江蘇省物業管理條例實施細則

衣食住行是每個人都必須面臨的問題，對於想在江蘇省城市居住的居民來說，只能從物業處購買房屋，然後接受物業的公司的管理。因而業主的生命、財產安全都是由物業負責的，爲了更好的保護業主的利益，江蘇省相關部門制定了江蘇省物業管理條例實施細則。

江蘇省物業管理條例實施細則

第一章總則

第一條

爲了規範物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住和工作環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、行政法規，結合本省實際，制定本條例。

第二條

本條例適用於本省行政區域內物業的使用、維護、服務及其監督管理活動。

本條例所稱物業管理，是指業主透過選聘物業服務企業或者業主自行對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

第三條

縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵採用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關係，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關係。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合。

第四條

縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

縣級以上地方人民政府其他有關部門，按照各自職責，負責物業管理活動的有關監督管理工作。

第五條

縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當加強對街道辦事處(鄉鎮人民政府)物業管理工作人員和業主委員會成員的培訓，提高物業管理水平，所需經費列入同級人民政府財政預算。

對在物業服務中取得顯著成績或者獲得省級以上物業管理榮譽稱號的物業服務企業，縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門應當給予表彰、獎勵。

第六條

物業服務行業協會應當加強行業自律管理，規範從業行爲，促進誠信經營，加強物業服務企業從業人員培訓，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

第二章物業管理區域

第七條

物業管理區域的劃分以有利於實施物業管理爲原則，綜合考慮規劃條件、建築物規模、共用設施設備、業主人數、自然界限、社區佈局、社區建設等因素確定。

規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時，應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見。

建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖範圍，結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域。物業的配套設施設備共用的，應當劃定爲一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定爲不同的物業管理區域。

第八條

新建物業出售前，建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案，並將經備案的物業管理區域在商品房買賣合同中明示。

已劃定物業管理區域並實施物業管理但尚未向物業管理行政主管部門備案的，由物業服務企業向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門備案。

已投入使用但尚未劃分物業管理區域的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)徵求相關業主意見後確定物業管理區域。

第九條

縣(市、區)物業管理行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。

物業管理區域檔案應當載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建築物總面積、專有部分數量、業主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第三章業主、業主大會與業主委員會

第十條

房屋的所有權人爲業主。

業主應當依照法律、法規和管理規約行使權利，自覺履行法定和約定的義務。

第十一條

一個物業管理區域成立一個業主大會。

第十二條

業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會的職責。

第十三條

符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會)會議：

(一)物業管理區域內房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;

(二)物業管理區域內業主已入住戶數的比例達到百分之五十以上的。

第十四條

物業管理區域內已交付的專有部分面積超過建築物總面積百分之五十時，建設單位應當按照物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的要求，報送下列籌備首次業主大會會議所需的檔案資料：

(一)物業管理區域證明;

(二)房屋及建築物面積清冊;

第十五條

符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業主公開聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立首次業主大會籌備組。

籌備召開首次業主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第十六條

首次業主大會籌備組由業主、建設單位、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會等派員組成。籌備組中的業主成員由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生。

籌備組人數應當爲五至十一人的單數，其中業主成員應當不少於籌備組人數的百分之六十。籌備組組長由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定人員擔任。

籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)協調解決。

第十七條

首次業主大會籌備組履行下列職責：

(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

(二)擬訂管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。

第十八條

業主大會會議分爲定期會議和臨時會議。

第二十條

業主可以委託他人蔘加業主大會會議。業主委託家庭成員以外的人蔘加業主大會會議的，應當出具書面委託書，載明委託事項、委託權限及期限。

第二十一條

業主委員會由業主大會會議選舉產生。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業使用性質、無故欠交物業服務費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規和管理規約的情形且未改正的，不得擔任業主委員會委員;擔任業主委員會委員後出現上述情形的，應當按照業主大會確定的規則予以罷免。

第二十二條

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案：

(一)業主委員會備案申請書;

(二)業主委員會委員名單;

第二十三條

依法成立的業主委員會，以其選舉產生之日爲成立日期。

業主大會議事規則和管理規約自業主大會審議透過之日起生效。

第二十四條

業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第二十五條

業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可以由全體業主分攤。

第二十六條

業主大會、業主委員會應當積極配合有關主管部門，與社區居(村)民委員會相互協作，共同做好物業管理區域內與物業管理有關的社會管理工作。

第二十七條

物業管理委員會的人員組成，應當在所在物業管理區域內顯著位置公示。

第二十八條

同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元爲單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元的全體業主組成。

第二十九條

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理矛盾投訴調解、協調物業應急維修服務等社區服務機構，完善社區公共服務體系，爲業主提供基本服務。

第三十條

街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

第四章前期物業管理

第三十一條

新建住宅物業實行前期物業管理。

在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，前期物業管理由建設單位負責。建設單位應當與選聘的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同。

