細數Loft公寓十二宗罪 自住投資都是坑

Loft在中國興起，與十多年前的電視劇《奮鬥》有關。

男主角居住的叫“心碎烏托邦”的改裝倉庫，在中國年輕人心中紮下了“烏托邦”式的Loft夢，也代表着想象中文藝、個性、獨立、自由、DIY的生活方式。

細分市場需求，Loft的消費人羣無外乎以下幾種：（1）沒有購房資格的；（2）首付和總價預算有限的；（3）手上有30~50萬閒錢，但是存在銀行怕通貨膨脹的；（4）小型創業公司；（5）年輕人過渡性購房；（6）老年人養老房。

概而言之，也就是自住和投資兩大類。

作爲一種特殊的建築形態，Loft最初誕生於紐約SOHO區，指的是“大型的、少有遮擋的、適應性強的高挑開放空間，通常由工業、商業用途等改造成住宅用途”。

這個有點擰巴的定義，構成了現在Loft的優缺點。那些入手了Loft的買家，後來都或多或少感受到了理想與現實的差距。

現在，我們就圍繞Loft的兩大核心訴求居住體驗、投資價值來談一談它究竟隱藏了多少坑。

Loft公寓居住體驗

1、公攤佔比高，得房率低

雖然開發商宣稱買一層可以得兩層，但Loft的公攤率經常在30%~40%，相對於平層高層20%的公攤，得房率大幅降低。買一個50平米的公寓，套內面積可能只有30平，二層也不會超過15平，再去掉樓梯佔地，實用面積會進一步縮水，多半得依靠大面的鏡子來擴展空間。

2、層高不夠，空間壓抑

多數人喜歡Loft，無非就是看中它買一層頂兩層用，但那些空間寬敞、佈局疏朗的樣板間，不少都是商家用小一號傢俱做出來的視覺假象。

普通住宅的標準層高是2.8米，Loft層高一般在5米左右，“切成兩半”後，平均單層的層高普遍低於普通住宅，稍微厚一點的分隔，就足以瓜分掉二樓的站立空間，如果再加上燈具，就顯得更低了，更別說目前開發的越來越低的4.6米、4.4米層高。

在這樣的居住空間裏頻繁走動或長期坐臥，都會感覺到壓力。身高在4500px以上的人，伸個懶腰就能給吸頂燈換燈泡。

3、戶型不正，通風采光不好

大部分公寓進深都很大，採光只靠一個窗戶。

除了兩側的戶型可能會南北通透，大多數都是一側開窗的單面房，難以形成空氣對流。看着挺大的落地窗只是個擺設，開窗的面積很小。如果趕上公寓樓內沒有完備的排風管道，樓上樓下做飯的油煙都能聞得到。

二層的窗戶基本都是打不開的，想要通風只能依靠一層，受Loft層高所限，一層開窗通風，二層基本是感受不到的。

此外，Loft公寓的衛生間多爲沒有窗戶的暗衛，極爲潮溼，水汽和發黴異味久久不散，24小時不停運轉排氣扇也無濟於事。

4、鋼結構，隔音不佳

大部分Loft的隔層都是使用鋼結構搭建，隔音效果遠遠不如鋼筋水泥結構，不僅一層和二層之間易於傳聲，連門內與通道間也一清二楚。很多Loft戶型爲了空間開闊，二層的臥室採用開放式設計，私密性也會大大下降。

5、樓梯窄陡，存安全隱患

雖然說是兩層，但其實很多Loft第二層只佈置了臥室，洗手間、客廳、廚房、餐廳全都在一層。這就意味着，每天需要在樓上和樓下之間跑來跑去，先不說會不會很累，如果家裏有老人、小孩或者孕婦，危險也會大大增加。

加之Loft面積小，樓梯註定只能設計得比較窄小、陡峭，每級階梯的尺寸都會很小，上下樓梯時一不小心就可能會摔跤。

6、水電費採商用標準，生活成本高

Loft在使用功能和區位上更接近商業用地，水、電、暖氣、物業等費用都是按照商業標準收取的，單價相較於民用住宅高出好幾倍，空調、冰箱、暖氣或者地暖的使用，都會大大增加資金支出。

公寓一般不通天然氣，如果用液化氣，成本要比天然氣高很多。

7、鄰居成分複雜

Loft商住兩用的性質，註定了它的住戶成分複雜。攤上什麼樣的鄰居，就要靠運氣了。小區裏面會有很多的公司、庫房、民宿，甚至還會有不少的商店門面。來來往往的人工作、辦事、消費都有，周圍環境嘈雜，容易髒亂。

8、不能落戶，沒有學位

Loft不能用於落戶，對那些想要在大城市紮根的外地人來說，不是最合適的選擇。

Loft不能劃分學區，即使周邊有重點名校，孩子也不能就近入學。哪怕地理位置再好，交通再便捷，價格再便宜，只要不是丁克一族，就儘量不要考慮Loft。

Loft公寓投資價值

9、產權年限遠低於普通住宅且不能自動續期

普通住宅的產權是70年，到期後可以續期，而商用公寓的產權是40年到50年不等，到期後“依照法律規定辦理”，意思是到時看政府對於商業用地的規劃再來決定怎麼辦。換言之，商業公寓的未來是個未知數，很有可能不再屬於購房者。

10、難抵押，稅費高，融資和變現難度較大

商業屬性公寓很難像住宅一樣到銀行抵押貸款，這就意味着其具備高難度融資屬性。

至於變現，最大的阻撓便是高稅費。一般來說，公寓出售需要交納契稅、增值稅、土地增值稅、個人所得稅、土地出讓金等，所有稅費加起來遠高於普通住宅的出售費用。

在高昂稅費之下，買賣雙方都不願意承擔其費用，這就造成公寓在二手市場流通性幾乎處於底端位置。

11、首付高，貸款時長短，低槓桿率

槓桿率，是指資產負債表中總資產與權益資本的比率，最直觀的表現就是貸款。

住宅只需支付三成首付，剩下七成可向銀行申請貸款，最長30年還清。而公寓需要五成首付，且最多隻能貸款10年。

房產升值很大一部分來源於槓桿效應，加槓桿不僅可以獲得更多利潤，還可以稀釋負債，從而抵禦通貨膨脹。

12、政策風險大

位於朝陽和通州交界的“北京像素”，是全北京最大的商住Loft樓盤，9800套房子裏容納着三萬北漂。作爲住房緊張的產物，它一度是青年生活方式的象徵。

2017年，北京出臺了“326新政”，叫停“商改住”，嚴格限制商業住房的使用。

很快，其他一線城市也紛紛跟上，以Loft公寓爲代表的商住公寓迅速降溫。從香餑餑變成了燙手山芋，“北京像素”的開發商中弘股份也一夜間跌落神壇，負債累累。

購買提示

Loft有坑，也有優勢，它的風靡和遇冷，有時代洪流的推動，也有利益錯綜的糾葛。

投資房產從來都不是一件容易的事情，而Loft，方方面面要考慮的問題顯然更多。

出手前應當遵循一些邏輯，即地段永遠是衡量公寓價值的關鍵屬性，務求以小成本撬動大回報，不能只顧眼前的利益，不要被Loft樣板間迷惑了雙眼，更不要被天花亂墜的銷售臺詞迷了心智，房子的產權性質，周圍的配套設施及環境，房子的缺點等都需要考慮清楚。如果一時衝動稀裏糊塗入手了Loft，不要猶豫，該退則退，抓緊止損，別等入住了才開始後悔。