家庭共有房產能否查封

[案情]

異議人顧某(顧某某之女)

申請執行人南通某工貿有限公司

被執行人顧某某

異議人顧某與顧某某系父女關係。顧某某因犯詐騙罪於1980年至1992年期間在南通市新生織布廠服刑;其女顧某於1989年1月10日向南通市港閘區蘆涇鄉人民政府(鄉鎮合併後併入永興街道辦事處)提出申請，要求在原宅基地範圍內翻建一底兩層的樓房一幢，家庭成員當時登記有顧某某及其妻吳某、顧某及其丈夫、女兒等五人;1990年1月13日，蘆涇鄉人民政府批准了顧某的建房報告，當年該房建成;1993年，鄉村對農村房屋重新核實、丈量宅基地，併發放產權證，顧某某當時在房產所有權登記申請書上簽名，並領取了以顧某某為所有人的產權證。1995年，顧某認為產權登記有誤，讓母親吳某到三牌樓村村委會要求更正，找到村主任、會計後，村裏也認為登記錯誤，將房屋產權證所有人改為顧某，但未在鄉政府的產權登記底冊上更改。2006年南通某工貿公司為與顧某某買賣合同糾紛起訴顧某某並向本院申請財產保全，法院於2006年10月31日裁定查封了顧某某名下位於南通市港閘區永興街道的房產。在執行過程中，因顧某某無力一次性償還債務，其與申請人某工貿公司協商，訂立了分期還款協議，顧某某同意如該房屋拆遷，則以房屋的拆遷款優先償還所欠債務。2007年7月7日，顧某某、顧某與南通市永興房屋拆遷有限公司簽訂了房屋拆遷補償安置協議，後因顧某某未能按期履行還款協議，法院於2007年9月13日凍結了顧某某名下的拆遷款212867.13元。2008年1月21日顧某向法院提出執行異議稱：其於1989年1月10日向南通市港閘區蘆涇鄉人民政府申請在老園宅基地範圍內翻建一底兩層的樓房一幢，於1990年1月13日得到蘆涇鄉人民政府批准，隨後由其籌集資金建成樓房。期間，其父顧某某因犯詐騙罪一直在南通市新生織布廠服刑，根本沒有投入。雖然1993年因其本人不在家，顧某某領取了所有人為顧某某的產權證。但其已於1995年讓母親吳某到三牌樓村村委會，找到村主任已經將其持有的產權證上的所有人改為顧某，故該房屋產權應為顧某所擁有。法院因顧某某欠款案查封了顧某所有的房產侵犯了其合法權益，屬錯誤查封，請求法院予以解除。

某工貿公司辯稱：窯墩壩村的房產一直登記在顧某某名下，應為顧某某合法所有;且在執行過程中，雙方訂立了分期還款協議，顧某某自願將該房屋作擔保，同意以房屋拆遷款優先償還所欠其債務，法院查封措施合法有效，請求駁回顧某的異議。

顧某某辯稱：1980年至1992年期間本人一直在監獄服刑，窯墩壩村的房產確實不是其所建，與某工貿公司的債務其予以認可，願意用其所有的財產償還。

[分歧]

本案在審理過程中，存在以下幾種意見：

一種意見認為，我國對房屋實行統一登記、專門機構管理的制度，房屋產權登記簿是房屋所有權歸屬和內容的根據;房屋產權證是登記機關頒發給權利人作為其享有該房屋的證明，產權證記載的事項應與產權登記簿相一致;記載不一致的，除有證據證明產權登記簿確有錯誤外，以產權登記簿為準;利害關係人認為產權登記錯誤，可向登記機構申請更正登記，登記機構不予更正，利害關係人則應當在法定期限內提起訴訟，如未起訴異議登記則失效。本案異議人顧某於1995年認為產權證名實不相符後，並未向產權登記部門提出異議，僅讓村委會在其個人所持有的產權證上作了更改，該改動對外無公示效果，更無法律效力。法院根據南通市港閘區永興街道辦事處提供的房屋產權登記底冊，確認永興街道窯墩壩村11組80號的房產屬顧某某所有，遂向永興街辦送達協助執行通知書和裁定書查封了該房產，之後又凍結了該房屋名下的拆遷款，查封程序合法、手續完備。

