房产纠纷律师——借名购买两限房房屋登记人在未返还出资前能否要求占有人腾房

原告诉称

原告（反诉被告）赵某芬向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告将北京市通州区一号（以下简称一号）房屋腾退并交付原告，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书返还给原告；

2、请求法院判决被告给付原告房屋占有使用费；

3、诉讼费由被告承担。

事实和理由：原告与被告双方于2014年11月23日签订《协议》，协议约定：兹有苏某宏购买赵某芬名下住屋一套（通州区一号）。一、购房款苏某宏已全部付清。二、赵某芬将所有票已转交苏某宏。包括：房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书。三、房屋所有权证由苏某宏保管。四、赵某芬到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由苏某宏承担。卖房人：赵某芬，买房人：苏某宏。

涉案房屋于2014年3月13日交付被告占有使用。北京市通州区人民法院于2018年判决：确认原告赵某芬与被告苏某宏于二〇一四年十一月二十三日签订的《协议》无效。原告认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，现生效的民事判决已经确定原告与被告之间就涉诉房屋的协议无效，原告作为涉案房屋的所有权人，要求被告返还涉诉房屋及该房屋所有权证、房款、发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书，理由正当、证据充分，应予支持。

被告辩称

被告（反诉原告）苏某宏辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：因为我是从开发商处直接购买房屋，与赵某芬属于借名买房的关系，我方是涉案房屋的实际所有人。原告是以诱骗违法获取的不当得利，根据“两限房”的规定私下不能进行指标转让或者收取好处，故原告赵某芬属于非法不当得利，应该及时返还并赔偿被告五年多的好处费16万元及利息，确定原告的行为属于诈骗违法行为。

我方要求对方赔偿直接损失和间接损失，间接损失包括房屋的升值费用。涉案房屋是拆迁所得不是摇号所得，因此不存在损害第三方的利益，原告的诉讼请求没有依据，在之前判决书明确指出房屋涉及购房款及装修款的问题所以不予处理腾退。根据原告的诉讼请求，其没有提及全部房款装修、房屋损失包括骗取的好处费，不符合双向返还条件。故请求法院不予支持。

合同无效取得所有权，同时有付款的义务，先付款再享有所有权在原告的诉讼请求中都没有体现。房屋由被告全款交至开发商，故被告是实际的出资人及享有人，原告在事实中转让了指标收取了好处费，故原告无权索要涉案房屋。

同时提起反诉，要求：1、判令被反诉人返还反诉人购房款429771元、登记费80元、印花税票5元、住宅专项维修资金17712元、契税12893.13元，共计462672.87元；2、判令被反诉人返还反诉人额外支付的购房好处费16万元；3、判令被反诉人支付反诉人对涉案房屋进行的装修投入147000元；4、判令被反诉人赔偿反诉，因合同无效导致的房屋升值差价损失290万元；5、判令被反诉人承担本案的鉴定费评估费以及反诉费用。

针对被告（反诉原告）苏某宏的反诉，原告（反诉被告）赵某芬辩称：不同意被告的反诉请求。根据规定，排除货币返还形式，反诉人的要求属于损失范围，关于第二项诉请，我方认为不存在购房好处费，该笔费用属于购房款的一部分，关于第三项诉讼请求，需要反诉人提交相应证据并证实2014年至今的折旧损失。房屋差价没有证据。双方在买卖房屋办理手续时，原告和被告对房屋性质知情，房屋价格与其他商品房屋价格有明显区别，反诉人作为买房人在买房时应该对房屋的性质产权的问题进行充分了解，所以反诉人在整个交易过程中存在过错。

根据规定，双方都有过错应各自承担相应的责任，我方认为我方应承担30%的过错，由对方承担70%。且反诉人自2014年3月对涉案房屋进行使用，即反诉人获得相应利益，就反诉人的事实理由中表述的房屋是期房、16万元好处费、房屋性质等问题与客观事实不符，本案涉及的事实，在上一案件中法院已将查明，请求法院依法予以判决。

法院查明

2014年3月13日，赵某芬（买受人）与北京H公司（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定：该限价商品住屋地址为通州区一号。该限价商品住屋总价款为429771元。买受人采取一次性付款方式付款。此外，合同还约定了其他内容。被告苏某宏已将购房款429771元交纳。2014年3月13日，被告苏某宏在原告赵某芬办理入住手续后入住一号房屋，入住之时一号房屋为毛坯房。