前期物業服務合同可以約定期限;期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第三十二條

住宅物業的建設單位，應當透過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十三條

建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，或者同時簽訂前期物業服務委託協議，對前期物業服務的內容予以約定。

第三十四條

前期物業服務費用由物業買受人按照房屋買賣合同約定的標準承擔，房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。

已竣工但尚未售出或者尚未交付物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位全額承擔。

第三十五條

集中建設的保障性住房還應當按照不低於總建築面積千分之三增加配置物業服務經營性用房，收益用於彌補物業服務費不足。

第三十六條

物業服務用房不計入分攤公用建築面積，其所有權屬於全體業主。建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當註明物業服務用房並申請登記。

物業服務用房不得買賣和抵押。

第三十七條

新建住宅物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶的分戶計量表或者終端用戶入戶端口以外的專業經營設施設備，應當符合國家技術標準和專業技術規範。

專業經營設施設備包括變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱等設施設備及相關管線。

第三十八條

前期物業服務企業應當向業主提供物業服務手冊，並可以接受建設單位的委託，協助建設單位辦理住宅物業交付的有關具體事宜。

第三十九條

建設單位應當按照國家有關規定和房屋買賣合同的約定，交付權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

第四十條

物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部分、共用設施設備進行查驗。物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共同財產的原則。

第四十一條

物業服務企業應當自物業交接後三十日內，持下列檔案向物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門辦理備案手續：

(一)前期物業服務合同;

(二)臨時管理規約;

第四十二條

物業服務企業應當將承接查驗有關的檔案、資料和記錄建立檔案，並妥善保管。

第五章物業服務

第四十三條

從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格，依法取得物業服務企業資質。

從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。

第四十四條

業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

第四十五條

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務委託給他人。

第四十六條

物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業主並在物業管理區域內顯著位置進行公示。

業主委員會經徵求業主意見，可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的，物業服務企業應當及時更換，並在物業管理區域內顯著位置進行公示。

第四十七條

物業服務企業應當按照物業服務合同中關於安全防範的約定，落實安全防範措施，做好物業管理區域內的安全防範工作。物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業主人身、財產受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第四十八條

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業所有權發生轉移時，業主應當與物業服務企業結清物業服務費用。

第四十九條

物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調節價。普通住宅的前期物業服務收費實行政府指導價，業主大會成立後，物業服務收費是否實行政府指導價由業主大會決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業主需要或者接受業主委託開展的特約服務等其他物業服務收費，實行市場調節價。具體物業服務收費標準，由當事人在物業服務合同中約定。

第五十條

物業服務收費可以採取包乾制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業服務企業應當按照規定對物業服務各項資金的收支建立臺賬，並接受業主委員會的核查。

第五十一條

物業服務收費應當明碼標價，物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置，將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。

第五十二條

物業服務企業應當定期公佈共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，並按照實際費用和物業服務合同約定的方式由全體業主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例分攤。

第五十三條

物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

物業服務企業接受專業經營單位委託代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

第五十四條

物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代徵的各類費用，不計徵營業稅和企業所得稅。

第五十五條

物業服務合同期限屆滿三個月前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定選聘或者續聘物業服務企業，將決定書面告知物業服務企業、物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)，並在物業管理區域顯著位置公告。

第五十六條

業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續。被解聘的物業服務企業在辦理交接至撤出物業管理區域前的期間內，應當維持正常的物業管理秩序，但物業服務合同另有約定的除外。

第五十七條

物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當加強對物業服務企業交接工作的監管。

第五十八條

物業管理行政主管部門應當根據物業服務企業基本狀況、履行物業服務合同、投訴處理和日常檢查等情況，建立物業服務企業及其項目負責人信用檔案，並向社會公開。

第五十九條

單體物業或者規模較小的物業，經業主或者業主大會決定，在物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)的監督指導下，業主可以對物業實施自行管理。

第六章物業的使用和維護

第六十條

業主、物業使用人對物業的使用與維護，應當遵守法律、法規、管理規約的規定及業主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權益。

第六十一條

物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得擅自改變用途。

平時開發利用人民防空工程設施，不得影響其戰時防空效能和應急避難功能。

第六十二條

物業管理區域內規劃用於停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人透過出售、附贈或者出租等方式約定。

第六十三條

佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位、車庫，由業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定使用。

第六十四條

在物業管理區域內公共、共用車庫、道路、場地停放汽車的，應當根據業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定交納汽車停放費。

第六十五條

業主大會成立前，需要佔用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當在前期物業服務合同中約定。物業服務企業應當將汽車停放費單獨列賬，所得收益的百分之七十納入住宅專項維修資金，其餘部分可以用於補貼物業服務費。

第六十六條

物業管理區域內依法配建的人民防空工程，應當按照設計檔案在實地標註。

第六十七條

物業管理區域內禁止下列行爲：

(一)擅自改變物業的規劃用途;

(二)損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構;

