卖方起诉合同无效案例 北京房产律师——非本村集体成员购买宅基地

原告诉称

陈某婕向本院提出诉讼请求：1．依法确认原被告签订的农村房屋买卖合同无效；2．诉讼费由被告承担。

事实和理由：2012年4月20日，原告为了孩子能在xx小学上学，在房山区、看到了一处学区房，由于资金短缺，遂将北京市房山区一号农村宅基地上院子及房屋出售给被告赵某君，并与其丈夫xxx签订了《房屋买卖合同》。但是半个月后，被告支付原告最后一笔款项前，房屋中介打电话告诉原告由于市场行情因素，xx小区的房屋价格突然暴涨。

由于房屋价格迅速上涨，原告通知被告这个价格无法进行出售，并情愿退回被告违约金，可被告丈夫称家中有老人行动不便一再恳求，并同意原告提出追加20万购房款的要求，双方通过协商后，被告称资金紧张，先按合同支付原告约定房款，原告担心搬家将房屋手续遗失，遂将房屋手续交由被告保存，等什么时候支付完约定的追加房款，什么时候双方去xxx村委会办理变更手续。

2017年4月5日，原告路过xx村，无意看到了拆迁公告，遂去找被告索要余款，被告竟拒不认账拒绝归还，并称房屋已经变更在她的名下。

经原告上诉二中院后，法官称原告与被告赵某君私自签订的《农村房屋买卖合同》涉案房屋占用的土地性质为集体土地，被告赵某君属于城镇户口，也并非本集体组织成员，根据《中华人民共和国土地法》及相关法律，原被告双方签订的房屋买卖合同应属无效合同。另外判决书中认为：“xx村村委会在《房屋购销合同》及村民建房规划许可证中对买受人及登记人的变更行为并非案涉房屋权利变动的原因，亦非法律意义上的行政确权行为”。

根据北京市第二中级人民法院判决书，原告陈某婕与被告赵某君如就涉案房屋权利仍有纠纷，陈某婕可与赵某君另案解决。综上所述，恳请人民法院查清事实，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。

被告辩称

赵某君辩称，一、陈某婕虚构了部分事实且有意隐瞒相关事实。1.赵某君与陈某婕所签房屋买卖合同的成交价就是80万元，陈某婕虚构了增加20万元房款的事实。2012年4月20日，赵某君与陈某婕签订合同后，买卖双方均主动履行了各自义务。

2.2002-2003年期间，xx村在村集体土地上投资建设了169套砖混结构的平房，取名为“xx小区”，当时政府为“xx小区”的房屋颁发了村民建房规划许可证，但该小区并未取得房山区规划部门的规划审批手续。xx村集体以原始产权人的身份对外销售“xx小区”的房屋，陈某婕于2003年6月出资13.52万元购买了本案案涉房屋。

3.陈某婕、赵某君均不是xx村集体组织成员。4.2017年4月，之前宅基地腾退，因此，赵某君与xx村集体于同年5月31日签订了腾退补偿协议，案涉房屋及其所占土地均交还给了xx村集体。同年6月，案涉房屋已经被拆除。

司法机关审理的前述案件中均未支持陈某婕的诉讼请求。

二、赵某君不同意陈某婕的诉讼请求，请求贵院予以驳回。1.本案不属于人民法院受理范围。案涉房屋实为xx村集体开发建设的小产权房屋。北京高院在审理案件时认为：鉴于目前针对小产权房如何处理的相关法律政策尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，因此此类房屋流转引发的争议和法律适用问题，不属于人民法院受理民事案件的范围。

2.陈某婕的诉讼请求没有实际意义，如贵院认为本案属于民事案件受理范围，也认为买卖双方购买小产权房屋的行为均违反了国家强制性规定，买卖合同当属无效。合同无效后必然涉及到双返问题，本案中的案涉房屋及其土地已被村集体收回，买卖双方占用农村集体土地的违法行为已经消除，案涉房屋已被拆除，客观上不具有返还的可能。贵院在审理其他同类案件时，认为案涉房屋已面临拆迁且房屋已被部分拆除，此种情形下已没有返还房屋及购房款的必要。同时认为房屋利益已经转化为腾退利益，卖房人无权要求分得相应份额。鉴于此，陈某婕本次诉讼没有实际意义。

法院查明

2003年6月，陈某婕与北京市房山区xx村民委员会（以下简称x村委会）签订《xx小区房屋购销合同》，约定陈某婕购买xx村委会开发的一号的砖混结构平房（以下简称涉案房屋）。上述涉案房屋由北京市房山区良乡镇人民政府颁发了村民建房规划许可证，登记的姓名为陈某婕。2012年4月20日，陈某婕与赵某君之夫xxx签订了《房屋买卖合同》，约定陈某婕将涉案房屋出售给赵某君，房屋价款为80万元。其后，赵某君支付了80万元房款，陈某婕将《xx小区房屋购销合同》和村民建房规划许可证向赵某君交付。后村委会在《xx小区房屋购销合同》和村民建房规划许可证中对涉案房屋买受人及登记人的变更进行确认并加盖公章。

2017年，涉案房屋因腾退而被拆除，被腾退人系赵某君，且补偿款亦已支付。陈某婕认为赵某君非xx村集体组织成员，遂诉至本院，要求确认2012年4月20日双方签订的《房屋买卖合同》无效。

另查明，陈某婕和赵某君均非xx村集体组织成员。诉讼中，针对xx小区的情况，本院向xx村委会进行了调查，xx村委会主任称xx小区系x村委会在村集体土地上开发建设的，每套房屋均有政府颁发的村民建房规划许可证，售房过程中，该小区房屋既向本村村民销售，也向外村人销售。该小区房屋没有房屋所有权证书。

再查明，陈某婕针对xx村委会将赵某君持有的《xx小区房屋购销合同》中的买受人和村民建房规划许可证中的登记人由陈某婕变更为赵某君的行为持有异议，遂以xx村委会为被告另案诉至本院，要求判决xx村委会的更名行为无效。经审理，本院作出判决书，驳回了陈某婕的诉讼请求。陈某婕不服，上诉至北京市第二中级人民法院，后驳回上诉，维持原判。

裁判结果

陈某婕与赵某君签订的《房屋买卖合同》无效。

房产律师靳双权点评

村集体建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于xx村，系农村集体土地上的房屋，赵某君非xx村集体经济组织成员，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的资格，故赵某君与陈某婕签订的房屋买卖合同应属无效。