商業用途土地使用年限是多少？

隨著房地產市場的快速發展，房屋買賣活動也更加頻繁，在房屋買賣的過程中，既包括房屋產權的買賣，也包括土地使用權的買賣，不同房屋的產權年限都是相同的，但不同性質土地的使用權年限就各不相同了，那麼，商業用途土地使用年限是多少呢?

1、土地性質的分類及使用年限。一般分五類：商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地和其他用地。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，各類用地出讓的最高年限為：居住用地70年;工業用地50年;教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;商業、旅遊、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

2、商業用地是指規劃部門根據都市計畫所規定該宗地塊的用地性質是用於建設商業用房屋，出讓後用地的使用年限為40年。

3、綜合用地的概念是指不同用途的土地(如商業、工業、住宅等)所構成的土地。

4、五證兩書：根據我國有關法律的規定，房屋上市銷售必須持有“五證兩書”。 “五證”是指：《預(銷)售許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用 地規劃許可證》、《建設工程施工許可證》;“兩書’是指：《房屋質量說明書》和《房屋使用說明書》。

5、關於土地使用年限：土地出讓使用年限分別有如下幾種：

(1)住宅用地。全國統一執行的土地使用年限為70年。

(2)工業用地。土地使用年限為50年。

(3)教、科、文、衛等帶有福利性質的用地，土地使用年限為50年。

(4)商、娛、旅等盈利性專案用地，土地使用年限為40年。

(5)其他綜合類性質用地，土地使用年限為50年。

6、 土地使用年限從何時算起，商品房的土地使用年限是從房地產開發企業與國土部門簽署《土地使用權出讓合同》，支付全部土地使用權出讓金，領取土地使用證後開始計算。從房地產開發的規律來說，樓盤開發要經過規劃、報建、施工、裝修、綠化、配套設施等一系列系統而複雜的程式。一般房地產開發進展順利的話開發週期為2~3年，因此，購房者實際能居住的年限往往小於真正的土地使用權期限，土地使用年限縮水情況普遍存在。

7、綜合用地及其年限： 綜合用地應當是指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業、居住綜合用地，科研設計、辦公綜合用地等。關於綜合用地的出讓年限，國務院 55號令規定了各類用地最高出讓年限：居住用地 70年，工業用地 50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地 50年，商業、旅遊、娛樂用地 40年，綜合或者其他用地 50年。

8、綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業、上面為居民住宅樓等。對於第一種情況，可以統一按照綜合用地最高出讓年限 50年辦理出讓手續;對於第二種情況，由於不同用途界限清楚，可分別屬於不同的使用者，為保證各使用者的合法權益，一般應當按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。例如商業、居住綜合用地，應當明確其中商業用地和居住用地各自分攤的土地面積，並明確商業用地部分出讓年期為 40年、居住用地部分為 70年。如統一按 50年計，就會出現商業部分實際出讓年限超過 40年，而居民購買的住宅土地使用年限又明顯小於 70年。

綜上所述，關於商業用途土地使用年限的問題，具體可分為兩種情況，一種是按國家規定，商業、娛樂、旅遊用途的土地，土地最高使用年限是40年，第二種是商業用地包含在綜合用地中，只有一個使用人且不可分割的情況下，按綜合用地最高使用年限50年辦理。