房产律师——签署房屋合同未过户前卖方又出售他人签署合同有效吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告宋某杰向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告协助原告将北京市东城区Y号房屋所有权转移登记到原告名下；2、诉讼费由被告承担。

事实与理由：被告赵某霞与刘某鹏系夫妻关系，刘某豪系二人之子。2012年12月10日，原告宋某杰与刘某鹏签署房屋买卖合同，约定原告宋某杰购买位于北京市东城区Y号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交价款为120万元。2012年12月11日原告支付房款36万元，2012年12月14日，原告支付80万元。

2012年12月15日，刘某鹏及被告将涉案房屋交付原告，原告进行装修并使用至今。2016年6月23日，刘某鹏和北京市W公司明确房屋实测面积为55.7平方米。为此，2016年7月1日，原告向刘某鹏转账支付剩余房款及7.7平米的面积差价款26万元。2019年5月刘某鹏死亡，2019年6月涉案房屋登记至刘某鹏名下，2020年5月9日，二被告与案外人孙某刚签订房屋买卖合同，将涉案房屋过户至孙某刚名下，经北京市东城区人民法院及北京市第二中级人民法院生效判决确认，二被告与孙某刚签订的房屋买卖合同无效。现涉案房屋已更正登记至二被告名下。二被告行为严重违约，损害了原告合法权益，故诉至法院，诉如所请。

被告辩称

被告赵某霞、刘某豪辩：不同意原告诉讼请求。涉案房屋原系北京市W公司（以下简称W公司）自管公房，公房不能买卖。签订涉案合同时，刘某鹏并非产权人，故双方签订的房屋买卖合同无效。原告与刘某鹏之间并非房屋买卖合同关系，实为借款合同关系。原告所述的80万元，刘某鹏并未收到。原告向刘某鹏转账80万元的当天，经原告指示刘某鹏就将该款项转账予案外人，且当时刘某鹏承诺如果无法还款就将涉案房屋出售后还债。涉案合同价款明显低于当时的市场价。

另，在原告起诉二被告及孙某刚确认合同无效纠纷一案中，法院查明被告外甥女杨某兰曾与原告签订借款合同，宋某杰向杨某兰借款100万元，杨某兰也按照宋某杰的指示转账予其他人，与刘某鹏的情况相同。综上，不同意原告诉讼请求。

法院查明

涉案房屋原系刘某鹏承租北京市W公司管理公房。2012年12月10日，宋某杰与刘某鹏签订《北京市存量房买卖合同》，约定刘某鹏将涉案房屋（建筑面积48平米）出售给宋某杰，房屋成交价格为120万元。定金3万元用于办房产证。宋某杰于2012年12月14日前向刘某鹏支付第一笔房款40万元，剩余房款77万元在双方过户后支付给刘某鹏。房本下发过户时此房屋如果贬值都按原成交价120万元成交。如刘某鹏违约应按成交价120万元的百分之二百承担违约金。如宋某杰违约，其支付的第一笔房款40万元不予退还。

2012年12月11日，宋某杰向刘某鹏账户转账36万元。2012年12月14日，宋某杰向刘某鹏账户转账80万元。2012年12月14日，宋某杰与刘某鹏签署《借款协议》，约定刘某鹏因资金周转需要，向宋某杰借款116万元。双方约定宋某杰于2012年12月14日向刘某鹏借款116万元，以转账形式已经支付了116万元。借款期限为一年，刘某鹏于2013年12月13日向出借人一次性还清上述借款及利息。当日，双方办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，对上述《借款协议》进行公证并赋予《借款协议》强制执行效力。

上述协议签署后，刘某鹏2012年将涉案房屋交付宋某杰使用，宋某杰对涉案房屋进行了装修并一直居住使用至今。

2016年6月23日，W公司作为售房单位向刘某鹏（购房人）出示单位出售公有住屋费用明细表，显示涉案房屋总建筑面积为55.7平方米。2016年7月1日，原告向刘某鹏转账26万元。原告称系合同尾款及面积差价款。

2016年10月18日，刘某鹏与北京市W公司签署《出售公有住宅楼房协议书》，约定刘某鹏以成本价购买涉案房屋。2018年4月23日，刘某鹏去世。2019年6月4日，涉案房屋取得不动产证书，登记房屋所有权人为刘某鹏。2019年11月18日，赵某霞、刘某豪通过继承取得涉案房屋产权，其中赵某霞占75%的产权份额，刘某豪占25%的产权份额。

