農民是不是真的賺了？ 開發商“高價”徵地的背後你瞭解嗎

一般來講，徵收的主體是縣級以上人民政府，徵收性質屬於公共利益徵收。但有時候，會出現另一種徵收情況，即商業徵收，開發商來徵地。相較於前一種徵收，開發商給出的補償往往高得多。爲什麼開發商願意出高價徵地?有誰考慮過這個問題?到底是農戶賺了，還是開發商賺了?

有的農戶樂得領一大筆錢，進城生活，做點小生意。但也有的農戶不願意徵地，擔心沒有土地以後，生活沒有穩定保障。也有農民擔心，開發商徵地合法嗎?可以不同意徵地嗎?

土地徵收，開發商開價20萬一畝，爲啥農民不願騰地?

劉先生家住河北某地農村，家有4畝耕地，一直耕種了幾十年，生活來源不僅僅主要靠這幾畝土地的收益，土地用來種植果樹，一年一畝地還能創收上萬元。

最近，村裏搞開發，村委告知土地要被徵收用作他用。緊接着開發商的人員就進村一戶一戶給村民談補償的事宜，並要求跟他們籤協議。補償給得不低啊，一畝良地給了20萬，很多人都覺得滿意趕緊簽了字去拿錢。

但是劉先生稍有猶豫，他考慮的不是眼前利益。“錢領了是不少，可是祖輩相傳的土地可就沒有了，讓子孫後代將來吃啥喝啥啊?這不是敗家子嗎?”

劉先生自己也算了一筆賬。現在發展這麼快，物價年年漲，20萬又能花幾年?買房?縣城一套房也不止20萬。做生意?現在生意可不好做，關門倒閉的不少。存銀行，利息也沒幾個。還不如有一塊土地，種點糧食，收多收少，總有口飯吃。“現在地裏搞點經濟作物，收入也不錯，徵地後，可就沒這個事了。”

要錢還是要地?農民朋友各有各的看法。不過我們首先忽略了兩個重要的問題：開發商徵地的合法性，以及看似高額的土地補償，對於是農戶將來生活的影響究竟有多大?

一、開發商能否成爲徵收主體?

開發商有權利來徵收農村的土地嗎?徵收補償協議到底跟誰籤是合法的?帶着這些問題我們往下看。

集體土地到底是誰來徵收呢?也就是徵收主體。我國《土地管理法實施條例》第二十五條第一款、第三款：徵收土地方案經依法批准後，由被徵收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，並將批准徵地機關、批准文號、徵收土地的用途、範圍、面積以及徵地補償標準、農業人員安置辦法和辦理徵地補償的期限等，在被徵收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批准的徵收土地方案，會同有關部門擬訂徵地補償、安置方案，在被徵收土地所在地的鄉(鎮)、村予以公告，聽取被徵收土地的農村集體經濟組織和農民的意見。徵地補償、安置方案報市、縣人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批准徵收土地的人民政府裁決。徵地補償、安置爭議不影響徵收土地方案的實施。

徵收土地的各項費用應當自徵地補償、安置方案批准之日起3個月內全額支付。

《國有土地上房屋拆遷與補償條例》第四條規定，市、縣級人民政府負責本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府確定的房屋徵收部門(以下稱房屋徵收部門)組織實施本行政區域的房屋徵收與補償工作。

市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規定和本級人民政府規定的職責分工，互相配合，保障房屋徵收與補償工作的順利進行。

從上面的法條得知，開發商不可能成爲徵收土地的主體，甚至連村委會也無權自主進行土地徵收，徵收土地至少是縣一級行政主體單位開展實施。

二、開發商能否與農戶簽訂補償協議呢?簽訂的補償協議是否具有法律效力?

雖然開發商不能成爲徵收土地的主體，但是現實中的確普遍存在開發商直接與村民簽訂徵收補償協議的情況。

如前所述，劉先生家所在地就是開發商直接進村跟村民協商徵地補償事宜，就連村委會也沒有參與。要說開發商跟村民簽訂徵收補償協議有合法的情況，也有不合法的情況。

合法的情況是，開發商與村民簽訂補償協議前得到了徵收主體(通常是國土資源部門)的授權，並會同地方政府、村委會主導參與徵收各項工作。這樣簽訂的補償協議是合法的，補償標準是根據政策法規確定的。

而另一種，就是劉先生家遇到的情況，沒有看到或者被通知了解任何徵收土地相關公告、通知，在政府沒有任何徵地規劃前提下開發商直接進村來找村民“買”地，給的價格十分誘人。村委會也默許這樣的情況發生。這種情況開發商就屬於違法收地。

表面上以高於國家標準的價格找村民簽訂土地補償協議，之後將得來的土地迅速找政府部門申報土地轉用相關手續，將違法收得的土地神不知鬼不覺地變成合法，進而大肆商業開發。

那個時候，這塊地的價值就被開發商炒高了。原來的農戶不僅得不到這塊土地的收益(比如變成熱門區塊後，農產品更好販賣，做小生意獲益更多)，而且你還得轉過來買開發商的高價房，把錢吐回去。

開發商開出的20萬一畝的土地徵收價格，的確是很誘人，但是這協議可真不能隨意簽訂。劉先生的考慮並非毫無道理。

愛土律師提請廣大農民朋友，天上不會無故掉餡餅，開發商能給高補償，很可能說明您所在的這塊地不久後將是經濟開發建設的重點區域，切不能掉進開發商違法徵地的陷阱裏去，土地是農民的根，子孫後代的福，細水長流方能發家致富、源遠流長。