根據買賣不破租賃分期房租是合法的嗎？

一、根據買賣不破租賃分期房租是合法的嗎?

根據買賣不破租賃的規定可以分期支付房租，承租人向出租人繳納定金或抵押金費用，出租人並未移交於買受人，買受人與承租人因租賃合同期滿或者雙方協商解除或者終止租賃合同，已支付的定金或抵押金向誰主張?

根據債的相對性，該筆費用理應向出租人主張。而且，定金或抵押金的簽收人理應是出租人，考慮到證據的直接針對性，也應是出租人承擔還款義務。房屋產權雖轉移，但並非意味着租金轉交，若主張買受人承擔返還義務，證據不足。

二、買賣不破租賃的例外有哪些?

根據法律的規定，在下列情況下對買賣不破租賃原因有所限制：

1、動產租賃的限制適用

從買賣不破租賃原則產生的歷史條件及各國立法規定來看，該原則應當不適用於動產租賃。

2、在不動產抵押權之上設定的租賃關係的限制適用

最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。”即在抵押權之上設定的租賃關係限制適用該原則。

3、在人民法院查封的不動產之上設定的租賃關係的限制適用

查封是指人民法院執行人員將作為執行對象的財產加貼封條予以封存，禁止被執行人轉移或處分的措施，體現了國家公權對私權的干預和救濟。其本質上是一種公法行為。查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權，不動產被查封后，其所有人或使用權人喪失了對不動產的處分權。因此，被查封的財產，債務人或其他人擅自處分的，該處分行為無效。最高人民法院經他字第8號覆函明確指出，執行債務人擅自處分被查封的房產的行為無效。從另一方面來説，查封的目的就是為了實現債權，承租人明知租賃物有可能被變賣，卻仍然與出租人訂立租賃合同，由此帶來的風險只能由他自己承受。

4、破產財產處理過程中的限制適用

破產企業的房屋建築作為破產財產，必然要進行拍賣或變賣，所有權肯定會發生變化;以出讓或轉讓方式取得的土地使用權也屬於破產財產，其權屬同樣會發生變化。在破產案件中，對於破產企業以其所有的房屋建築物或者土地對外簽訂的租賃合同在破產宣告時尚未履行完畢的，在破產財產處理過程中，一般應限制適用“買賣不破租賃”原則。

租賃關係在確定之前，若是雙方協商可以分期支付租金的，此時也可以簽署租賃合同，此後承租人使用租賃物的權利也會受到買賣不破租賃規定規定保護。對於那些已經簽署了租賃合同，但是卻不能依法繳納租金的，此時就只能與對方協商。