簽了預售合同未過戶，房產公司卻破產，主張產權獲勝訴！

【案情介紹】

本案是原告黃某與被告某公司取回權糾紛一案。

原告與被告於2004年6月簽訂《商品房預售合同》（以下簡稱《預售合同》），購買了某房產，並於2004年5月向被告支付了購房款42萬元，被告於2004年12月前將該房屋交付給原告，原告已實際佔有該房屋。原告認爲已向被告足額支付購房款，係爭房屋買賣辦理了預告登記且至今仍屬有效，其已實際佔有使用係爭房屋，是真實產權人；至今未對預告登記辦理產權登記的原因是其難以聯繫到被告有關人員。被告出具的《不予認定物權請求權的通知》與事實相悖，嚴重侵害原告權益。黃某向法院提出訴訟請求：1．請求判決確認某房產不屬於破產財產；2．請求判決確認某房產屬於原告所有；3．請求被告某公司協助原告辦理涉案房屋過戶登記。

某公司辯稱，不同意原告黃某的訴訟請求。原告未在不動產交易中心辦理過戶手續，係爭房地產登記簿顯示產權仍在某房產公司名下，不動產的所有權以登記爲法定要件，故係爭房產仍屬於某公司財產。按照《預售合同》第14條約定，在簽署《房屋交接書》之日起60天內，X中心辦理過戶手續。而《房屋交接書》簽署於2005年6月，但雙方至今未辦理過戶手續，即對係爭房產所作的預告登記已經失效。故原告應向某公司管理人申報債權，並不享有係爭房屋的產權。

【爭議焦點】

原告主張就係爭房產辦理過戶登記的請求權能否支援？

【法院判決】

本院經審理查明以下事實：

黃某與某公司於2004年6月簽訂《商品房預售合同》，約定購買某房產，房屋總價暫定爲41萬元；除不可抗力外，某公司定於2004年12月前將房屋交付給黃某；雙方在簽署《房屋交接書》之日起60天內，由雙方依法至某中心辦理手續、申領房地產權證（小產證）。合同簽訂後，黃某於2004年5月向某公司支付購房款43萬元。某公司於2004年12月向黃某發送《入戶通知書》，係爭房屋交付給黃某。雙方於2005年6月簽署《房屋交接書》，確定房屋總價款爲43萬元，某公司確認黃某已付清全部房款。原告已實際佔有該房屋。

根據係爭房產的房地產登記簿記載，係爭房屋所有權人登記爲某公司；該房屋辦理了預告登記，覈准日期2004年6月，權利人登記爲黃某。黃某在庭審中陳述，其曾就辦理過戶手續多次赴某公司聯繫相關工作人員，但未果，故至今未辦理過戶。

另查明：本院於2020年作出民事裁定書，裁定受理某公司破產清算案，並指定某會計師事務所爲某公司管理人。黃某向管理人遞交《債權申報表》，要求辦理係爭房屋的產權過戶。管理人經審查出具《不予認定物權請求權的通知》，不予確認黃某提出的物權請求。

本院認爲，《民法典》第221條規定，當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，爲保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。原告與某公司就係爭房產簽訂《出售合同》，並於2014年6月辦理了預告登記。原告作爲係爭房產的預告登記權利人，享有排除他人處分，在具備本登記條件時要求某公司配合辦理過戶登記的權利，該項債權請求權以公示登記的方式予以強力保障。除《民法典物權編解釋一》第二條規定的“買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷，或者預告登記的權利人放棄債權”預告登記失效情形外，預告登記權利人主張辦理本登記的過戶請求權應予以依法保護和支援。係爭《出售合同》是原、被告雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，亦不存在無效、可撤銷、權利人放棄權利的情形，應屬合法有效。根據本案查明的事實，係爭房產於雙方簽署《房屋交接單》之時即已具備辦理過戶登記的條件，但長期拖延未辦理過戶登記。在係爭房產的預告登記仍屬存續狀態，不動產登記部門未對係爭房產的預告登記予以註銷的情況下，仍應認定原告爲係爭房產的預告登記權利人。原告已履行《出售合同》項下自身合同義務，全額支付了房款，且係爭房產已具備辦理本登記的過戶條件，其有權要求被告某公司繼續履行《出售合同》，配合辦理係爭房產過戶手續。被告某公司無權以破產爲由拒絕履行《出售合同》。參照《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支援：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。係爭《出售合同》的簽訂以及房產預告登記均發生於被告某公司受理破產之前，不存在無效、撤銷情形，原告已全額支付房款並已合法佔有使用，根據某公司進入破產程序，法定代表人難以聯繫、接管存在障礙的情況，原告所述曾聯繫過戶事宜未果的理由可予採信。故原告對係爭房產享有的權利能夠排除被告某公司的其他債權人在破產程序中對該房產進行變價分配。

綜上所述，原告黃某請求被告某公司配合其辦理係爭房產過戶登記，具有合同和法律依據，應予支援。原告黃某的其餘訴訟請求，不予支援。據此，判決如下：

一、被告某公司應於本判決生效之日起三十日內協助配合原告黃某辦理某房屋所有權轉移登記手續，將該房產登記至原告黃某名下。

二、駁回原告黃某的其餘訴訟請求。

【律師提醒】

在房產公司破產狀態下，買賣的房屋還沒有進行過戶登記，可以透過物權請求權來主張房屋過戶，但是需要預告登記還處於存續狀態。作爲預告登記的權利人主張過戶人民法院應予支援。

符合以下條件可以排除法院執行還未過戶的房產：1.在查封房屋之前簽訂了合法有效的買賣合同；2.查封之前已合法佔有該房屋；3.已支付全部購房款款，或者已按照合同約定支付部分購房款且將剩餘購房款款按照法院的要求交付執行；4.非因購房人自身原因未辦理過戶登記。

因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關係人可以請求確認權利，權利人可以基於物權請求對方排除妨害，行使物權確認請求權必須向有關機關或人民法院提出請求。