迁安置政策上是有优惠政策的，因此借名买房违背社会公共利益。4.秦某霞仅此一套拆迁安置住屋，失去此房则无处居住，此房有房改房的优惠价格，占用了夫妻双方的工龄折扣，之后夫妻双方则再也不能享受到任何政策性房源和公积金贷款，也无力购买商品房，于情于理不可能同意秦某兰借名买房，双方之间系为了帮助秦某兰拆迁作为周转房形成的借贷借住关系。

5.一审遗漏2001年4月23日签订的《回迁意向书》的事实，签订该意向书的前提条件是搬家腾退并拆除自建房，证明回迁房是秦某霞夫妻安家立命之本，不可能将此唯一占用己方工龄和购房资格的回迁房让与他人。6.2017年8月24日签署的协议不能证明有借名买房并配合房产过户的合意，除了证明秦某兰有部分出资外，只能证明双方只有共同卖房的合意。

被告辩称

秦某兰辩称，同意一审判决，不同意秦某霞上诉请求及意见。1.秦某霞与吴某不是夫妻，双方已于2015年离婚，夫妻共同财产应该在离婚时分割，现在主张权利没有依据。一审没有遗漏必须参加诉讼的当事人，程序上没有问题。

2.吴某离婚后购买了政策性房产，享受了相应的优惠购房，且在一审中吴某明确表态秦某霞是涉案房屋的唯一产权人。3.一审中我们已经提交购房合同原件、贷款合同原件、发票原件、还款凭证原件、物业费缴费单原件及录音等证明我们存在借名买房的事实。

法院查明

秦某兰与秦某霞系姐妹关系。秦某兰与赵某英原系夫妻关系，现已离婚。秦某霞与吴某原是夫妻关系，二人于2015年7月27日离婚。位于北京市东城区D号房屋的原承租人为秦某霞。2001年4月27日，秦某霞作为乙方与北京市F公司作为甲方签订《回迁购房协议书》，约定主要内容为：甲方对乙方住用的房屋进行危改。乙方住址东城区D号，在危房改造区内有正式住屋2间；现有正式户口1人，安置人口1人，分别是承租人秦某霞。

甲方安置乙方二居室1套，建筑面积103.8平方米。根据危旧房改造的有关规定，乙方自愿购买东城区一号二居室1套。因甲方提供购买的楼房尚未建成，乙方需自行周转，周转时间2001年4月23日至2001年12月31日。乙方在签订本协议的同时，应按下列各项向甲方交纳购房款，共计291387元，该协议书首页加盖有现金收讫章。

2001年4月危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名秦某霞，应交屋价款258500元，本次交款额58500元，贷款200000元。

2001年5月16日，秦某霞、案外人赵某英作为借款人与某银行作为贷款人及秦某霞作为担保人签订北京市住屋资金管理中心个人住屋担保委托贷款借款合同。贷款金额为200000元，贷款期限为60月，自2001年5月16日至2006年5月15日，并以东城区一号房屋作为抵押。贷款于2004年5月24日还清。

2002年1月7日，秦某霞作为乙方与北京市F公司作为甲方签订《危旧房改造回迁购房补充协议书》，约定主要内容为：乙方在危改项目中回迁购买的楼房现已竣工。甲乙双方在原签协议基础上，就所购楼房的相关事项，签订补充协议如下：乙方自愿购买的一号二居室1套，乙方应补交购房款4057元。该补充协议首页加盖有现金收讫章。

2002年危改居民购房安置交款单中载明，安置户姓名秦某霞，本次交款额4057元。

同日，涉案房屋可以办理入住手续，秦某兰入住涉案房屋并居住至今，缴纳了在此期间产生的物业管理费。

2004年银行现金交款单中载明，交款单位为秦某霞，款项来源为全部还清贷款，金额为84677.31元。

2004年6月30日，涉案房屋办理了房屋所有权证。2017年8月22日，涉案房屋办理新不动产权证书。

对于购房款支付情况，秦某兰陈述其以现金形式支付购房首付款58500元，贷款20万元，后期以现金形式支付房屋差价款4057元。另，秦某兰于2006年给付秦某霞折抵的房屋拆迁款及利息共25万元，其中利息5万元秦某霞予以退还。对于贷款由秦某兰偿还，现已还清。

秦某霞陈述购房款由秦某霞支付，秦某霞从秦某兰处借款58500元和4057元交给拆迁单位，贷款20万元的还款是由秦某兰前夫赵某英偿还，但因房屋是秦某霞的，由秦某兰居住，因此秦某兰偿还的贷款就折抵了租金。秦某霞的确收到过秦某兰给付的20万元，但该笔钱款为借款与购房款无关，在2007年秦某霞已偿还秦某兰5万元，因秦某兰未出具收条，故后期未继续偿还。

对于房屋的居住情况，双方均认可房屋交付后由秦某兰居住使用，但秦某霞称为秦某兰借住屋屋，购房人应为秦某霞。

庭审中，秦某兰提供了《危旧房改造回迁购房协议书》，《危旧房改造回迁购房补充协议书》、北京市住屋资金管理中心个人住屋担保委托贷款借款合同、银行现金交款单、原房屋所有权证的原件等材料，拟证明房屋为借秦某霞之名购买，所有原件保存在秦某兰处。

