买房人如何维权？ 洛阳房产律师｜商品房出现质量问题

 一、关键词

商品房买卖合同纠纷，保修期，维修责任

二、案情简介

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

三、案情简介

郑先生购买A公司商品房，郑先生收房时发现房屋存在外墙及屋面防水质量缺陷;墙面裂缝受损情况;柱体构件的垂直度缺陷；空间尺寸质量缺陷；门、窗、护栏安装质量缺陷。协商不成，郑先生起诉至法院，要求A公司承担修复费用。经法院委托，资质的鉴定机构对涉案房屋是否存在质量问题、就质量问题所需的修复方案、采用选定的修复方案进行修复的造价均进行了鉴定，鉴定结论房屋存在质量问题，针对该质量问题进行修复的费用为14224.04元。

四、法院判决

法院判决A公司赔偿郑先生修复费14224.04元，并承担本案鉴定费、诉讼费。

五．律师观点

洛阳房产律师|河南蓝锐律师事务所郭世斌点评关于商品房质量问题，一般应区分情况作出处理，大致分为三种情况。

1、房屋主体结构质量不合格，买房人有权拒绝接受房屋，并要求解除合同，赔偿损失。

商品房在交付使用前开发商应当组织施工单位、监理单位、勘察设计单位等各方对工程质量进行验收，并申请规划、公安消防等政府部门对房屋进行检查，然后开发商向房屋主管部门申请竣工验收备案表，买房人在办理房屋入住手续，应当要求开发商出示商品房竣工验收备案表，开发商未出示，买房人有权拒绝收房，由此引发的迟延交房的责任由开发商承担。商品房在交付使用后出现不合格，买房人有权要求开发商承担责任。

2、商品房出现一般质量问题，在保修期内的，买房人有权要求开发商承担修复责任，开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房人可以自行或者委托他人维修，费用由开发商承担。

根据建设工程质量管理条例（2019修正）第四十条规定，“在正常使用期限内，建设工程最低保修期限，（1）基础设施工程、房屋建筑的基础地基工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修功臣，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

3、商品房出现质量问题严重影响正常居住使用，买房人有权解除合同，并要求开发商赔偿损失。

关于“严重影响正常居住使用”法律没有明确界定，属于法官自由裁量权的范畴，实务中，一般经买房人申请由法院委托专业鉴定评估机构对房屋情况进行鉴定。

律师支招：作为买房人在商品房出现质量问题时，一定注意搜集证据，主要搜集房屋损坏、开发商拒绝或者迟延维修、自行维修等与商品房质量索赔有关的证据。 

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