在徵收中關於補償的相關政策是如何規定的？

在徵地拆遷中，被徵收人最關注的肯定就是徵收補償了。在昌運拆遷律師接到的來自各省、市被徵收人的諮詢電話中，絕大多數被徵收人所描述的問題都與補償有關。其中包括自己能拿多少徵收補償、徵收方給的補償合不合理等等。

在這些諮詢中，幾乎所有的被徵收人都在與徵收方的補償協商中得到這樣的回覆：“國家規定就這樣”、“給你的補償比其他人的都高”、“這是政策，改不了”等等......。那麼事實真的是這樣嗎？

有不少被徵收人在聽到徵收方說國家是這麼規定的或是政策就是這樣時，往往會認爲對方說的是真的。但國家規定的補償真的是如徵收方所說的那般嗎？爲了解決這個問題，我們瞭解徵收政策就很重要了

首先是國有土地上房屋徵收的相關政策

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》中的第十九條規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。”

《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十一條規定：“被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被徵收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

也就是說，國有土地上房屋徵收有兩種補償方式：一種是貨幣補償，另一種是產權置換。

● 貨幣補償：補償金額=被徵收房屋市場價格+搬遷費+臨時安置費用+營業性房屋停產停業損失+獎勵費。被徵收房屋市場價格參照周邊類似房地產市場價。

● 產權置換：也就是安置房。根據規定，選擇產權置換的，不得降低被徵收人原有的生活水準。

相比於徵收補償的類型之外，關於徵收的數額上更值得被徵收人關注。

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二條規定：“爲了公共利益的需要，徵收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。”

也就是說，徵收的前提條件首先是因公共利益的需要，因公共利益需要，國家可以強制性徵收房屋，但是要給予被徵收人公平合理的補償。

所謂的公平補償，就是給予被徵收人的補償至少要與被徵收房屋的價值差不多。所以被徵收人只要記住，在自己的房屋是合法房屋的情況下，除非徵收方給出的徵收補償能保證自己的生活水準不下降，那麼絕對不要簽訂徵收補償協議。

其次是集體土地徵收的相關政策

於國有土地上房屋徵收不一樣，集體土地分爲兩種，一種是宅基地徵收，另一種則耕地或建設用地徵收。因此其徵收補償的計算方式也分爲兩種：一是土地的補償，二是房屋的補償。

徵收耕地或建設用地的補償費用包括土地的補償、安置補助費、地上附着物和青苗的補償費，並安排被徵地農民的社會保障費用。

徵收耕地的安置補助費，要按照需要安置的農業人口計算。

需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，爲該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。

耕地的補償費按照年產值的倍數計算，如果按照法定的統一年產值倍數計算的徵地補償安置費用保障不了被徵收人原有生活水平的，經省級部門批准應當提高倍數。

在這裏需要被徵收人注意的是：《土地管理法》中已經取消了30倍的上限，所以如果聽到徵收方說有補償上限的話，絕對不要輕信。

對於地上附着的補償一般按照市場價格補償，青苗補助費一般是按照最高一季的產值計算。如果被徵收人想要查詢的話，可在當地的國土資源部的官網上查詢。

關於房屋的補償，主要要依據《土地管理法》和《土地管理法實施條例》等法規。集體土地徵收補償方式一般可有三種，貨幣補償、產權置換以及遷建安置。

貨幣補償：房屋拆遷補償=被拆遷房屋重置成新價+宅基地區位補償價×合法宅基地面積+裝飾裝修補償+搬遷費+補助費+獎勵費。

產權置換：也就是安置房。法律規定是拆一還一，就是你的房子是180個平方，那麼給予你的安置房應當不低於180個平方。

遷建安置：通常是在有條件的情況下，可以選擇宅基地遷建安置，然後另外補償房屋的重置成新價。

《國務院辦公廳關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護羣衆合法權益的緊急通知》中提到：“徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農戶的居住問題，切實做到被徵地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。”

從以上法律規定來看，除了要確保被徵收人的原有生活水平不降低之外，還要保障被徵收人的後續生活有長遠生計，即社會保障資金繳納、失地農民工作安排等。

最後，昌運拆遷律師提醒廣大被徵收人，在遇到徵收補償不合理的時候，可先冷靜下來，及時的諮詢專業的徵收律師，讓律師幫助自己瞭解可以拿到多少的徵收補償，千萬不要輕易簽訂徵收補償協議。