動遷房買賣糾紛案例分析

動遷房其實就是拆遷安置房，這是給拆遷戶或承租戶居住的房屋。動遷房買賣在實踐中還是很常見，而且動遷房買賣的風險也是比較大的，很容易發生糾紛。所以，本站在下文就以一個案例為大家淺要的分析一下動遷房買賣糾紛，希望對大家有所幫助。

動遷房買賣糾紛案例分析

近些年崑山地區隨著城市化程序的快速推進，農村房屋拆遷逐步增多，因為買賣動遷房所產生的糾紛也隨之呈現上升趨勢。動遷房買賣糾紛有些普遍情況，如何處理這類案件以及背後的法律依據是什麼，筆者通過一個案例展開討論。

秦某於2008年5月8日與林某通過中介公司簽訂了房屋買賣合同一份，約定將位於崑山市千燈鎮某小區的動遷房一套出售給林某，合同約定了面積、總價、過戶時間以及違約責任等。合同簽訂後，林某按照合同付清了全部購房款，秦某也出具了收條。之後，林某對該房屋進行了裝修併入住。2013年7月份，秦某辦理了房產證，知悉情況後，林某要求秦某按照購買協議的約定無條件辦理房屋過戶手續，秦某則要求支付房價上漲的補償，雙方對此無法達成一致意見，糾紛由此產生。

乍一看本案是非常普通的房屋買賣糾紛，也是目前崑山地區最為常見的要求履行拆遷房過戶手續的案件，買方一般通過法院起訴要求強制履行過戶手續，法院一般也是認為交易真實有效，並且符合繼續履行的條件，判令賣方協助辦理過戶手續。不過在本案中，作為買方的代理人，筆者發現在動遷房安置協議中，安置人為秦某與其妻子王某，而房屋買賣合同以及購房款收據中均無王某的簽字。此類情況在動遷房買賣中也是屢見不鮮，由於動遷房一般都是在簽訂安置協議五年後才能夠辦理房產證，同一般已經辦理房產證的房屋相比，買方很容易疏忽誰才是真正的房屋所有人，另外，就算知道是夫妻共有也經常發生由夫妻一方代替另一方簽字的情況。那麼從本案來看，房屋買賣合同沒有共有人王某的簽字，屬於效力待定的合同，若是王某對該份合同不予以追認，本合同屬於無效合同。既然雙方已經發生了糾紛，那麼王某肯定是希望通過不予認可來使合同無效，進而根據無效合同的法律後果房屋可以返還的應當返還，這明顯對於購房者林某是不利的。那麼本案是否可以通過善意取得制度來使林某取得房屋的所有權呢?答案明顯是否定的，根據物權法規定，不動產構成善意取得必須已經辦理完成登記手續，而本案的訴訟起因恰恰是因為被告不肯辦理手續，不符合善意取得的條件。那麼本案的突破點在何處?筆者認為，應當依據婚姻法解釋第十七條第二款規定“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”該條款系合同法中表見代理制度在婚姻法中的特殊規定，同合同法是普通法與特別法的關係。那麼原告林某是否屬於善意第三人成為了關鍵點。本案原告在購房時，被告表明其妻子已經同意賣房，並且購房合同中被告也保證該房屋產權清晰以及取得了共有人同意，中介方對此予以了證明。此外，在庭審中，法院也查明瞭秦某和王某共同居住於千燈某小區，與發生糾紛的房屋距離不遠。筆者在庭審中提出，交房至今已經大約5年時間，如此長的時間內，王某也在當地，不可能不知道房屋已經出售的事實，同時，王某也從未提出過任何異議，由此推斷，王某應當是知道且同意該房屋被出售的。後法院亦採納筆者的觀點，判令合同有效，應當繼續履行，秦某和王某協助履行過戶手續。

結合本案，若王某居住於其他城市亦或者本身有精神類疾病等情況，導致其有很大的可能無法獲知其所共有的房屋已被秦某出售，那麼筆者認為和本案又有重大區別了。此種情況若是查明屬實，筆者認為則以合同屬於效力待定較為適合。此外，若是本案中秦某與王某並非夫妻，而是其他親屬關係，那麼可否參照上訴案件處理?筆者認為，此類情形有相似性，但是在稽核其是否知曉或者應當知道房屋被出售時需要更加謹慎，需要綜合考慮居住地點、年齡、精神情況等。

動遷房買賣糾紛的發生的根本原因是我國的不動產登記制度的問題，因為過戶程式沒有做完，是不能代表完全擁有房屋的所有權，籤合同得到一方有可能發生其他問題，導致過戶遲遲不能辦理。所以，發生糾紛，小編建議去本站平臺找專業律師服務，這是很有幫助的。