北京房产律师解析一起借名购买两限房无法过户起诉要回出资及分割增值案例

原告诉称

王某明向一审法院起诉请求：

1．确认王某明与秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超于2014年签订的《协议书》无效；

2．秦某皓、林某文、秦某刚返还购买位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）的购房款579300元；

3．秦某皓、林某文、秦某刚赔偿因《协议书》无效造成的损失300000元；

4．案件受理费由秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超负担。

秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回王某明一审的全部诉讼请求。

事实和理由：各方签订的《协议书》并非借名买房的协议，而是家庭内部对于房产归属的约定，是秦某皓、林某文对秦某超的赠与，由于确定将房产给秦某超，因此要求秦某超出一部分购房款，秦某刚、王某明系基于秦某超的利益而替秦某超出资。因此该合同合法有效，即使存在借名关系，也应由秦某超主张。

被告辩称

王某明辩称，同意一审判决，不同意秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超的上诉请求。

法院查明

秦某皓与林某文系夫妻关系，育有子女三人，依长幼分别为秦某杰、秦某鑫、秦某刚。秦某刚与王某明于1995年1月19日登记结婚，育有一子秦某超。2020年11月12日，秦某刚与王某明经原审法院调解离婚。

2014年10月15日，住屋保障管理部门向秦某皓、林某文出具《限价商品住屋购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住屋管理规定，经审核，秦某皓家庭符合北京市申请购买限价商品住屋条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口2人，姓名：秦某皓、林某文，配售一套一居室户型限价商品住屋，该家庭属于：老龄。”

2014年10月16日，秦某皓、林某文签署《摇号登记承诺书》。

2014年12月13日，秦某刚、王某明（甲方）与秦某皓、林某文（乙方）、秦某超（丙方）及秦某杰、秦某鑫（丁方）共同签署《协议书》，约定“2013年8月23日秦某皓按照北京市的有关政策申请两限房。将北京市丰台区两限房一套（一居室，建筑面积约为55平方米）给付秦某皓以及配偶林某文。由于秦某皓与林某文无力购买该房屋，秦某刚与王某明在2014年12月份将全部房款交付给相关的管理部门。

经过甲、乙、丙、丁四方共同协商，根据我国相关的法律法规的规定，就与上述房屋有关的事宜达成如下协议：一、位于北京市丰台区两限房（一居室）一套的全部房款均由秦某刚与王某明共同支付，秦某刚与王某明不得以任何理由拒绝支付全部房款。

二、位于北京市丰台区的两限房（一居室）一套虽然以秦某皓与林某文的名义申请，但是由于秦某刚与王某明支付了全部房款，现经过甲、乙、丙、丁四方共同确定，决定该房屋的产权归丙方秦某超所有。任何人包括秦某皓、林某文、秦某刚、王某明、秦某杰、秦某鑫不得以任何理由向秦某超主张该房屋的所有权。

三、如果秦某皓、林某文任何一方去世，秦某杰、秦某鑫、秦某刚不得以第一顺序继承人等任何理由向秦某超主张该房屋的所有权，即秦某杰、秦某鑫、秦某刚确认该房屋的所有权完全归秦某超一人单独所有，该房屋与秦某杰、秦某鑫、秦某刚无任何法律关系。

四、该房屋的具体房号以政府有关管理部门的认定通知为准。

五、现该房屋的产权证书尚未发放，但是一旦产权证书下发，并且符合本市有关的政策规定后，秦某皓与林某文必须将该房屋的产权过户到秦某超的名下，秦某皓与林某文不得以任何理由拒绝将该房屋过户到秦某超的名下。如有需要，秦某杰、秦某鑫必须无条件配合过户，秦某杰、秦某鑫不得以任何理由拒绝将该房屋过户到秦某超的名下。

