“商改住”到底有什么风险？ 买了商品房却没有居住功能

案例展示

销售人员向陈某介绍房屋可商住两用，可以供家庭生活，产权有保障，陈某浏览了宣传资料、样板房展示，十分心动，遂认购了位于天河区某楼盘的房屋，交付了6万元定金。在交首付时，陈某查看了商品房买卖合同后，才发现该商品房仅作为办公用途使用，与销售介绍情况不一样，无法享有与普通商品房同等的待遇。

律师观点

陈某的遭遇不是个例，很多开发商为激活土地的价值，直接将商业、办公用地改建为住宅，打着“一层的价格两层的体验”“居住、投资、办公一步到位”“物业不仅能自住，具备办公写字楼的功能”的广告语，吸引购房者纷纷下定认购。

另外，很多开发商为了打消购房者的顾虑，引用了今年7月广州规划局和住建局联合发布的《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住屋工作指导意见》，让不明真相的普通购房者认为开发商的改建行为是合法合规的。事实上，认真解读该指导意见的规定，可知政府支持开发商经过相关部门的审批，将非住宅用房改建为租赁用房的行为，而不能将改建的居住用房进行出售。如开发商将改造后的租赁住屋分割销售转让或抵押的，还是需要承担相应的法律责任。届时，购房者的权益将无法得到保障。

“商改住”有什么风险

这种“商改住”房屋，本质上与普通商品房有很大的区别，购房者购买之后的权益将难以保障。主要由以下四点：

第一，产权年限不同。普通商品房的使用年限为70年，“商改住”楼盘的使用年限只有40年、50年。

第二，产权年限到期后效果不同。根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。而“商改住”楼盘的建设用地土地使用权，不能自动续期,土地使用权有偿使用合同约定的使用期限届满，需要继续使用土地的，由土地使用者提出申请。

第三，物业费、管理费以及各项契税的收取不同。普通商品房的负担较低，而“商改住”楼盘的水、电费按商业用水和商业用电来收费，管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。另外，涉及到转让等事项时，商改住项目负担的各项契税也较重。

第四，关于户口、子女教育等问题。一般的“商改住”楼盘往往都不具备户口迁入、子女在附近学校就学等资格。

从总体趋势来看，国家对“商改住”楼盘的限制越来越多，这意味着广大购房者购买此类楼盘时的风险越来越大。如果不慎入坑，应当运用法律武器来维护自己的合法权益。