北京房產律師——子女借父母名義買房後老人不認可子女起訴確認借名買房關係糾紛

原告訴稱

趙某斌向一審法院起訴請求：1.要求判令趙某斌與趙某坤、趙某霖、趙某嶽之間的借名買房合同關係有效；2.要求趙某坤、趙某霖、趙某嶽配合將其持有北京市東城區一號房屋的產權份額登記至趙某斌名下。

趙某斌上訴請求：1.請求依法撤銷一審判決書第二項；2.請求判令趙某坤、趙某霖、趙某嶽協助趙某斌辦理涉案房屋所有權轉移登記手續；3.本案訴訟費用由趙某坤承擔。

事實和理由：經一審法院認定“趙某斌和趙某坤、趙某霖、趙某嶽之間借名買房合同合法有效”，趙某坤、趙某霖、趙某嶽應依法配合趙某斌將其持有的涉案房屋產權份額登記至趙某斌名下。但一審法院以“涉案房屋尚未實際過戶至趙某坤、趙某霖、趙某嶽名下”為由駁回了趙某斌的這一合理訴求是錯誤的。因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者徵收決定等生效時發生效力。因此案涉房屋是否已過戶，不應影響認定趙某坤、趙某霖、趙某嶽應依法履行借名買房的相關合同義務，即將北京市東城區一號房屋產權份額登記至趙某斌名下。本案案涉房屋未過戶，是相關部門不依法執行生效判決的結果，趙某斌也一直在多方尋求解決。

趙某坤辯稱，不同意一審判決，也不同意趙某斌的上訴請求和理由，但沒有提起上訴。

趙某霖、趙某嶽述稱，同意趙某斌的上訴請求和理由。

法院查明

趙某坤與周某系夫妻關係，二人育有四個子女，即趙某斌、趙某靖、趙某霖、趙某嶽。

2006年7月12日，案外人秦某與趙某斌、趙某坤、趙某嶽、趙某霖及案外人劉先生簽署《房屋買賣合同》，約定趙某斌、趙某坤、趙某嶽、趙某霖及案外人劉先生購買北京市東城區一號房屋，標的物價格13萬元。後趙某斌等人取得產權證，趙某坤、趙某斌、趙某霖、趙某嶽和劉先生各佔20%共有份額。

2015年11月4日，趙某霖將其產權份額贈與趙某斌。2015年產權登記顯示坐落於北京市東城區一號房屋為趙某坤、趙某斌、趙某嶽和劉先生共有，其中趙某坤佔20%的共有份額，趙某斌佔40%的共有份額，趙某嶽佔20%的共有份額。劉先生佔20%的共有份額。後因產權證書與實際購房不符，劉先生、趙某斌、趙某嶽、趙某坤、趙某霖在法院起訴秦某房屋買賣合同糾紛一案，經一審法院調解，各方當事人簽署調解協議：1、秦某於本調解生效後十日內協助劉先生、趙某斌、趙某坤、趙某霖、趙某嶽將登記在秦某名下位於北京市東城區一號房屋變更登記至劉先生、趙某斌、趙某坤、趙某霖、趙某嶽名下；2、劉先生、趙某斌、趙某坤、趙某霖、趙某嶽於本調解生效後十日內協助秦某將登記在劉先生、趙某斌、趙某坤、趙某嶽名下位於北京市東城區一號房屋變更登記至秦某名下。

法院2018年出具調解書確認上述調解協議效力。截止法院法庭調查結束，涉案房屋尚未過戶至劉先生、趙某斌、趙某坤、趙某霖、趙某嶽名下。

為證明借名買房合同關係，趙某斌提交了趙某坤2020年5月8日、5月11日書寫證明以及2020年5月11日書寫遺囑等證據，2020年5月8日證明載明：東城區一號房屋趙某坤所佔房屋的共有份額20%是父親趙某坤次女趙某斌借父親趙某坤的名字買的房屋，所以該房產中父親趙某坤在房屋中的共有份額20%，應該歸趙某斌所有。

遺囑載明：趙某坤私有財產都贈與林女士，但因其中的房產是趙某斌借趙某坤的名字購買的,與任何人及林女士及其子女無關。趙某坤認可上述證明及遺囑確係其本人書寫，但趙某坤主張當時受趙某斌脅迫書寫，因趙某坤想和林女士辦理結婚登記，但戶口本由趙某斌控制，趙某斌脅迫其書寫了上述材料後才肯將戶口本交給趙某坤。

