宅基地房屋買賣的合同效力怎麼認定

一、基本案情

原告孫某某訴稱,原告與被告於1988年9月21日協商，由被告購買原告位於北京市石景山區某村的房屋，原告收取被告購房款7000元。1988年11月雙方立契。當時原告系板凳溝生產隊村民，此房宅基地屬農民集體所有，而被告為城市居民。根據我國土地管理法的相關規定，宅基地屬農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。被告買受農村房屋，損害了集體經濟組織及原告的合法權益，原被告之間買賣農村房屋的行為不符合法律規定。故訴請判令：一、確認原、被告之間的房屋買賣合同無效;二、被告立即騰退返還房屋。

二、審判結果

一審法院經審理認為，孫某某與趙某某就訴爭房屋已形成買賣合同關係，該合同系雙方真實意思表示，且已履行完畢，至今已有二十年。雖然孫某某系農村集體經濟組織成員，趙某某系城鎮居民，但該合同在當時已經政府房地產管理部門稽核並登記備案。就此，可以認定雙方買賣行為並不違反當時國家有關政策;目前，本區農村房屋辦理產權證書尚未開展，雙方履行上述房屋買賣合同後，即無相關部門辦理產權證書。基於此，本院認為，原、被告間買賣行為已完成。從尊重歷史、照顧現實出發，該買賣行為有效。最後，趙某某已對訴爭房屋進行了翻、擴建，訴爭的房屋七間現已不存在，現孫某某主張確認買賣行為無效並由趙某某返還訴爭房屋亦已無法實現。結合以上幾點，對於原告上述訴訟請求，不予支援。

三、分析意見

本案爭議的焦點是對城鎮居民購買農村集體組成成員的私有房屋買賣協議效力的認定問題。

繼“畫家村”系列案件出現後，隨著農村小產權房糾紛不斷，農村房屋買賣糾紛成為當前司法實踐中的熱點和難點問題。在司法實踐中，由於涉農村私有房屋買賣合同糾紛法律關係複雜，涉及相關法律、法規眾多，不同階位的立法規範之間存在矛盾和衝突，造成司法機關對此類案件裁判標準的不統一。由於司法實踐對私有房屋買賣合同效力認定的不統一，造成司法實務上的困惑。

農村私有房屋買賣合同應確認無效：

首先，根據“地隨房走”的原則，農村私有房屋買賣涉及到宅基地買賣，而宅基地買賣為我國法律、法規所禁止。我國《物權法》第153條明確規定了宅基地使用權的取得、行使和轉讓，要符合土地管理法等法律和國家有關規定。《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。”“宅基地屬於農民集體所有，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理。”國務院辦公廳1999年頒佈的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;國家土地管理局《關於以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答覆》也明確規定：原宅基地使用者未經依法批准通過他人出資翻建房屋，給出資者使用，並從中牟利或獲取房屋產權，是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。因此，根據《中華人民共和國合同法》第52條第5項規定，農村私有房屋買賣合同由於違反了國家政策和相關法律、法規應確定無效。