按揭贷款合同该如何处理？ 商品房买卖合同解除

“按揭”一词是英文“Mortgage”的粤语音译，是指购房者以所购房屋作抵押向银行取得贷款，分期偿还，贷款还清后由银行归还抵押物的付款方式。

采取按揭贷款的购房者先与开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商支付一定比例的首付款，随后通过与贷款银行签订《借款担保合同》(即按揭贷款合同)支付剩余房款，由发放贷款的银行直接将借款付至开发商的账户，购者房按借款合同约定的年限和利率向贷款银行偿还借款并支付利息。

当商品房买卖合同发生纠纷时，必然也会影响到按揭贷款合同的效力，那商品房买卖合同解除后，商品房按揭贷款合同是否当然解除呢?银行的按揭贷款该怎么处理呢?

商品房买卖合同解除，按揭贷款合同不当然解除

很多购房者认为，商品房买卖合同是主合同，为了购买商品房而签订的按揭贷款合同是从合同。

虽然两合同有紧密的关系，但是商品房买卖合同与按揭贷款合同却属于不同的法律关系，分别为买卖合同关系和借款合同关系。

购房者签订合同的主体也各不相同，商品房买卖合同的合同相对方是购房者与开发商，按揭贷款合同的合同相对方是购房者与按揭银行，因此商品房买卖合同与按揭贷款合同并不是主合同与从合同的关系，商品房买卖合同的解除并不意味着按揭贷款合同的当然解除。

商品房买卖合同被解除，按揭合同该如何处理?

虽然购房者与银行签订的借款合同是独立于商品房买卖合同之外，解除商品房买卖合同并不意味着按揭贷款合同效力终止。

但不能否认的是，二者之间具有紧密的联系，购房者之所以签订按揭贷款合同，就是为了购买商品房，如果商品房买卖合同解除，购房者签订按揭贷款合同的目的自然不能实现。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(简称“商品房买卖合同司法解释”)第二十四条做了明确规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

因此，购房者在诉请解除商品房买卖合同的诉讼中，可以一并主张解除按揭贷款合同。

在司法实践中，法院一般会告知按揭银行作为有独立请求权的第三人参加诉讼，如果按揭银行不愿意以有独立请求权的第三人的身份参加诉讼，就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，法院一般会将该案与商品房买卖合同纠纷案合并审理。

按揭贷款合同解除后，购房款该如何返还?

依据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第三款的规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

也就是说，商品房买卖合同和按揭贷款合同同时解除后，开发商应当分别偿还，即购房者已经支付给开发商的购房款、已偿还的房屋贷款及利息，由开发商返还给购房者，贷款银行发放贷款的剩余贷款和利息，由开发商返还给贷款银行。