趙某斌系戶主，趙某斌認可戶口本確實在趙某斌處，但趙某斌否認存在脅迫行為。趙某坤2020年5月9日辦理結婚登記，趙某坤對趙某斌脅迫其簽署上述材料未進一步舉證。另，趙某斌主張當時的購房款系當時趙某斌、劉先生和趙某嶽取得其他房屋的拆遷款，劉先生、趙某嶽將拆遷款交給趙某斌，由趙某斌向房屋出售人秦某支付購房款。

房屋自2006年7月份交付後一直由趙某斌實際管理使用。趙某坤認可購房款確係趙某斌向秦某支付，但款項是趙某坤支付給趙某斌的。趙某坤亦認可涉案房屋一直由趙某斌實際管理，但租金用於家庭開支。趙某坤提供部分銀行單據，證明趙某坤曾多次給趙某斌錢，且趙某斌、劉先生也從趙某坤銀行卡中取款，故趙某坤、周某夫妻與趙某斌、劉先生夫妻一直處於財產混同狀態。趙某坤就向趙某斌支付購房款未進一步舉證。

法院認為，本案中，趙某坤書寫多份材料均多次提及房屋是借名登記於趙某坤名下，趙某斌才是真實權利人。趙某坤現有證據不足以證明其受脅迫的情況下才簽署的上述材料，趙某坤證據亦不足以證明其支付了購房款，結合趙某坤書寫數份材料的時間、房屋實際使用情況以及房款支付情況，法院認為趙某坤與趙某斌之間存在借名買房合同關係。趙某嶽、趙某霖明確表示認可趙某斌的主張，故趙某嶽、趙某霖亦與趙某斌之間存在借名買房合同關係。

上述借名買房合同關係系當事人真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定和社會公共利益，合法有效，現趙某斌要求確認其與趙某坤、趙某嶽、趙某霖借名買房合同關係有效的訴訟請求，理由正當，法院予以支援。但涉案房屋尚未實際過戶至趙某坤、趙某嶽、趙某霖名下，趙某斌現要求趙某坤、趙某嶽、趙某霖配合將其持有北京市東城區一號房屋的產權份額登記至趙某斌名下的訴訟請求，一審法院不予支援。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據。本院組織當事人進行了證據交換和質證。

趙某斌提交北京市東城區不動產登記事務中心出具的不動產權利及其他事項登記資訊表一張，用以證明房屋已經進行變更登記，合同義務人可以履行合同義務。趙某坤對上述證據的真實性予以認可。經查，該證據顯示，案涉房屋於2021年12月1日產權登記發生變更，登記型別為更正登記，所有權人為趙某斌、趙某霖、劉先生、趙某坤、趙某嶽，共有方式為共同共有。

裁判結果

一、確認趙某斌與趙某坤、趙某霖、趙某嶽之間借名買房合同有效；二、駁回趙某斌的其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點在於趙某斌的要求過戶訴訟請求能否成立。

依法成立的合同對當事人具有法律拘束力，雙方均應按照合同依約履行自身義務。在本案借名買房合同關係有效的情況下，趙某坤、趙某嶽、趙某霖應當依據合同履行自身義務。趙某斌作為房屋借名人，要求出名人將房屋所有權過戶至其名下的訴訟請求，具有合同依據。但如之前判決所述，審理中案涉房屋尚未轉移登記至趙某坤、趙某嶽、趙某霖名下，趙某斌徑行要求上述三人辦理轉移登記的訴訟請求缺乏可予支援的前提。法院對其訴訟請求不予支援處理正確。

關於趙某斌主張的依前案民事調解書可發生物權變動效力的上訴理由，因前述調解書的內容系確定當事人之間負有特定的履行義務，仍屬於債權給付範疇，不能直接發生物權變動的法律效果。因此，趙某斌的此項理由，缺乏事實和法律依據，法院不予採信。

同時，案涉房屋的所有權登記判決作出後發生了變化，但變更後的所有權人中除本案當事人外，另有本案的案外人劉先生，且共有方式為共同共有而非按份共有。在此情況下，無法單獨對其份額進行轉移登記。另經審查，劉先生在審理中原系本案當事人，後經趙某斌申請撤銷了對其的起訴。鑑於此，在共同共有權人未作為本案當事人參加訴訟的情況下，趙某斌要求趙某坤、趙某嶽、趙某霖辦理轉移登記的訴訟請求，已涉及案外人利益，法院於本案中難以支援，趙某斌可就此另行主張。