细数Loft公寓十二宗罪 自住投资都是坑

Loft在中国兴起，与十多年前的电视剧《奋斗》有关。

男主角居住的叫“心碎乌托邦”的改装仓库，在中国年轻人心中扎下了“乌托邦”式的Loft梦，也代表着想象中文艺、个性、独立、自由、DIY的生活方式。

细分市场需求，Loft的消费人群无外乎以下几种：（1）没有购房资格的；（2）首付和总价预算有限的；（3）手上有30~50万闲钱，但是存在银行怕通货膨胀的；（4）小型创业公司；（5）年轻人过渡性购房；（6）老年人养老房。

概而言之，也就是自住和投资两大类。

作为一种特殊的建筑形态，Loft最初诞生于纽约SOHO区，指的是“大型的、少有遮挡的、适应性强的高挑开放空间，通常由工业、商业用途等改造成住宅用途”。

这个有点拧巴的定义，构成了现在Loft的优缺点。那些入手了Loft的买家，后来都或多或少感受到了理想与现实的差距。

现在，我们就围绕Loft的两大核心诉求居住体验、投资价值来谈一谈它究竟隐藏了多少坑。

Loft公寓居住体验

1、公摊占比高，得房率低

虽然开发商宣称买一层可以得两层，但Loft的公摊率经常在30%~40%，相对于平层高层20%的公摊，得房率大幅降低。买一个50平米的公寓，套内面积可能只有30平，二层也不会超过15平，再去掉楼梯占地，实用面积会进一步缩水，多半得依靠大面的镜子来扩展空间。

2、层高不够，空间压抑

多数人喜欢Loft，无非就是看中它买一层顶两层用，但那些空间宽敞、布局疏朗的样板间，不少都是商家用小一号家具做出来的视觉假象。

普通住宅的标准层高是2.8米，Loft层高一般在5米左右，“切成两半”后，平均单层的层高普遍低于普通住宅，稍微厚一点的分隔，就足以瓜分掉二楼的站立空间，如果再加上灯具，就显得更低了，更别说目前开发的越来越低的4.6米、4.4米层高。

在这样的居住空间里频繁走动或长期坐卧，都会感觉到压力。身高在4500px以上的人，伸个懒腰就能给吸顶灯换灯泡。

3、户型不正，通风采光不好

大部分公寓进深都很大，采光只靠一个窗户。

除了两侧的户型可能会南北通透，大多数都是一侧开窗的单面房，难以形成空气对流。看着挺大的落地窗只是个摆设，开窗的面积很小。如果赶上公寓楼内没有完备的排风管道，楼上楼下做饭的油烟都能闻得到。

二层的窗户基本都是打不开的，想要通风只能依靠一层，受Loft层高所限，一层开窗通风，二层基本是感受不到的。

此外，Loft公寓的卫生间多为没有窗户的暗卫，极为潮湿，水汽和发霉异味久久不散，24小时不停运转排气扇也无济于事。

4、钢结构，隔音不佳

大部分Loft的隔层都是使用钢结构搭建，隔音效果远远不如钢筋水泥结构，不仅一层和二层之间易于传声，连门内与通道间也一清二楚。很多Loft户型为了空间开阔，二层的卧室采用开放式设计，私密性也会大大下降。

5、楼梯窄陡，存安全隐患

虽然说是两层，但其实很多Loft第二层只布置了卧室，洗手间、客厅、厨房、餐厅全都在一层。这就意味着，每天需要在楼上和楼下之间跑来跑去，先不说会不会很累，如果家里有老人、小孩或者孕妇，危险也会大大增加。

加之Loft面积小，楼梯注定只能设计得比较窄小、陡峭，每级阶梯的尺寸都会很小，上下楼梯时一不小心就可能会摔跤。

6、水电费采商用标准，生活成本高

Loft在使用功能和区位上更接近商业用地，水、电、暖气、物业等费用都是按照商业标准收取的，单价相较于民用住宅高出好几倍，空调、冰箱、暖气或者地暖的使用，都会大大增加资金支出。

公寓一般不通天然气，如果用液化气，成本要比天然气高很多。

7、邻居成分复杂

Loft商住两用的性质，注定了它的住户成分复杂。摊上什么样的邻居，就要靠运气了。小区里面会有很多的公司、库房、民宿，甚至还会有不少的商店门面。来来往往的人工作、办事、消费都有，周围环境嘈杂，容易脏乱。

8、不能落户，没有学位

Loft不能用于落户，对那些想要在大城市扎根的外地人来说，不是最合适的选择。

Loft不能划分学区，即使周边有重点名校，孩子也不能就近入学。哪怕地理位置再好，交通再便捷，价格再便宜，只要不是丁克一族，就尽量不要考虑Loft。

Loft公寓投资价值

9、产权年限远低于普通住宅且不能自动续期

普通住宅的产权是70年，到期后可以续期，而商用公寓的产权是40年到50年不等，到期后“依照法律规定办理”，意思是到时看政府对于商业用地的规划再来决定怎么办。换言之，商业公寓的未来是个未知数，很有可能不再属于购房者。

10、难抵押，税费高，融资和变现难度较大

商业属性公寓很难像住宅一样到银行抵押贷款，这就意味着其具备高难度融资属性。

至于变现，最大的阻挠便是高税费。一般来说，公寓出售需要交纳契税、增值税、土地增值税、个人所得税、土地出让金等，所有税费加起来远高于普通住宅的出售费用。

在高昂税费之下，买卖双方都不愿意承担其费用，这就造成公寓在二手市场流通性几乎处于底端位置。

11、首付高，贷款时长短，低杠杆率

杠杆率，是指资产负债表中总资产与权益资本的比率，最直观的表现就是贷款。

住宅只需支付三成首付，剩下七成可向银行申请贷款，最长30年还清。而公寓需要五成首付，且最多只能贷款10年。

房产升值很大一部分来源于杠杆效应，加杠杆不仅可以获得更多利润，还可以稀释负债，从而抵御通货膨胀。

12、政策风险大

位于朝阳和通州交界的“北京像素”，是全北京最大的商住Loft楼盘，9800套房子里容纳着三万北漂。作为住屋紧张的产物，它一度是青年生活方式的象征。

2017年，北京出台了“326新政”，叫停“商改住”，严格限制商业住屋的使用。

很快，其他一线城市也纷纷跟上，以Loft公寓为代表的商住公寓迅速降温。从香饽饽变成了烫手山芋，“北京像素”的开发商中弘股份也一夜间跌落神坛，负债累累。

购买提示

Loft有坑，也有优势，它的风靡和遇冷，有时代洪流的推动，也有利益错综的纠葛。

投资房产从来都不是一件容易的事情，而Loft，方方面面要考虑的问题显然更多。

出手前应当遵循一些逻辑，即地段永远是衡量公寓价值的关键属性，务求以小成本撬动大回报，不能只顾眼前的利益，不要被Loft样板间迷惑了双眼，更不要被天花乱坠的销售台词迷了心智，房子的产权性质，周围的配套设施及环境，房子的缺点等都需要考虑清楚。如果一时冲动稀里糊涂入手了Loft，不要犹豫，该退则退，抓紧止损，别等入住了才开始后悔。