農村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

農村宅基地房屋買賣合同無效的解決辦法

合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過借的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。目前，農村房屋買賣合同糾紛訴至法院的，大多數是售房者因土地市場價格的持續上揚、房屋拆遷補償等利益驅動，作爲原告主張合同無效，要求返還房屋。如果法院支援了他們的訴訟請求，無疑在無形中助長了故意毀約行爲的發生。

1、對於無效農村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可判決出賣人向買受人返還所收取的房款。

2、對於無效農村房屋買賣合同已經履行，雙方當事人就房屋是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。對於雙方一致意見同意返還房屋，則可以判決買受人返還房屋，出賣人返還房款。對於當事人雙方一致同意不返還房屋的，可以按雙方對合同確認無效後如何具體處理的協議意見處理，即也可以不返還房屋。

3、對於無效房屋買賣合同已經履行，雙方對合同確認無效後的處理我法達成協議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據雙方過錯程度，支援相應的反訴請求。

(1)農村房屋買賣中，出賣人作爲原宅基地的使用權人，其售房行爲隱含了放棄宅地使用權的意思表示。任何法律、行政法規均無使用權人放棄宅基地的禁止性規定，且棄權行爲作爲單方法律行爲，亦無須他人(包括宅基地所有權人)的意思表示。隨着房屋的交付，出賣人的棄權行爲也發生的法律效力，棄權行爲一經發生法律效力，能否撤銷，就取決於買受人的態度。即雙方發生糾紛後，如果買受人同意返還房屋，說明出賣人還有撤銷棄權行爲的條件;如果買受人不同意返還房屋，那麼，出賣人就喪失了撤銷棄權行爲的條件，根據“房地一致”原則，出賣人因放棄宅基地使用權而喪失了房屋所有權，無權再向買受人提出返還房屋要求，其返還房屋的訴請當然得不到法院的支援。同親道理，村集體經濟組織因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，所以只有村集體經濟組織纔有權以農村房屋買賣合同無效爲由，請求法院判令買受人返還房屋。

(2)按所有權原理，村集體經濟組織(主要指村委)因收回宅基地使用權而取得房屋所有權，應給予原房屋所有權人(即出賣人)相應的補償款。補償款的數額可以是無效合同中約定的房款數額，也可以是評估機構出具的房屋評估價格。“補償額=無效合同中房款額”的依據是，即然出賣人以該房款額將房出售，說明其認同該款額爲房屋的價值;“補償額=房屋評估價格”的依據，無效合同中房款額對村委無約束力，村委可按評估機構出具的房屋評估價格支付補償款，村委會如從出賣人處收回房屋，應向原房屋所有人支付補償款;村委如從買受人處收回房屋，買受人支付的房屋可視爲替村委墊付的補償款。因爲村委如允許買受人繼續居住，雙方事實上形成了新的法律關係—房屋租賃關係。買受人爲村委墊付的補償款(對村委的債權)與應向村委承擔租金(對村委的債務)可相互抵銷。

(3)買受人因無效合同未取得房屋的所有權，其損失可根據過錯責任向出賣人主張賠償。

4、無效房屋買賣合同所涉農村房屋徵地拆遷的處理。《土地管理法》第48條規定，徵用土地的，按照徵用土地的原用途給予補償;徵用其他土地(耕地外的土地，應包括宅基地)的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。《土地管理法實施條例》第26條規定，土地補償費歸農村集體經濟組織所有;地上附着物及青苗補償費歸地上附着物及青苗的所有者所有。徵收集體所有的土地，應當支付土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費等費用，並足額安排被徵地農民的社會保障費用，保障被徵地農民的生活，維護被徵地合法權益。

據此，按一般法理推論，出賣人的宅基地使用權已經放棄，而買受人又未取得宅基地的使用權，故徵地拆遷時，對於涉及宅基地相應部分的徵地補償利益無需再給予買賣雙方，房屋相應部分的補償及安置利益應當歸於買受人，視爲出賣人因宅基地的棄權及房屋的轉讓而一併讓與了房屋徵地拆遷的補償安置利益。但是，農村房屋補償安置利益是與宅基地的合法使用人的集體經濟組織成員資格或者身份聯繫在一起的，非合法的宅基地使用人則依法不得享有此徵地拆遷補償的利益。現實徵地拆遷中政府及相關用地部門或者單位一般仍然會認可農村房屋的出賣人爲徵地拆遷對象，並且也只認可按出賣人的身份及其家庭人員的情況而給予其補償安置待遇，而不會按違法佔地的買受人的情況給予補償安置。這樣處理實質上是土地主管部門同意出賣撤銷其宅基地使用權棄權處分的行爲，認可其仍然享有宅基地使用權。此時的紛爭或者訴訟不再是無效房屋買賣的返還問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。對此類糾紛，一般認爲可以按以下原則處理;

(1)無效房屋買賣合同中房屋可視兩隻折價轉讓地買受人，買受人雖然不能取得合法的房屋所有權，但是其仍然可以享有依附於無效合同權責關係的債權性財產權利;同時，出賣人所取得的房款中，實際上包含了宅基地部分的非法收益，在拆遷時於買受人一方而言構成無效房屋買賣合同中的損失。因此，對作爲房屋徵地拆遷中價值轉換形式的補償安置利益，買受人應當享有一定的權利。一是房屋作價款(一般是房屋重置價結合房屋成新情況)應當歸買受人所有;二是帶有出賣人身份性質的安置利益，政府及相關用地部門一般會確認歸於出賣人，則出賣人應當以其中一部分作爲對買受人因無效合同所致安居利益損失的賠償。在審理過程中應當綜合考慮公平誠信原則，根據導致房屋買賣合同元首的過錯情況，出賣人家庭成員拆遷受益情況以及買受人現實的居住情況，合理分配安置利益的歸屬，一般情況下，買受人可以獲得安置利益中的大部分。

(2)根據安置利益的不同形態，可以作不同的處理。如果安置利益經濟補償，則可以由買賣雙方分別取得補償款，性質上是安置補償款歸出賣人，由出賣人以其中一部分對買受人予以賠償。如果安置利益是優惠購買安置房屋，則可以按安置房市場價與優惠價之間的差價由雙方分得。如果安置利益是另行安排給出賣人集體宅基地或者連帶房屋的，則應當由出賣人給買受人適當的居住利益損失的賠償。

(3)對於農村房屋買賣涉及徵地補償安置的處理，一般應當尊重政府部門的處理民協調，並尊重房屋買賣雙方的協議。

農村宅基地房屋買賣合同無效可以向人民法院提起訴訟，法院會根據買賣合同是否實際履行來根據情況判決，同時也會考慮雙方的意見。當村集體組織收回宅基地所有權時要根據規定給予原房屋所有權人相應的補償，農村宅基地房屋買賣經常會因爲房屋漲價等產生糾紛，在產生糾紛時法院會運用法律來避免當事人利益失衡，更多相關問題您可以諮詢本站律師。