订立阴阳合同后卖家主张房屋合同无效怎么办？

一、订立阴阳合同后卖家主张房屋合同无效怎么办?

为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家因此而主张买卖合同无效，一般情况是看到屋价大涨。

但是《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，合同仍然有效。所以一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。

【法律依据】

《合同法》第五十六条，合同自始无效与部分有效 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

在2013年国五条出台前，房屋过户税费相对比较低，以阴阳合同的方式避税比较少，因此在2010年出台的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中也只是笼统规定因阴阳合同引起纠纷的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。2013年国五条出台后，不符合条件的需要缴纳20%的个人所得税，以阴阳合同避税的情况日渐增多，在2014年出台的《北京市高级人民法院审理房屋买卖合同纠纷案件疑难问题的会议纪要》中明确规定规避税收的价格条款无效，以以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。

采取阴阳合同避税在二手房买卖中比较常见，李松律师提醒广大欲进行二手房交易的读者，尽量不要签订阴阳合同。如果确因各种原因签订了阴阳合同，最好是对超出部分的税费由谁承担作出明确约定，以免日后产生各种纠纷。

最近二手房市场火爆，屋价波动较大，以此引起二手房纠纷也比较多。就目前的情况来看，卖方因屋价上涨较多，不履行合同的居多。李律师提醒卖方，合同一旦签订，对双方都具有约束力，作为房屋的所有权人，不能肆意的想卖就卖，不想卖退还定金就算了。《合同法》约束双方的同时也保护双方的权益。有的卖方认为不想卖双方返还定金就行了，或是赔偿买方20%的违约金就可以解除，这样的理解是片面的。一般买卖合同约定一方违约，支付另一方20%的违约金，但是有条件的，并非所有人都想有解除权。如果卖方违约，赔偿20%违约金后解除合同的解除权就在买方手中。如果卖方起诉到法院，不管最终结果如何，对不诚信的卖方来讲都有不小的损失。

1.如果买方要求继续履行，若不存在不能履行的情况，法院一般会判决继续履行，同时卖方因为违约也应承担相应的违约责任。

2.如果买方要求解除合同，同时赔偿损失。损失并不以合同约定的屋价款的20%的为限。如果买方的实际损失例如房屋升值部分超过了屋价款的20%的，最终卖方可能需要承担一大笔违约金。

如果对方坚持不进行相关的赔偿，并说明该阴阳合同属于违法行为，不承认该合同有效的话，那么双方可以向法院提起诉讼，由法院来判决该合同的哪一些内容是属于有效部分。法院如果判决该合同的赔偿内容是属于有效部分的话，那么就可以要求卖方进行相关的赔偿，如果卖方还是拒绝赔偿的话，可以申请向法院进行强制性赔偿。