怎樣判斷設有抵押的二手房

當下，二手房因爲其地理位置以及價格優勢，市場非常紅火。但是，這些二手房有很多都設有抵押。這樣一來，很多購房者在購買二手房時就要考慮一系列的問題，比如，應該怎樣判斷設有抵押的二手房。針對這個問題，本站小編整理了相關資料，馬上爲你做詳細解答。

一、怎樣判斷設有抵押的二手房

一般地說，如果購房者購買的房屋已經被抵押，則一旦出售人不能履行其以該房屋擔保的債務時，債權人有權將該房屋拍賣，並且以拍賣所得價款優先受償。這種情況就叫做抵押。而正因爲抵押，購房者如果在購房前沒有意識到該二手房上設有抵押，那麼其就不能如約獲得該房屋，最後也只能請求出售人返還房款並賠償損失。故而，應該怎麼判斷設有抵押的二手房，就顯得非常重要了。一般來說，判斷方法有兩種：

1、詢問出賣方。該二手房是否設有抵押，出賣方應該最清楚。購房者可以透過要求出賣方提供相應地房產登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設定了抵押。當然，如果出賣方刻意隱瞞，或者不清楚的話，就只能採用第二種方法。

2、到房屋登記機關查詢。購房者可以和房主到房地產管理部門查詢房產是否被抵押或被凍結，這是最有效也是最準確的方式。如果登記簿上，註明該房屋並未設定抵押、被凍結或者其他瑕疵權利的，那就可以判斷該二手房是完整的。

二、設有抵押的二手房能購買嗎，如何購買?

二手房之上設有抵押，是不是就意味着不可以購買了呢?答案是否定的。我國《擔保法》做出了明確的規定，爲設有抵押的二手房在市場上繼續流通提供瞭解決方案。那麼，應該如何購買這些設有抵押的二手房呢?

1、如果是透過按揭貸款購買的房屋，買賣設有抵押的二手房需徵得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關係後方可進行交易過戶。

2、如果是被法院等機關查封的情況，一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或透過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。房屋當初分配給承租人時，對今後的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之後單位將房屋作爲實物分配給職工。職工儘管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。

以上兩種方法是購買設有抵押的二手房的有效方法。在具體操作中，要使抵押權人同意，一般都是必須要先還清銀行貸款、房產局註銷抵押後才能辦理房產交易過戶手續。也有很多的賣房人當時沒有能力償還自己的這個貸款，希望讓買房人能替其償還，並同意這個款項爲首付款。買方替賣方償還貸款的錢，先期實質上是買方借錢給賣方的，賣方應給買方打借條。在抵押注銷後，辦理交易過戶時，這筆錢才能成爲購房的款項，需將借條換成收條。

若房產的權利存在瑕疵的話，那麼對於購房者而言就是很不利的。實踐中比較常見的就是在二手房上面設立抵押，因此實際購房的時候就需要判斷設有抵押的二手房，否則的話自身利益就有可能受到損害。