有前款所列行爲之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告有關主管部門，有關主管部門應當及時依法處理;業主、物業使用人對侵害自己合法權益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會對侵害業主共同利益的行爲，可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十八條

城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門，應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理，建立違法行爲投訴登記制度，並在物業管理區域內顯著位置公佈聯繫人姓名和聯繫方式，依法處理物業管理區域內的違法行爲。

第六十九條

住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的，應當經本幢或本單元房屋專有部分佔建築物總面積三分之二以上且佔總人數三分之二以上的業主同意，符合規劃、土地、建設、環境保護、消防管理等法律、法規和技術標準，並且依法辦理相關批准手續。

第七十條

業主或者物業使用人對住宅裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將住宅裝飾裝修的禁止行爲和注意事項告知業主或者物業使用人。

業主或者物業使用人拒不辦理登記、批准手續的，物業服務企業可以按照臨時管理規約或者管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業管理區域。

物業服務企業對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業主或者物業使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

第七十一條

在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責保修。保修期屆滿後，物業全體共有部分的維修責任由全體業主承擔，物業部分共有部分的維修責任由部分共有的業主承擔，物業專有部分的維修責任由該業主承擔。

第七十二條

建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修範圍，承擔物業的保修責任。

第七十三條

物業存在安全隱患、嚴重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修、養護或者採取防範措施。

物業共用部分、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。

第七十四條

住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋入住手續或者房屋所有權登記時，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。在國家規定的保修期屆滿後未出售的物業，由建設單位先行交存住宅專項維修資金。

住宅專項維修資金屬於業主所有，專項用於國家規定的保修期屆滿後物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第七十五條

住宅物業交付使用後，電梯、消防等設施設備的日常維護費用由業主承擔;其更新和改造按照相關法律、法規執行，所需資金由業主承擔，政府可以給予補貼。

第七十六條

發生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對住宅物業共用部分、共用設施設備進行應急維修、更新和改造，相關的業主不能形成法定多數意見的，物業服務企業、業主委員會或者相關業主可以提出應急處置方案，經住宅專項維修資金代管部門複覈後進行應急處置。

第七十七條

住宅專項維修資金餘額不足首期籌集金額百分之三十的，業主應當按照國家和省相關規定以及業主大會的決定，續籌住宅專項維修資金。

業主申請房地產轉移登記時，應當向房地產登記機構提供已足額交存住宅專項維修資金的相關憑證。

第七十八條

業主委員會可以向住宅專項維修資金代管部門提出申請，將不低於住宅專項維修資金百分之八十的款項轉存爲一年以上的定期存款，住宅專項維修資金代管部門應當自收到申請之日起五個工作日內予以辦理。利息計入相關業主的住宅專項維修資金分戶賬。

第七十九條

對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區，設區的市、縣(市、區)人民政府應當採取措施進行改造整治，並將改造整治規劃和年度計劃向社會公佈。舊住宅小區的範圍，由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。

舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防範、物業服務用房等配套建築及設施設備的改造建設資金，由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出，由業主承擔。

第八十條

舊住宅小區改造整治中，經有利害關係的業主同意，並經法定程序批准可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作爲舊住宅小區維護管理費用的補充資金，由業主大會監督使用。

第七章法律責任

第八十一條

違反本條例第三十七條規定，專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，造成業主損失的，應當依法承擔賠償責任。

第八十二條

違反本條例第四十條第一款規定，物業服務企業承接物業未進行查驗的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，並記入物業服務企業信用檔案。

第八十三條

違反本條例第四十一條第二款規定，物業服務企業未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第八十四條

違反本條例第四十八條第一款規定，業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以透過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第八十五條

違反本條例第五十一條第一款、第二款規定，物業服務企業未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實資訊的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款。

第八十六條

違反本條例第五十三條第二款規定，物業服務企業在接受委託代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，由縣(市、區)價格行政主管部門責令限期改正，並退還已收取的費用。

第八十七條

有下列行爲之一的，同第八十三條，處五萬元以上二十萬元以下罰款，並可以提請頒發資質證書的部門依法降低其資質等級直至吊銷資質證書。

第八十八條

違反本條例第六十二條第三款、第四款規定，建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多餘車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的，由縣(市、區)物業管理行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十九條

違反本條例第六十六條第二款規定，將平時用作停車位的人民防空工程不向全體業主開放、出租停車位的租賃期限超過三年或者將停車位出售、附贈的，由縣級以上民防行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得;逾期不改正的，處五萬元以上二十萬元以下罰款。

第九十條

違反本條例第六十七條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由縣級以上地方人民政府規劃、建設、房管、城管、公安、環保等有關行政主管部門按照各自職責依法查處。

第九十一條

縣級以上地方人民政府物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)以及其他有關主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構成犯罪的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

物業公司需要維護一定管理區域內的衛生、安全秩序，需要承擔維修責任。業主需要定期召開業主大會或者業主委員會，召開費用由建築單位承擔，召開的目的是討論涉及到衆多業主權益的事宜。