怎樣處理? 最高院案例:農村房屋買賣合同中約定拆遷事由
- 拆遷安置
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實踐中存在著大量的農村房屋買賣後遇到拆遷產生糾紛的情況,那麼買賣合同中有拆遷相關事由的約定,應當怎麼認定?下面晏清律師來為您解讀這則案例。
【基本案情】
李某與張某多年前簽訂房屋買賣協議,後遇到拆遷產生糾紛。李某因訴A市B區地方、張某確認行政行為無效及補償一案,不服法院判決,申請再審。
李某再審請求:
一、撤銷 號行政判決和 號行政判決;
二、改判確認 政府 村拆遷指揮部與 簽訂的《拆遷補償安置協議》無效;
三、改判 政府按照《 》的標準補償再審申請人的宅基地及被拆房屋損失,並參照 政府 村拆遷指揮部與 簽訂的《拆遷補償安置協議》補償再審申請人回遷安置房屋396平方米,房屋及附屬物損失49560元,搬遷補助費、過渡費及獎勵費等101032元(過渡費暫計24個月,其後繼續計算至實際回遷安置之日)和本案訴訟費用100元;四、將本案發回重審。
最終法院裁定駁回李某的再審申請。
【裁判要點】
1、該地方根據買房人提供的《房屋及宅基地轉讓協議》、《集體土地使用證》、《承諾書》、《空房驗收單》等材料,與其簽訂《拆遷安置補償協議》,應當認定為已經履行了審慎審查的職責。
2、《房屋及宅基地轉讓協議》中寫明有關征收的條款“如遇國家、政府徵收,出讓方必須無條件協助受讓方領取全部補償款及房屋等內容”,此條款屬於雙方對拆遷安置所涉及利益的自由處分。
3、雖然轉讓協議經認定無效,但其已經居住多年並且支付合理對價,李某要求確認《拆遷補償安置協議》無效,並對進行補償,此舉有違誠信原則,侵犯張某的信賴利益,不符合法律規定。
【律師分析】
我國採取“房地一致”的原則,農村房屋只能賣給同一集體經濟組織的成員。地隨房走,房地不可分離。
一般來說農村宅基地及房屋不得對外轉讓,其房屋拆遷所獲得的利益也應當歸房屋所有權人所有。
本案中雙方簽訂的轉讓協議雖被確認無效,但其中明確約定了有關拆遷相關事宜,屬於對利益的自由處分。案涉的宅基地及房屋因拆遷已經喪失了居住和使用的功能,轉為拆遷利益。倘若確認拆遷協議的無效,有悖誠實信用原則,明顯不合理,也違背法律規定。
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