2020年5月9日，宋某杰在本院起诉赵某霞、刘某豪，要求赵某霞、刘某豪协助将涉案房屋产权过户至宋某杰名下。2020年5月9日当天，赵某霞、刘某豪与孙某刚以买卖形式将涉案房屋产权过户至孙某刚名下。

2020年6月2日，宋某杰以确认合同无效纠纷为由将赵某霞、刘某豪、孙某刚诉至本院，要求确认赵某霞、刘某豪与孙某刚之间的房屋买卖合同无效。本院经审理认为，虽赵某霞、刘某豪主张刘某鹏与宋某杰之间系借款合同关系，签署《北京市存量房买卖合同》仅为借款合同提供担保。但宋某杰与刘某鹏签署《北京市存量房买卖合同》落款时间为2012年12月10日，《借款协议》落款时间为2012年12月14日，以前签署买卖合同为后签署借款合同提供担保，不符合常理；

签署的借款协议已经办理了公证，2013年12月13日还款期限届满，宋某杰未采取任何措施要求刘某鹏还款，不符合常理；签署《借款协议》前，宋某杰于2012年12月11日即支付借款36万元，亦不符合常理，而赵某霞、刘某豪对此均未作出合理解释。且赵某霞、刘某豪在庭审中变更陈述意见，主张因为刘某鹏无力偿还借款，故将涉案房屋出售给宋某杰以抵偿欠款，但赵某霞、刘某豪对为何以物抵债协议签署时间要早于借款合同约定应偿还借款期限未做合理解释。故本院认为刘某鹏与宋某杰签署的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应该按照约定履行各自义务。

且2020年5月9日，宋某杰在本院起诉赵某霞、刘某豪，要求赵某霞、刘某豪协助将涉案房屋产权过户至宋某杰名下。2020年5月9日当天，赵某霞、刘某豪与孙某刚以买卖形式将涉案房屋产权过户至孙某刚名下。而涉案房屋自2012年一直由宋某杰实际使用，赵某霞、刘某豪对于刘某鹏与宋某杰签署协议情况以及涉案房屋由宋某杰实际使用情况是明知的。孙某刚在明确知道涉案房屋由宋某杰实际使用情况下并未对房屋状态和纠纷存在可能性进行核实，亦与常理相悖。

双方以现金形式结算大额购房款，并于签约当天办理完毕产权过户手续，亦不符合交易惯例。结合其他相关证据，本院认为赵某霞、刘某豪与孙某刚恶意串通，以买卖形式将涉案房屋过户至孙某刚名下，侵害了宋某杰利益，故本院作出判决书，判决确认赵某霞、刘某豪与孙某刚就北京市东城区Y号房屋之间买卖合同无效。判决后，赵某霞上诉于北京市第二中级人民法院，该院经审理判决驳回上诉，维持原判。

2021年10月26日，涉案房屋变更登记至二被告名下。

庭审中，被告提交宋某杰与杨某兰签订的公证债权文书及转账记录，显示杨某兰向原告借款100万元，杨某兰收到借款当日转出，被告以此证明被告收到原告支付的80万元后也于当日转出，系受原告指示所为。经质证，原告不予认可。被告提交2012年东城区房屋售价查询网页截图，证明原告与刘某鹏签订的房屋买卖合同价格偏低。经质证，原告不予认可。

裁判结果

被告赵某霞、刘某豪于本判决生效后七日内协助原告将北京市东城区Y号房屋所有权转移登记至原告宋某杰名下。

房产律师靳双权点评

依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘某鹏与宋某杰签署的《北京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应该按照约定履行各自义务。鉴于原告已按合同约定支付了全部购房款，并按照房屋面积支付了面积差价款，刘某鹏应当配合原告将涉案房屋过户于原告名下。鉴于刘某鹏于2018年4月23日死亡，二被告作为刘某鹏的继承人继承了涉案房屋并将所有权登记至二被告名下，故原告要求二被告配合原告过户的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。

赵某霞、刘某豪所称双方之间系借贷关系的意见缺乏依据，法院不予采信，二被告所称系受原告指示将80万元转给宋某杰指定的第三人的意见，其亦未提交证据予以佐证，法院不予采信。