出资人能否要求分割增值 借名购买限价商品房法院认定无效

原告诉称

二原告向本院提出诉讼请求：1.确认赵某鹏与被告签订的出让协议无效；2.判令被告立即腾退返还诉争房屋。如果合同有效，则要求解除合同，返还诉争房屋。

事实和理由：吴某芝与赵某鹏系夫妻，育有一子赵某涛，系无民事行为能力人，赵某鹏与被告系姐弟，赵某鹏2012年6月21日死亡。2010年8月19日，赵某鹏未与吴某芝商榷便与姐姐私下签订出让协议，约定赵某鹏将购房资格出让给被告，由被告出资购买该诉争房屋。由此可见此协议为借名买房法律关系。诉争房屋属于限价商品住屋，根据相关规定，2008年4月11日后签订的借名买房协议无效。

赵某涛2013年1月被确认为无民事行为能力人，该出让协议的签订，侵犯了被监护人赵某涛的合法权益，因此该协议也应属无效。

被告辩称，

认可协议无效。不同意立即返还房屋。赵某鹏签订协议时吴某芝是明知的。如果合同有效，则要求继续履行合同。

被告向本院提出反诉请求：判决二原告赔偿购房款432954元、房屋专项维修资金14016元、差价款损失1980027元。

事实与理由：赵某鹏名下原有朝阳区T号院房屋，2010年6月拆迁，根据拆迁政策，赵某鹏获得拆迁补偿款及购买限价房一套的指标。赵某鹏因资金困难，放弃购买，经与被告协商，2010年8月19日签订《出让协议》。吴某芝2012年8月30日在该协议上签字确认。被告实际支付赵某鹏购房指标转让费15万元现金（未写收条）。根据协议，2010年8月23日，被告支付购房款432460元，以赵某鹏名义选定了诉争房屋。同年9月19日，以赵某鹏名义签订《商品房预售合同》，被告支付购房款差价及维修基金共计14510.24元；

同日，被告收取诉争房屋并一直使用。诉争房屋2012年2月23日取得房屋所有权证，登记在赵某鹏名下。2021年1月25日，被告得知诉争房屋过户至杨某鑫名下。二原告应承担合同无效主要责任，赔偿损失。

二原告就反诉辩称，不同意被告反诉请求。被告提供的支付购房款的交易记录不能体现该账户属于被告，主张返还购房款及相应增值无事实和法律依据。T号院拆迁补偿款共200多万，数额足以购买诉争房屋，不存在被告所说赵某鹏存在资金困难。由于赵某鹏和吴某芝感情不好，赵某鹏和被告恶意串通，在二原告不知情下签订协议，严重损害二原告利益，应认定合同无效，二原告无过错，不应承担责任。交易房屋未满两年，评估报告未考虑税费情况，房屋价值计算不应直接引用，应考虑未满两年房屋严重低于鉴定报告所列价值的问题。

法院查明

吴某芝与赵某鹏系夫妻，育有一子赵某涛，系无民事行为能力人，2013年1月25日本院指定吴某芝为其监护人。赵某鹏与被告系姐弟，赵某鹏2012年6月21日死亡。

2010年8月19日，赵某鹏（甲方）与被告（乙方）签订《出让协议》，证明人刘某刚签名，协议载明：甲方因资金问题，自愿将政府在拆迁工程中提供的一套两居室认购权（房号）无条件送给乙方，由乙方出资买下这套房，订于2010年8月23日选房认购时全额支付购房款。吴某芝2012年8月30日在协议上签名。赵某涛、刘某刚亦属于被拆迁房屋实际居住人之一。

协议签订后，基于拆迁安置，2010年9月19日，赵某鹏作为买受人，与出卖人北京A公司签订《商品房预售合同（限价商品住屋）》，被告以赵某鹏名义购买了北京市朝阳区一号房屋，即本案诉争房屋，2010年9月19日收取房屋，被告支付购房款432954.24元和住宅专项维修资金14016元。2012年诉争房屋登记至赵某鹏名下，为限价商品住屋，2013年1月31日登记至二原告名下，房为限价商品住屋。2021年1月以出让方式转移登记至杨某鑫名下，房屋性质变更为商品房，并补交土地收益款191235元。

因对房屋价值无法达成一致意见，被告申请房屋价值鉴定，估价报告，称价值时点2022年诉争房屋价值为3452800元（上述估价结果中不包含估价对象使用及处置时的买方应缴交易税费、相关物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金、司法诉讼费用、拍卖佣金等）。

裁判结果

一、2010年8月19日赵某鹏与被告（反诉原告）赵某霞签订的《出让协议》无效；

二、原告（反诉被告）吴某芝、原告（反诉被告）赵某涛于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）赵某霞购房款432954元、住宅专项维修资金14016元、差价款损失180万元，收到上述款项的同时，被告（反诉原告）赵某霞将北京市朝阳区一号房屋腾退并交还原告（反诉被告）吴某芝、原告（反诉被告）赵某涛；

三、驳回原告（反诉被告）吴某芝、原告（反诉被告）赵某涛的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）赵某霞的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

限价商品房系北京市为本市中等收入住屋困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住屋，出售对象具有特殊性。根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住屋保障管理部门申请回购。赵某鹏与被告签订《出让协议》，约定被告借名购买诉争房屋，损害限价房相关政策和制度；诉争房屋属于拆迁安置房屋，赵某涛享有安置利益，又属于无民事行为能力人，将诉争房屋购买资格赠送给被告，侵犯赵某涛的合法权益；故法院认定《出让协议》无效。

合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二原告曾将涉案房屋过户至自己名下，视为接受继承，故在获取相关房屋权益时，亦应该承担相应义务。因此，被告应当返还诉争房屋，二原告应该支付购房款和住宅专项维修资金并赔偿差价款损失。关于赔偿数额，综合考虑二原告因房屋升值获得的利益、被告因此丧失的订约机会损失、所付出的金钱成本、双方过错程度等因素，公平合理的予以确定。诉讼费和鉴定费，法院与损失赔偿额一并考虑。