上海的借名卖房协议相关法律问题

在上海，为规避限购借名买房，私下签订的借名买房协议是否有效？事后借名之人能否据此诉请法院要求出名之人将房屋产权过户给借名之人？

答：借名买房协议的效力如不存在合同法意义上的效力瑕疵（如违反公序良俗、违反法律或行政法规、系无行为能力人所为，系限制行为能力人所为且未被追认、系无权代理未被追认、恶意串通等等），且规避的只是地方限购政策，而非国家层面为遏制房地产价格过快上涨出台的打击炒房的政策（最高法近期案例认为违反公序良俗而无效），一般会被上海法院认定为有效，不过，如果借名是为了享受出名人可以购买保障性住屋的资格，一般会认为因违反公共利益，协议无效。协议有效，法院支持过户的前提是实际出资人须不再被限购，且如有贷款，需要一次性还清。

所以借名买房协议虽有效，但其仅产生债权效力，即借名之人依据双方签订的借名买房协议要求出名之人履行其配合过户的债务义务，当事人并不必然直接就能获得物权（房屋产权），所以，如果借名人以确权作为诉讼请求，会被法院释明撤回该条诉请，否则驳回诉请，另外，如借名人诉请法院要求将房产过户到本人或本人指定的第三人名下，则须其本人或本人指定的第三人在法庭辩论结束前不在限购对象之列，且如房屋以按揭方式购买，尚有抵押贷款未获偿还，则法院考虑到判决须具可执行力，一般会在庭审中向原告确认其或其指定的第三人是否能够一次性付清，得到肯定答复后，才会判决原告或其原告指定的第三人一次性向银行付清按揭贷款，判决银行和被告（出名人）协助办理过户。如其本人仍在限购之列，则法院一般释明原告变更诉请为解除协议返还房款及利息，否则驳回原告起诉。

如果房屋过户存在障碍，则判决解除借名协议，房屋所有权仍属于出名人，出名人返还购房款及可能存在的贷款还款本息，并考虑过错原因（如出名之人将房屋转让，借名之人怠于履行过户，购房资格已无等），由一方承担或者双方分担该损失（如房屋交易的税费、借名报酬损失等）。该损失包括预期可获得的利益，如屋价上涨损失。

综合上海这边的司法实践来看，借名买房如果只是单纯规避了上海市地方的限购政策，其协议效力上海法院倾向认可，但是事后如果借名之人和出名之人发生纠纷，出名之人不愿意将房屋过户给实践购买人的借名之人，借名之人诉讼至法院要求出名之人办理过户，在借名之人在诉讼时已具有购房资格时法院一般会判决支持过户。

相关判例如下：

（2020）最高法民再328号；(2020)沪0112民初35480号；(2020)沪0113民初19452号；(2018)沪0117民初19345号；(2015)浦民一(民)初字第40614号；(2018)沪0112民初30683号；(2018)沪0117民初7716号。