庭审中，秦某兰申请证人刘某出庭作证，证人陈述秦某兰家与证人家准备一起购买别处房屋，后来秦某兰因购买秦某霞拆迁安置的房屋，便不再购买别处房屋。对此，秦某兰认可其真实性。秦某霞认为证人与秦某兰关系特殊，不认可其真实性。

秦某霞申请证人吴某出庭作证，证人陈述涉案房屋为拆迁安置住屋，秦某霞是唯一的被拆迁人，所有的协议是秦某霞所签。涉案房屋是秦某兰借住的秦某霞的房屋。对此，秦某兰不认可其真实性，认为证人为秦某霞的前夫。秦某霞认可证人证言的真实性。

庭审中，秦某兰提供双方于2017年8月24日签署的协议一份，拟证明，双方均认可涉案房屋的购房款由秦某兰出资。该协议载明：由秦某霞、秦某兰双方约定将秦某霞名下东城区一号房产（秦某兰出资购房）共同商定将此房出售，出售后房款到账后，秦某霞将售房款自留250万元，其余房款打到秦某兰账户（第一时间）协议认可，绝不反悔。对此，秦某霞不予认可。

法院认为，依法成立的合同受法律保护。根据本案查明事实，涉案房屋虽系以秦某霞名义购买，但所有款项系由秦某兰出资支付。房屋自交付后一直由秦某兰居住使用并交纳物业管理费等费用。房屋在办理抵押贷款后，贷款均由秦某兰方偿还。涉案房屋的《危旧房改造回迁购房协议书》及《危旧房改造回迁购房补充协议书》，危改居民购房安置交款单，北京市住屋资金管理中心个人住屋担保委托贷款借款合同，银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件均由秦某兰持有。

此外，秦某兰对于其借名买房的原因、过程、款项的构成进行了合理说明，故法院认定双方存在口头上的借名买房法律关系。现秦某兰要求秦某霞将涉案房屋产权登记转移至其名下的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于秦某霞所提双方不具有借名买房关系，购房首付款及贷款为秦某兰方代为垫付，双方之间是借款关系，购房人为秦某霞的主张，因秦某霞对此未提交任何有力证据予以证明，亦未就上述问题作出合理的、令人信服的解释，故对秦某霞的主张法院不予采信。

双方在产生借名买房法律关系后，秦某兰已实际占有使用了标的物，秦某霞以秦某兰的诉讼请求超过诉讼时效为由予以抗辩，依据不足，法院不予采信。

二审中，秦某霞申请调取拆迁单位北京市F公司办理回迁购房计算屋价时用到的秦某霞、吴某夫妇二人的工龄折扣的材料，并提交结婚证、离婚协议书。经本院审查，离婚协议书显示秦某霞与吴某于2015年7月27日离婚，其中载明“……三、夫妻共同财产分割：双方婚后无共同财产及房产。”

裁判结果

秦某霞于判决生效之日起十日内协助秦某兰将位于北京市东城区一号房屋产权转移登记至秦某兰名下。

房产律师靳双权点评

当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据在案证据及双方庭审陈述，涉案房屋以秦某霞名义购买，但购房所需款项均由秦某兰出资支付及偿还贷款。房屋自交付后一直由秦某兰居住使用并交纳物业管理费等费用至今。另，秦某兰持有《危旧房改造回迁购房协议书》、《危旧房改造回迁购房补充协议书》、危改居民购房安置交款单、北京市住屋资金管理中心个人住屋担保委托贷款借款合同，银行现金交款单，原房屋所有权证等手续原件。综合上述事实，秦某兰主张其系借用秦某霞的名义出资购买房屋，其应为房屋实际所有权人，具有事实依据。

现该房屋过户亦不存在法律或政策上的限制，法院支持秦某兰要求秦某霞将涉案房屋产权登记转移至其名下的请求，并无不当，秦某霞提交的离婚协议书中已经明确双方婚后无共同财产及房产，足以证明双方就婚姻存续期间的共同财产已经处理完毕，现秦某霞主张涉案房屋有秦某霞、吴某的工龄折扣款、吴某对涉案房屋享有权利、法院遗漏应该参加诉讼的当事人，依据不足。

秦某霞申请调取拆迁单位办理回迁购房计算屋价时用到的秦某霞、吴某夫妇二人的工龄折扣的证据材料，法院不予准许。关于秦某霞上诉主张其与秦某兰双方之间系为了帮助秦某兰房屋拆迁作为周转房形成借款、借住关系一节，该主张与2017年8月24日秦某霞与秦某兰签署的协议中确定的双方均认可涉案房屋的购房款由秦某兰出资的事实，以及秦某兰于2002年1月7日入住涉案房屋并居住至今的事实明显不符，秦某霞未就其主张的借款关系提供任何有力证据予以证明，故法院对其主张不予采信。