房产合同律师——购房签署合同但未有开发商盖章后其不愿退款怎么办

原告诉称

孙某鑫向本院提出诉讼请求：1.解除孙某鑫与A公司签订的《房源确认表》；2.A公司返还孙某鑫购房款4836331元；3.A公司支付孙某鑫利息；4.诉讼费由A公司承担。

事实与理由：孙某鑫就购买金府大院房屋与A公司达成合意，并于2018年10月27日签订《房源确认表》，载明：“.....预计总房款12701401元......付款周期为：1.签订本确认单当日缴纳总房款18%房款，人民币2200000元整；2.2018年10月31日前缴纳总房款15%房款，人民币2000000元整；3.2018年11月5日前缴纳总房款的7%，人民币636331元；4.其他约定：享受95折团购优惠，折后总价12066331元......

孙某鑫于2018年10月27日向北京B公司（以下简称“B公司”）支付2200000元，于2018年10月31日向B公司支付2000000元，于2018年11月5日向B公司支付636331元。现A公司告知孙某鑫无法按照承诺的价格向孙某鑫销售房屋。

被告辩称

A公司辩称，不同意孙某鑫的诉讼请求。《房源确认表》无A公司盖章，故双方并未成立合同关系。孙某鑫要求解除合同并非A公司的行为导致，故不同意返还购房款及支付利息。

法院查明

孙某鑫向本院提交《房源确认表》，载明：“......预计总房款12701401元......付款周期为：1.签订本确认单当日（此处上方注明18.10.27）缴纳总房款18%房款，人民币2200000元整；2.2018年10月31日前缴纳总房款15%房款，人民币2000000元整；3.2018年11月5日前缴纳总房款的7%，人民币636331元；4.其他约定：享受95折团购优惠，折后总价12066331元......”孙某鑫在客户确认处签字，赵某宣在客户经理确认处签字，吴某兰在销售经理确认处签字，另有人员在销售主管确认、客服确认、财务确认处签字。

吴某兰作为经办人于2018年11月5日向孙某鑫出具《证明》，载明：“我司于2018年10月31日收款孙某鑫贰佰万元整（2000000），因财务问题改了发票专用章，现需要更换财务专用章的收据，在更换之前，贰佰万元收据有效。我司于2018年11月5日收款孙某鑫陆拾叁万陆仟叁佰叁拾壹元（636331），因财务问题，盖了发票专用章，现需要更换财务专用章的收据，在更换之前，陆拾叁万陆仟叁佰叁拾壹元收据有效。特此证明。

如果建委批价低于现在售价，应按建委批价再享受95折优惠。项目预计于12月份取得预售许可证，取得预售许可证后，提交建委资格审核后根据建委批复网签时间正签，预售许可证后可签订草稿合同。”孙某鑫于2018年10月27日向B公司支付诚意金2200000元，于2018年10月31日向B公司支付诚意金2000000元，于2018年11月5日，向B公司支付诚意金636331元。后案涉房屋建委批复价格为11723787元。

庭审中，A公司提交《北京市商品房预售合同》，该合同显示案涉房屋总价款11606549元，但该合同无出卖人与买受人签字或者盖章。A公司同时提交催款函及快递物流信息，用于证明其向孙某鑫催缴剩余购房款的事实。

经本院询问，A公司明确表示其不能按照《房源确认表》约定的价款向孙某鑫销售意向房屋。

另查，孙某鑫于2019年10月19日以合同纠纷为由对A公司、B公司向本院起诉，要求A公司、B公司退还其4%的优惠差价和多收的1%的增值税税款，返还其100000元，并赔偿其路费。本院经审理判决书，确认：“孙某鑫系基于其和A公司之间的合同关系提起诉讼，而该合同系孙某鑫与A公司为达成买卖合同而形成的预约合同。A公司的工作人员赵某宣、吴某兰在合同形成过程中向孙某鑫承诺售房的折扣，其该承诺的作出系基于其A公司销售人员的身份，且吴某兰系A公司的销售经理，孙某鑫作为善意第三人有理由相信吴某兰作为销售经理有权代表A公司向其承诺相应的折扣，A公司主张销售人员系私自对外承诺，并未得到公司允许，但该主张不能对抗善意第三人。”现该判决已经发生法律效力。

裁判结果

一、孙某鑫与北京A公司签订的《房源确认表》解除；

二、北京A公司于本判决生效之日起七日内向孙某鑫返还购房款4836331元；

三、北京A公司于本判决生效之日起七日内向孙某鑫支付利息

房产律师靳双权点评

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，依据之前判决书，孙某鑫与A公司签订的《房源确认表》为达成房屋买卖合同而形成的预约合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。孙某鑫按照约定的付款周期支付购房款，A公司应当按照约定的价款向孙某鑫销售意向房屋。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

庭审中，A公司明确表示其不能按照《房源确认表》约定的价款向孙某鑫销售意向房屋，孙某鑫据此请求解除《房源确认表》的诉讼请求于法有据，法院予以支持。该确认表自本案起诉状副本送达A公司之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孙某鑫要求A公司返还其购房款并支付其利息的诉讼请求于法有据，法院予以支持。