“買賣不破租賃”是否適用於有抵押的房屋

視具體情況而定。如果抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響，那麼是適用的。如果抵押權設立後抵押財產出租的，該租賃關係不得對抗已登記的抵押權，那麼買賣不破租賃是不適用的。
《中華人民共和國民法典》第四百零五條抵押權設立前，抵押財產已經出租並轉移佔有的，原租賃關係不受該抵押權的影響。