聊城江北水城XX朱老庄镇中学与张XX租赁合同纠纷一审民事判决书

法定代表人：孙XX，校长。

委托诉讼代理人：孙X，山东智祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈腾，山东智祥律师事务所律师。

被告：张XX，男，1963年4月18日出生，汉族，农民，住聊城江北水城XX。

委托诉讼代理人：傅XX，聊城东昌正坤法律服务所法律工作者。

原告聊城江北水城XX朱老庄镇中学与被告张XX租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，分别组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告的委托诉讼代理人孙X、陈腾与被告张XX及委托诉讼代理人傅XX到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人陈腾与被告张XX臣的委托诉讼代理人傅XX到庭参加诉讼。后因本案需以另一案的处理结果为依据，经本院院长批准，本案依法中止审理，本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、请判令原、被告之间的租赁协议无效；2、判令被告将租赁土地返还给原告并恢复土地原状。事实与理由：2004年4月7日，双方口头约定原告将位于朱老庄乡中学的部分国有划拨土地租赁给被告，租金20000元。合同约定后，被告在该土地上建设商品房从事经营活动。该土地即未签订土地使用权出让合同，也未缴纳土地出让金。租赁时，该宗土地上无其他建筑物。被告在租赁土地上所建房屋未办理规划许可证和施工许可证，未取得房屋产权证明。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，国有划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门批准、登记，不得转让、出租和抵押。原告出租的土地属于国有划拨土地，双方约定合同时未按规定办理批准登记手续。故原被告双方约定的土地租赁合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力。根据该法第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当返还。因原被告双方无法协商一致，现诉至法院，请求判如诉请。

被告辩称，原告所述与事实相悖，其诉求无法得到法律支持。一、原、被告于2004年4月7日约定的合同合法有效，合同所涉及的土地使用权为当时东昌府区朱老庄乡中学。该中学是根据上级关于小城镇建设的指示精神，经市规划局、区建设局批准，对乡驻地李田路两侧进行统一规划建设，和被告约定的土地租赁合同，并明确了所处位置及使用面积、租赁期限，明确了被告建筑必须按乡政府所设计的图纸施工，由乡建委负责放线监督管理，不得随意改变。二、双方约定的合同为土地租赁合同，并非土地使用权出让和转让，不存在原告诉状中所说的出让金之说，被告只要按照双方约定交付租金即可。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定：“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动。合法权益受法律保护。”第二十八条规定“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物，其他附属物租赁给承租人的使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”第二十九条，土地使用权出租、出租人与承租人应当签订租赁合同。根据以上法律规定，只要是租赁的时间不超过出租人获得该土地的使用权的使用年限，双方约定的租赁合同，约定的租赁年限即为合法。三、被告获得土地使用权后，在乡政府统一规划设计的图纸进行放线建设，并由乡政府分管领导坐镇指挥，乡建委李XX等人现场丈量监督施工，在规定的期限内完成朱老庄乡的城镇建设。综上，原告的诉求没有事实根据，也无法律支持，请人民法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2004年4月7日，原被告口头约定土地租赁合同，内容为：根据上级关于小城镇建设的指示精神，经市规划局、区建设局批准，对乡驻地李田路两侧进行统一规划建设，经双方协商，在公正、公平、自愿的基础上约定土地租赁合同。原告将学校大门东政府规划的土地租赁给被告使用，租赁时间为60年，所租土地所有权归原告，在租赁期间被告享有土地使用权，租赁期满，如被告继续租赁，双方共同协商可延续合同，如终止合同，被告负责将地上附着物清除干净。被告必须按乡政府设计的图纸施工，由乡建委放线、监督、管理。不能随意改变样式，并自放线之日起半年内将楼房建造完毕。被告不能向原告校内排污、排水，不能在原告校园内开门、掏洞。被告不能在原告院墙上搭建棚舍及其他建筑。租赁费20000元，被告一次性交付原告。原告只有偿提供给被告土地使用权，建房所需费用及以后所产生的费用由被告自己承担。合同约定后，被告按照合同约定履行了义务。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的超过部分无效，原被告约定租赁合同超过二十年的部分应无效。聊城江北水城XX朱老庄镇中学和被告张XX约定的租赁合同的其他内容，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。原告将闲置的土地出租，没有侵犯国家、集体及第三人的利益，原告称合同无效不能成立。被告在租赁的土地上建设房屋，是否取得了相关的土地审批手续，应当由有关部门进行处理，但不影响租赁合同的效力。综上，原告请求判令双方签订的土地租赁合同无效，理由不充分，本院不予支持。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、聊城江北水城XX朱老庄镇中学和被告张XX约定的租赁合同超过二十年的部分无效。

二、驳回原告聊城江北水城XX朱老庄镇中学的其他诉讼请求。

案件受理费100元，由原告聊城江北水城XX朱老庄镇中学负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　谢润林

人民陪审员　　李玉霞

人民陪审员　　张淑荣

二〇一七年十一月三十日

书　记　员　　陈XX