簽約主體僵局破解 【房屋拆遷糾紛】公房承租人死亡

案情簡介

原告諸大與被告諸二為兄弟關係，原告李某為諸大之妻，原告諸莉為二人生育之女。被告楊某為諸二之妻，被告諸蓓為二人生育之女。

係爭房產為承租公房，由諸氏兄弟之父單位分配而來，二人之母吳某為係爭房產承租人。吳某攜原告與被告等人共同居住於此，2001年8月吳某死亡，後係爭房屋由三被告居住。原、被告户籍因報出生、插隊回滬、婚姻關係、知青政策等原因均落户於係爭房屋處。

2010年8月，係爭房產遇動遷。此後，原、被告就該房承租人變更及動遷安置等事宜爭執不休。2010年10月，案外人物業公司指定諸二為係爭房屋承租人。諸二與動遷公司簽訂了《上海市城市居住房屋拆遷補償安置協議》（適用貨幣補償），確定：係爭房屋拆遷安置人口、託底保障人口均為六人，貨幣補償款、託底保障補貼、拆遷時差補貼、最低補償單價補貼、簽約速遷獎、簽約搬遷配合獎、市政工程拆遷配合獎、無搭建或搭建補貼等共計160餘萬元。

諸二訂購兩處房源，一處為楊浦區房源，總價90餘萬元，確定購買人為被告諸二一家三人；一處為閔行區房源，總價50餘萬元，確定購房人為原告諸大一家三人。動遷款與兩套房屋差價餘款9萬餘元由諸二持有。

法院認為，公有房屋租賃權是居住權利的體現，承租人是所有符合共同居住條件人員的代表，承租人、同住人對公房享有同等居住使用權。因公房拆遷所得的補償款、房屋或其他權益，是承租人及同住人依法獲得的補償與安置，是其居住權形式上的轉化，由相關人員同等享受。

訴訟過程中，原告與被告對物業指定諸二為係爭房屋承租人不持異議。房屋動遷時，本案原告與被告六人户籍均在冊，拆遷人秉持拆遷告居民書等細則規定，認定係爭房屋拆遷安置人口、保障託底人口為原、被告六人。並且，三被告實際居住於係爭房屋處。吳某死亡後，三原告雖未實際居住於係爭房產，但在外借房居住，現未有證據顯示三原告在他處另有福利性房屋。因此，本案原告與被告六人同屬被安置人，同等享有房屋拆遷所得的各類補償。慮及三被告多年來的實際居住情形，以及其三人尤其是諸二對係爭房屋盡到維護等義務，對房屋貢獻較多，故可適當多得補償份額。此外，搬家補助、設備遷移及速遷搬遷等獎項，原則上歸實際居住確需搬離人所有。搬拆遷所得大部分錢款實際已用於購買定購房屋，因此法院結合三原告訴稱意見，綜合補償款組成及性質、定購房屋情形、各方當事人生活現狀等，兼顧公平酌定三原告應得安置。訂房確認單上明確的閔行區房屋尚未交付，法院無法再本案中徑行確定該房物權，但房屋相關權利義務應當由三原告享有並承擔。該房購入價值與三原告應得補償的差額，由三被告共同支付。

辦案思路及心得

1、承租人死亡後，由於家庭內部無法協商推選新承租人，造成與動遷公司的簽約主體不明晰，遲遲無法達成協議，如何破解此僵局？根據《關於公有居住房屋變更、分列租賃户名的若干規定》（滬房管法 〔2009〕396號）規定，承租人死亡，其生前在本處有本市常住户口的共同居住人協商一致要求變更租賃户名的，共同居住人的實際居住生活的時間以承租人死亡時間為節點；“共同居住人”，是指公房的承租人死亡或者變更租賃關係時，在該承租房屋處實際居住生活連續一年以上而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。但承租人、共同居住人在本處結婚的配偶、在本處出生的子女，且在本處實際居住的，可以不受實際居住生活連續一年以上以及他處住房條件的限制。

本規定所稱的“其他住房”，是指福利性質取得的房屋，包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出資的福利房，用單位補貼房款的一半以上所購買的商品房，公房被拆遷後所得的安置房（包括自己少部分出資的產權安置房），以及按公房出售政策購買的產權房等。“居住困難”，是指以本市當年度公佈的申請廉租住房面積標準核定，低於該標準的為居住困難。

承租人死亡或户口遷離本市，在本處有本市常住户口的共同居住人協商不一致的，按下列順序確定承租人：

a.原承租人的配偶；

b.原承租人的子女（按他處住房情況，本處居住時間長短）；

c.原承租人的父母；

d.其他人（按他處住房情況，本處居住時間長短）。

本案中，諸大和諸二一家都是同住人，但是實際居住人是諸二一家，根據本處居住時間長短可以由物業指定諸二為承租人。

2、動遷款的分割不是搞平均主義，而是需要考慮房屋來源、對於房屋的貢獻及實際居住狀況等考慮分割的具體比例。

本案中承租人與同住人同屬被安置人，同等享有房屋拆遷所得的各類補償。考慮到係爭房產由承租人一家三口多年來的實際居住，三人對係爭房屋盡到維護等義務，對房屋貢獻較多，故可適當多得補償份額。

另外，根據上海高院的司法解釋，實踐中搬家補助、設備遷移及搬遷等獎項，原則上歸實際居住確需搬離人所有。

裁判結果

法院判決：諸二、楊某及諸蓓應於判決生效之日起十日內支付諸大、李某及諸莉係爭房屋拆遷補償款人民幣15萬元。

法院的判決考慮了雙方的居住，兼顧了各方利益，依法判決，較為公正。