宅基地買賣糾紛出現的原因有哪些?

發生宅基地買賣糾紛是宅基地轉讓的常見現象。那麼，宅基地買賣糾紛出現的原因有哪些？宅基地買賣需要遵守哪些規定？宅基地買賣有哪些注意事項？宅基地買賣有哪些法律限制？

宅基地買賣糾紛出現的原因：

(一)規定原則，層次較低

調整農村房屋、宅基地使用權的法律規範數量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關於買賣方面的規範數量就更少。目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規範進行調整。國務院雖於1993年頒佈了《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，但其僅規定了申請建房的程序和審批權限，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規定。國家土地管理局《關於加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規定。與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。

(二)內容不明，衝突嚴重

由於法律及法規的規定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統性差，而且存在矛盾、衝突、權責不清等問題。

1、關於宅基地單獨買賣

根據前述法律規定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用於非農業建設，轉為建設用地使用權。但宅基地作為村民建房用地，其可直接用於非農業建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規定了宅基地使用權的批准或者不予批准，僅是規範建房行為而非買賣行為。導致各地在實踐中出現了不統一的情形。

2、關於宅基地和房屋抵押

根據《擔保法》規定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。當房屋與宅基地結合之後，如何確定房屋抵押後宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規定。實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物範圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。

3、關於宅基地能否連同房屋一起移轉

《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對於農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規定，理解上易產生歧義。

如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利於宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關於宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地產開發投資，使宅基地的原有功能發生改變;如果要對買受人資格加以限制，那麼應該如何限制?法無明文規定。有人認為，應限制在本村範圍內，因為只有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。也有人認為，應限制在本鄉範圍內，因為在一個鄉範圍內政府對農民宅基地實施管理最為有效。還有人認為應限制在本縣範圍內，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制範圍為一個縣境內。認識上的不統一必然導致做法的不一致。

如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。

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