另一種意見認為，目前農村建房使用的宅基地屬於集體所有，不少地方由於產權登記機關不規範操作，農村房屋所有權證僅是登記的户主，並未將共有權人一併進行登記，因此不能以登記的名字來確定房屋所有權。本案訟爭房屋建造期間，顧某某在服刑，從申請到建造都是其女兒顧某負責，對地上建築顧某某沒有所有權，只是享有宅基地使用權，鄉村幹部也已經在產權證上進行了更改，應當説產權登記薄與事實不符，異議人顧某理由成立。

第三種意見，顧某申請建房時，同住人口有五人，都享有宅基地使用權，現在房屋已經拆遷，房屋、宅基地都已經轉化為拆遷利益，顧某和顧某某等人都是房屋共有人，根據最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十條“人民法院對可以分割處分的房屋應當在執行標的額的範圍內分割查封，不可分割的房屋可以整體查封”之規定，顧某某與其女等人均是房屋的共有人，因房屋不可分割，故可以整體查封。因此應當駁回申請人的異議。

[評析]：

正確本案處理的關鍵在於對被執行人是否對訟爭房產享有共有份額作出認定，進而據此判斷執行法院採取查封措施是否適當。

物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。公信力是指登記的不動產物權的權利人在法律上推定為真正的權利人，即使事實上他不是真正的權利人。這種權利的推定的意義之一在於維護登記制度的公信力，以保護信賴登記薄登記內容的交易人的利益，這即不動產物權歸屬的證據。權利推定的另一重要意義在於，此種登記是確定不動產物權歸屬的證據。不動產登記薄上記載的權利人，就是法律上承認的權利人，該權利人可以依法行使不動產物權。但這種效力只是法律上的推定，並不是真正的不可推翻。如果有人對登記事項提出異議的，就應當由提出異議的一方提出證據來證明其主張。如果異議一方提出了足以證明真正的權利狀況與不動產登記薄記載不一致的證據，人民法院就可以直接採納其證明，確認取權利，推翻不動產登記薄上的記載。如果提出的證據不足以證明真正的權利狀況與不動產登記薄上的記載不一致的，人民法院應當按照產權登記薄的記載來認定產權歸屬，維護不動產登記薄的效力。

南通市港閘區的農村房屋的登記機關是港閘區政府，鄉村僅是協助區政府核實產權狀況，當發現產權證與實際情況不符合時應當逐級向區政府提出，除在產權證上更改外，還應在登記薄上繼續更改，如果未更改以登記薄為準。從形式上看產權證應當是顧某某的房產。但顧某提供的證據證明了當時申請建房的人口狀況，整個建房期間顧某某在服刑，因此其不能擁有房屋產權，至少不能認定擁有完全產權。但房屋拆遷時顧某某享有宅基地，其因拆遷已經轉化為拆遷利益，包括拆遷補償款和房屋安置權，因此，顧某某與顧某是房屋的共有權人，對共有房產法院有權查封。由於法院查封的是被執行人與他人的共有財產，那麼執行實踐中法院如何處分被執行人的共有財產呢?筆者認為應對屬於共同財產的價款進行強制析產，以確定被執行人可供執行的財產份額，此為司法程序介入後的必然結果，另一方必須配合。當然為了確保財產分割的公平、公正，執行法院應在分割過程中充分兼顧被執行人及其他家屬的生存權，必須結合當地的實際生活水平、基本房價、人均最低居住面積標準並綜合考慮各方在變現房產中的份額等因素確定變現所得價款中用於償債的比例。

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