物业管理法律知识

物业管理法律读本

[摘要] 购房已成为中国消费者的主要消费，同时大量的物业纠纷也随之出现，并且纠纷难以解决。纠纷难以解决根源于没有理清其中的法律关系，没有明确各自的地位和权利、义务和责任，明确物业管理中各主体的地位和相互的法律关系有利于纠纷的解决。本文针对这样的问题进行分析，明确物业管理中各主体的地位和相互的法律关系，提出对《物业管理条例》（下称《条例》）的部分评析意见。

[关键词] 业主业主委员会物业管理

一、物业管理法律关系分析

法律关系是在法律规范调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。135物业管理法律关系就是在物业管理法律规范调整物业管理关系过程中所形成的业主、业主委员会与物业公司之间的权利和义务关系。

1.物业管理法律关系主体

法律关系主体是法律关系的参加者，即在法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者。138物业管理法律关系主体如下:

（1）业主是指物业的主人，通常意义上是指商品房的主人，他拥有该商品房的所有权，其所有权表现在他对该商品房的占有、使用、收益和处分的权利，表现载体为房产证上标明房产地址和业主姓名。通常意义（可以说是狭义层次上）的“业主”是指购房者，而从广义上来看还包括开发商，因为会存在房屋未售完的情况。各个业主不是互不相干的，因为业主们是共同生活在同一商品房小区，或同一栋商品房内。他们之间的法律关系为区分所有权关系。区分所有权由单独所有权、区分共有权和成员权组成。单独所有权是指各业主对其屋内的房产拥有独立、排它的所有权，具体范围可根据房产证所标明的范围；区分共有权是指各业主对楼道、小区内的草地、水电等基础设施、楼层外墙等各单元房以外并且已由各业主在支付购房款时一同支付对价的房产所拥有的共同所有权;成员权是指各业主是全体业主的一员，拥有参加会议权、投票权和收益权。

（2）业主委员会，是业主大会或业主代表大会的常设机构，是得到全体业主经过法定程序的授权，为了全体业主利益，代表全体业主行使各项权益的组织，但不具有独立的法人组织。因为其不有独立的财产和独立承担责任的能力，业主委员会的成员更不是责任主体，除非成员个人实施了个人的加害行为。所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，同时业主委员会都必须在法定或授权范围下行使各种权利。

（3)物业公司是提供物业服务的公司法人，可以为有限责任公司或股份有限公司，目前大多数物业公司都是小规模的，多为有限责任公司。物业公司为小区提供保安服务、保洁服务、代收代缴服务、基础设施维护和运营服务。因为物业公司有着专业的服务队伍、一定的规模和社会关系，同时物业公司所提供的服务是单个业主无法完成或做起来十分麻烦的事项，所以物业公司有着广阔的市场。

2.物业管理法律关系客体

法律关系客体是指法律关系主体之间权利和义务所指向的对象，其中包括“物、人身、精神产品和行为结果”。在物业管理法律关系中，业主与物业公司之间法律关系的客体是业主支付的物业费用和物业公司提供的物业服务；业主与业主委员会之间法律关系的客体是业主的授权和业主委员会在授权范围内行使权利的行为。