該怎樣確定商品房交付時間

現在很多人網上買東西都會問一句幾天能到，其實購買期房與網購相差無幾，都需要與對方確定交貨時間，但畢竟商品房又不同於網購，不可能幾天內到貨，那具體如何確定商品房交付時間呢，如果開發商延期交房的話要承擔的責任又有哪些呢?各位請跟隨本站小編一起在下文中進行了解。

一、如何確定商品房交付時間

商品房交付時間的認定，主要涉及到房地產開發企業應否承擔違約責任的問題。最高人民法院司法解釋明確規定，對房屋的轉移佔有，視爲房屋的交付使用。因此，人們常說的“交鑰匙”就算交付使用。

所謂房屋的交付使用，就是房地產開發企業將已建成的房屋轉移給買房戶佔有，其外在表現主要是將房屋的鑰匙交付給買房戶。但房屋的交付使用並不意味着房屋所有權的轉移。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，房地產開發企業只要在約定的期限內將房屋移轉給買房戶佔用，即“交鑰匙”，就應認定房地產開發企業按期履行了“房屋交付使用”的義務。

當然，商品房買賣合同的當事人可以對“房屋交付使用”的內容進行特別約定。如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移佔有房屋，而且同時要轉移房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。在此約定下，房地產開發企業不僅應當在合同約定的期限內向買房戶“交鑰匙”，而且還應當將房屋所有權移轉於買房戶，否則，將承擔違約責任。

房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由開發商承擔;交付使用後，即使房屋權屬證沒有辦理完畢，房屋可能的風險由購房人承擔。購房人接到書面通知書時，無正當理由拒絕接受的，自書面通知書確定的交付使用之日起，購房人承擔一切風險，當事人約定的除外。這裏的“正當理由”主要是指自然災害等不可抗力的理由;其他原因如疾病、外出等，由於買受人可以委託他人辦理交房手續，則不構成“正當理由”。

二、開發商延期交房要承擔的責任

(一)違約責任承擔方式

合同當事人一方違約，另一方可以請求違約方繼續履行、停止違約行爲、賠償損失、支付違約金、執行定金罰則及其他補救措施。商品房買賣合同示範文字第九條對開發商延期交房的違約責任按延期時間分兩種情況處理：

1、延期超過合理期限，購房者有權選擇解除合同或繼續履行合同，並可要求開發商支付違約金。實踐中，買受人要求出賣人繼續履行並支付延期違約金的較多。

2、逾期不超過一定期限(如60日或90日等)，自合同規定的交付期限的第二天起至實際交付之日止，開發商按日向買受人支付已付房款的萬分之 (一般約定萬分之二或三)的違約金，合同繼續履行。

(二)逾期違約金的確定。

依照商品房買賣合同示範文字第九條約定的違約金數額或者違約金數額計算方法予以確定，如果沒有約定，則根據法律規定判斷，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定，按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

(三)開發商辯稱違約金過高請求減少的法律適用。

開發商經常辯稱延期交房違約金過高而請求減少，因爲合同法規定，當事人以約定的違約金過高爲由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%爲標準適當減少。但是根據合同法關於意思自治原則，既然明確約定了違約的責任承擔方式，那麼任何一方違約，直接按照合同的約定執行即可，如果將違約金數額減少，則雙方當事人對違約金的約定便沒有任何意義。

對於這一點，我國的相關司法解釋規定，當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失爲基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。另外，合同法的立法本意無疑是鼓勵誠實守信、制裁違約行爲，對於惡意違約行爲，不能減輕責任。

透過上文的介紹，相信大家已經知道如何確定商品房交付時間了吧。其實很多時候購房者與開發商會在購房合同中約定交房時間，但是到了交房時間卻遲遲拿不到鑰匙的情形比比皆是，此時購房者能否選擇退房呢，如果是退房的話又該如何計算退房違約金呢?這些問題不妨問問專業的律師，也可以請律師幫忙解決因延期交房引發的糾紛。