另查，2014年9月1日，一号房屋登记在原告赵某芬名下，房屋建筑面积为88.56平方米，房屋性质为限价商品住屋。

2014年11月23日，原告赵某芬与被告苏某宏签订《协议》，约定：兹有苏某宏购买赵某芬名下住屋一套。一、购房款苏某宏已全部付清。二、赵某芬将所有票据已转交苏某宏。包括：房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书。三、房屋所有权证由苏某宏保管。四、赵某芬到年限无条件过户房屋，过户费及相关费用由苏某宏承担。协议最后有卖房人赵某芬签字，买房人苏某宏签字。

2018年，赵某芬以房屋买卖合同纠纷为由起诉苏某宏，要求1、依法确认赵某芬与苏某宏于2014年11月23日签订的《协议》无效；2、判决苏某宏将位于北京市通州区京洲园A号楼3单元B号房屋腾退并交付原告，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款返还给原告；3、判令苏某宏承担本案的全部诉讼费用。

本院受理此案后。就该协议签订的背景，原告赵某芬称其当时没有钱，想卖房。原告赵某芬的母亲赵母通过邻居认识的被告苏某宏，被告苏某宏自愿购买，我就把这个指标转让给被告苏某宏，被告苏某宏支付房款，再给我16万元。被告苏某宏表示其是经人介绍把电话给的原告赵某芬，原告赵某芬联系他说家里房屋太多，郊区的房屋不想要。双方均认可一号房屋购房所产生费用都是被告苏某宏交纳的。2014年11月23日，原告赵某芬将房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书交给被告苏某宏。

此外，被告苏某宏称其于2014年3月14日将购买一号房屋的好处费16万元按照原告赵某芬要求支付给原告赵某芬的外甥女王宣力。原告赵某芬认可给付16万的事实，但认为该费用是其转让购房指标的钱，属于购房款的一部分。

法院判决：“确认原告赵某芬与被告苏某宏于二〇一四年十一月二十三日签订的《协议》无效。”在该判决书载明“关于原告赵某芬主张被告苏某宏腾退、交付房屋，并将该房屋所有权证、房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书返还的诉讼请求，因涉及到购房款返还及房屋装修等问题，且被告苏某宏主张就合同无效后的法律后果问题另案解决，故本院对原告赵某芬的该项诉讼请求不予处理，双方可另行解决”。该判决现已生效。

经核实，除上述购房款及16万元外，被告苏某宏为购买一号所支出的其他费用包括：契税12893.13元、登记费80元、印花税5元、公共维修基金17712元。

经评估，一号在评估基准日的市场价值为3241200元；一号室内装修残值为59660元。

裁判结果

一、被告（反诉原告）苏某宏于本判决生效之日起三十日内将北京市通州区一号房屋腾清并将该房屋所有权证书、购房款发票、住宅专项维修资金专用收据、税收缴款书一并返还给原告（反诉被告）赵某芬；

二、原告（反诉被告）赵某芬返还被告（反诉原告）苏某宏购房款、登记费、印花税、住宅专项维修资金、契税共计460461.13元，于本判决生效之日起三十日内执行清；

三、原告（反诉被告）赵某芬返还被告（反诉原告）苏某宏为购房另行支付的160000元，于本判决生效之日起三十日内执行清；

四、原告（反诉被告）赵某芬给付被告（反诉原告）苏某宏房屋溢价损失及装修费用损失共计1618866.5元，于本判决生效之日起三十日内执行清；

五、驳回原告（反诉被告）赵某芬的其他诉讼请求。

六、驳回被告（反诉原告）苏某宏的其他反诉请求。

房产律师靳双权点评

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在双方关于诉争房屋签订的《协议》被法院生效判决确认无效的情况下，被告苏某宏应将一号房屋返还给原告赵某芬。同时，赵某芬应将苏某宏垫付的购房款429771元、登记费80元、印花税5元、住宅专项维修基金17712元、契税12893.13元返还苏某宏。同时，苏某宏亦需将相对应票据和证书返还赵某芬。

对于苏某宏在购房款之外为取得一号房屋另行支付给赵某芬的16万元费用，赵某芬需予以返还。关于原告赵某芬主张的占有使用费，于法无据，法院不予支持。关于苏某宏反诉所主张的房屋溢价损失及装修费用损失，系其因合同无效所产生的信赖利益损失，依据人民法院生效判决所确认的事实，涉案合同被依法确认无效的原因是违反了限价商品房在取得权属证书后5年内不得转让的政策，损害社会公共利益，双方当事人对合同无效均负有主观上的过错。

被告苏某宏虽辩称其对房屋性质不知情，但结合购房过程及《协议》约定内容，可以认定苏某宏对诉争房屋的性质是知情的，故，结合协议签订及无效的过程，综合判断确定赵某芬负60%的责任，苏某宏负40%的责任。具体数额，参考《价格评估报告书》所出具评估结论予以确定。