北京房產律師解析一起購房時朋友主張有出資起訴要求確認借名買房關係糾紛

原告訴稱

原告向本院提出訴訟請求：1、要求確認原、被告之間存在借名買房的合同關係；2、判令被告協助原告將北京市朝陽區一號房屋所有權轉移登記至原告名下。

事實和理由：原、被告於2004年相識，原告對被告非常信任，原告經常幫助被告解決經濟困難。2009年原告想在北京地區購房，但由於原告沒有收入證明無法向銀行貸款，故和被告協商用其名義。被告到現場後也看上了樓盤，也想買一套房屋。2009年4月，被告用自己名義購買了兩套房屋，一套是給自己買的，另一套借名給原告買的一號房屋。

合同簽訂後，原告支付了首付款，持有銀行卡自行償還貸款，房屋後出資進行了裝修，購買了傢俱，一直居住使用房屋，並支付了所有房屋相關的物業費、採暖費、停車費等所有費用。由於對被告非常信任，且房屋貸款尚未還清，原告以為房產證押在銀行，未向被告索要，雙方相安無事將近10年。現被告背信棄義否認借名買房事宜，故起訴至法院，請求確認雙方之間存在借名買房的法律關係。

被告辯稱：

不同意原告的訴訟請求，雙方之間不存在借名買房的關係，被告是訴爭房屋的實際出資人，享有房屋所有權。

法院查明

2009年4月21日，被告作為買受人與北京H公司（以下簡稱H公司）作為出賣人簽訂《商品房預售合同》，約定：房屋坐落於北京市朝陽區一號，總價款2220250元。買受人於當日交付房款450250元，餘款1770000元買受人採用銀行按揭方式貸款。現北京市朝陽區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）登記在被告名下。

關於合同簽訂及購買情況，原告稱涉案房屋系內部渠道銷售，所售房屋均享受折扣。被告稱其於2009年4月2日購買H公司的VIP卡，使用該卡可以享受96折優惠。對此，被告提交VIP卡申請單及使用權益説明覆印件。經本院與H公司核實，H公司回覆稱涉案房屋是對外銷售房屋，並非內部渠道銷售，且購買時購買人使用H公司的VIP卡享受了相應的折扣優惠。

關於首付款支付情況，被告提交H公司出具的定金收據及發票，證明被告於2009年4月16日交納定金30000元、2009年4月21日交納涉案房屋首付款450250元。

原告主張涉案房屋首付款來源於原告向案外人吳某剛的借款，原告稱其因買房向F公司（以下簡稱F公司）法人吳某剛借款90萬元，並要求吳某剛將出借款項支付至被告擔任法人的北京Z公司（以下簡稱Z公司），並針對此提交匯款憑證四張，匯款憑證顯示：2007年12月28日，F公司向Z公司轉賬30萬元，用途為付材料款；2008年4月14日，磊鑫房地產開發有限公司向Z公司轉賬10萬元；2008年10月15日，磊鑫房地產開發有限公司向Z公司轉賬30萬元，用途為往來款；2009年9月11日，F公司向Z公司轉賬20萬元，用途為往來款。以上共計90萬元。

庭審中，原告申請吳某剛出庭作證，吳某剛稱：上述90萬元系吳某剛以F公司的名義出借給原告。當時原告因買房向吳某剛借款，吳某剛按照原告指示將上述款項轉賬至Z公司賬户。雖轉賬憑證上寫明用途為往來款、材料款，但吳某剛與Z公司沒有任何關係。被告認可收到上述款項，主張系原告多次帶吳某剛至Z公司吃飯花費的款項。

2010年1月7日，被告作為借款人與銀行簽訂貸款合同，約定被告貸款1770000元，借款用途為支付其購買涉案房屋的購房款。貸款期限自2009年5月26日至2027年5月26日。

關於還貸情況，被告稱其通過銀行自助機向涉案房屋貸款賬户存現以償還貸款，並提交中國銀行存款回單若干。後2010年5月15日，被告將涉案房屋出租給原告居住，每月租金12000元，原告每月將租金支付至被告還貸賬户用於償還貸款。原告對此不予認可，稱其曾給付被告10萬元現金用於償還貸款，數月之後被告將還貸銀行卡還給原告，原告自己通過銀行自助機歸還貸款。對此，原告提交銀行存款回單若干。

關於房屋居住使用情況，被告提交商品房預售合同、貸款合同、購房發票、北京市住宅專項維修基金專用收據、契税繳款書、物業費發票、供暖費發票、產權代辦費收據、供暖供水服務協議，以證明其辦理了涉案房屋的產權證、房屋入住等手續，並交納了契税、物業費、供暖費等費用。原告對此不予認可，原告則稱其出資裝修房屋、購買傢俱、交納物業費、供暖費等各項費用，並提交裝修款收條、傢俱明細表、物業費發票、收據等。

裁判結果

駁回原告的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

首先，被告與H公司簽訂《商品房預售合同》，並向H公司交納涉案房屋首付款。其次，被告辦理涉案房屋產權證明及入住手續等相關事項，並交納涉案房屋契税、物業費、供暖費等。同時被告持有《商品房預售合同》、購房款發票、房屋所有權證及相關税費發票等原件。再次，被告亦就還貸情況提交部分銀行回單予以證明。

綜合以上情況，法院認為雖原告提交證據證明原告向Z公司賬户轉入90萬元，但從該90萬元依次轉入的時間及具體金額來看，涉案房屋首付款是否系使用原告的該筆款項支付，或者原、被告之間是否存在其他關係及雙方就該筆款項用途是否有其他約定，原告未提交證據予以證明。

最後，雖被告關於原告轉入Z公司賬户90萬元款項用途的陳述及其將涉案房屋出租給原告居住，原告支付租金用於償還房貸的解釋，有未充分舉證及不符合常理之處，但原告證據尚不能充分證明原、被告之間構成借名買房的法律關係，故對原告的訴訟請求，法院予以駁回。