以房抵债的买卖合同是否有效能否申请执行

《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”关某与徐某签订房屋买卖合同系双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定。关某按合同约定用债权及现金付清了购房款，徐某也按合同约定当日交付了房屋并给付了房产证、钥匙等相关证件。虽然关某用债权充抵了部分购房款，以房抵债并不是法律禁止的行为，因此关某与徐某签订房屋买卖合同成立并生效。本案在合同签订后，虽然没有办理产权过户手续，但是并不影响该买卖合同的效力。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。