六、秦某超获得该房屋的产权证书后不得任意将该房屋出售，如需出售，秦某超必须要经过秦某刚与王某明两方的共同同意，否则秦某超不得以任何理由任意出售。

七、秦某超是上述房屋的唯一完全所有权人，如与他人结婚，该房屋作为秦某超的婚前个人财产，与他人无任何法律关系。……”秦某皓、林某文、秦某鑫、秦某杰、秦某超在上述协议上签字并捺印，秦某刚、王某明未签字捺印。

2014年12月20日，北京F公司（出卖人，以下简称F公司）与秦某皓、林某文（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定秦某皓、林某文购买一号房屋。同日，秦某刚向F公司转账支付558601元，胡某山（秦某鑫之夫）向F公司转账支付600000元。

2015年1月8日，F公司向秦某皓、林某文开具房款发票，金额为1158601元。

2018年下发显示坐落于丰台区一号房屋为秦某皓、林某文共有，各占50%份额，权利性质为限价商品住屋。

王某明要求确认各方于2014年12月13日签订的《协议书》无效，理由有根据《北京市限价商品住屋购买资格申请审核及配售管理办法》秦某超当时不满30周岁，其收入水平不符合申请条件；另外根据北京市高院相关会议纪要，借名买房发生在2008年4月11日之前且符合一定条件才能有效，否则应属无效。

秦某刚等不予认可，理由有二：一、《协议书》是王某明自己找律师与各方签订的，王某明现在反悔了，我们不同意。二、购房款是秦某皓与林某文出的，王某明没有出资。

王某明主张合同无效后，秦某皓、林某文应当返还购房款579300元。

关于房款支付情况，经询，秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超主张2014年12月20日所支付的购房款分为两部分：一部分是秦某刚转账支付的558601元，该部分房款中340000元来自于出售A号房屋的售房款，另秦某皓、林某文出资200000元并向邻居借款40000元后，转入秦某刚账户218700元；另一部分是胡某山转账支付的600000元，系借款。

秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超对上述主张提交秦某刚转账记录等证据佐证。转账记录显示2014年12月1日、12月9日，秦某刚账户分别进账340000元、218700元，余额558700元，2014年12月20日，转出558601元。另，秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超称A号房屋虽系婚姻关系存续期间登记在秦某刚名下，但是由秦某皓、林某文出资购买，王某明对此不予认可，主张是向秦某皓、林某文借的购房款，已还清。

王某明认可购房款支付由两部分构成，并对向胡某山借款支付房款不持异议，但对558601元房款来源存有异议，称该部分房款中的360000元来自于2014年王某明与秦某刚出售婚姻关系存续期间取得的A号房屋的售房款，200000元系秦某皓、林某文资助，剩余18601元并非王某明与秦某刚支出，不清楚来源。

各方均认可，秦某刚与王某明在夫妻关系存续期间已将胡某山的600000元借款归还完毕，是通过出售夫妻关系存续期间登记在秦某刚名下房屋所得款项用于还款。但秦某皓、林某文、秦某杰、秦某鑫、秦某刚、秦某超称上述房屋系秦某皓、林某文出资购买。

王某明主张合同无效后，因房屋登记在秦某皓、林某文名下，二人获得了房屋的增值利益，该利益归属二人对王某明显失公平，且秦某皓、林某文占用王某明支付的房款亦给王某明造成资金占用损失，故要求赔偿损失300000元。

经询问，秦某超认可一号房屋自交付之后由其占有。

法院认为，一号房屋系限价商品房。限价商品住屋是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住屋用地时，提出限制销售价格、限制住屋套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住屋，属于保障性住屋。限价商品住屋供应对象为北京市中等收入住屋困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住屋的家庭须经过资格审核。依据现有证据可知，秦某皓作为申请人、林某文作为家庭成员获得购买一号房屋的资格，秦某超并非该家庭成员。

从《协议书》内容来看，法院可以认定各方约定秦某超借用林某文、秦某皓名义购买一号房屋，房款由秦某刚、王某明支付。参照《北京市限价商品住屋管理办法（试行）》第二十八条规定“购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住屋”。虽然上述规范性文件不属于法律、行政法规，但国家出台限价商品房的初衷是为了保障特定群体的住屋困难，限价商品房属于保障性住屋范畴，《协议书》内容明显损害了社会公共利益，故《协议书》应为无效。

合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，换言之，秦某皓、林某文应当将房款予以返还。依据转账记录并结合双方当事人陈述基本可以认定房款1158601元分两次支付：第一笔支付的558601元中，340000元系出售秦某刚、王某明的房屋的售房款。因各方均认可上述房屋系秦某刚、王某明婚姻存续期间取得，故即使该房屋系秦某皓、林某文出资购买，该房屋的售房款亦应属于秦某刚、王某明，即上述款项应认定为秦某刚、王某明支付。

秦某皓、林某文的出资问题可另行向秦某刚、王某明主张。王某明主张200000元系秦某皓、林某文赠予，但并未提交证据予以佐证，且秦某皓、林某文亦不予认可，故法院不予采信，王某明自认剩余18601元并非王某明、秦某刚支付，秦某刚不持异议，法院予以认定。第二笔支付的600000元，双方均认可系向胡某山借款并用出售秦某刚、王某明婚后取得房屋的款项偿还借款，法院予以认定。同前述340000元的认定，第二笔购房款应当认定为秦某刚、王某明支付。

综上，法院认定秦某刚、王某明共支付购房款940000元，秦某皓、林某文应当予以返还，王某明要求秦某刚返还，法院不予支持。因秦某刚、王某明已经离婚，故秦某皓、林某文应当返还王某明购房款470000元。

《协议书》无效后，王某明有权要求赔偿信赖利益损失。此处的信赖利益包括所受损害和所失利益。从《协议书》内容来看，秦某刚、王某明，秦某皓、林某文、秦某超均为《协议书》当事人，《协议书》并非向第三人履行合同，故虽然一号房屋截止法庭辩论终结时仍由秦某超占有，但协议无效后秦某皓、林某文不能以占有使用费来抵消购房款利息，故法院对王某明主张的损失中关于资金占用的内容予以支持，数额由法院结合利率标准、法庭辩论终止时间等情节酌情确定。

同时，赔偿损失义务人应为秦某皓、林某文，王某明要求秦某刚承担赔偿责任无法律依据，法院不予支持。假使《协议书》有效，一号房屋亦归属于秦某超，故王某明无权要求房屋的增值利益损失。

裁判结果

一、确认秦某刚、王某明、秦某皓、林某文、秦某超、秦某杰、秦某鑫于二〇一四年十二月十三日签订的《协议书》无效；

二、秦某皓、林某文于判决生效之日起十日内返还王某明购房款470000元；

三、秦某皓、林某文于判决生效之日起十日内给付王某明经济损失130000元；

四、驳回王某明其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

根据查明的事实，各方在《协议书》中约定秦某皓、林某文通过了两限房购房资格的申请，由秦某刚、王某明支付购房款，所有权归秦某超所有。根据上述协议的内容，能够认定秦某刚、王某明与秦某皓、林某文之间形成了借名购房的合同关系，秦某刚、秦某皓、林某文、秦某超、秦某杰、秦某鑫主张上述协议系秦某皓、林某文对秦某超的赠与，缺乏依据。

一号房屋系限价商品房，为有限制性要求开发建设和定向销售的房屋，属于保障性住屋。申请购买限价商品住屋的家庭须经过资格审核，并遵守北京市保障性住屋政策规定。故法院认定上述《协议书》无效并无不当。合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，王某明要求秦某皓、林某文返还购房款，于法有据。关于应返还王某明购房款的数额。

关于王某明主张的损失一节，法院结合应返还王某明的款项数额、利率标准、款项占用时间等因素，酌情确定损失数额，亦并无不当。