民法典中预约合同的违约责任条款范本是怎样的

一、民法典中预约合同的违约责任条款范本是怎样的

《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

《买卖合同司法解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

如上文所述，《民法典》基本上延续了《买卖合同司法解释》中的表述方式，规定了预约合同为当事人之间关于在未来订立合同的协议。对于违反预约的法律后果，原本《买卖合同司法解释》设置了两条救济路径：一为请求违约方承担合同违约责任，二为解除预约合同并主张损害赔偿。《民法典》虽未明确可以解除预约合同并赔偿损失，但解除合同并主张损害赔偿应默示包含在违约方的违约责任当中，所以可以说《民法典》关于预约合同违约责任的规定延续了《买卖合同司法解释》的路径。

但是无论《民法典》还是《买卖合同司法解释》，都没有对司法实务中存在问题予以回应——违约责任的承担方式是损害赔偿还是强制缔约?赔偿范围仅是为预约合同支付的磋商成本还是包括了信赖利益?下文通过实证研究，对司法实务中预约合同违约责任形式及存在的问题予以梳理。

二、预约合同的违约责任

根据《民法典》和《买卖合同司法解释》的规定，当事人违反预约合同的，应承担相应违约责任，但如何承担违约责任是必须面对的实际问题。尤其是守约方是否有权要求法院判令继续履行?若预约合同解除的，守约方是否有权要求违约方赔偿本约履行利益等，在司法实践中存在较大争议。

经梳理，既往案例中确定的违约责任承担方式可以大致分为：强制缔约、强制履行、赔偿本约履行利益、赔偿信赖利益四类。

1.强制缔约

当事人双方签订预约合同之目的，是为了签订本约合同。因此，一方当事人违约时，较多守约方希望法院判令强制缔约，其实质为要求违约方继续履行预约合同，直至签订本约合同。

可以说，是否支持强制缔约，是预约合同违约责任最大分歧所在。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的相关规定，债务的标的不适于强制履行，属于守约方可以要求继续履行的例外情形。缔结合同并非一般金钱债务，对当事人双方配合程度要求较高，若判令强制缔约，执行难度较大，且预约合同中很可能不具备本约合同中的全部条款，大部分条款仍需要当事人双方的进一步协商，判决继续履行可能缺乏法律及事实基础。因此部分从业人士并不赞成判决继续履行。

不支持继续履行的观点也得到了一些地方性法律的支持，如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》明确规定，守约方请求法院判令强制签订房屋买卖合同的，不予支持。

2.强制履行

判令违约方强制履行，应属于预约合同违约责任中的例外情形。构成该情况的前提为，虽当事人双方签订的文件名为预约合同或者具备部分预约合同的外观要件，但实质上其已经具备了本约合同的主要内容，而应被认定为本约合同。在本约合同已经缔结的情况下，守约方有权要求违约方继续履行本约合同。

相关法律依据如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的相关规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

3.赔偿本约履行利益

本约履行利益是否可以支持，也是预约合同违约责任中较大的分歧所在，在司法裁判中，甚至存在截然相反的观点。

根据上文提及的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条的相关规定，赔偿范围似乎仅包括信赖利益损失，而不包括本约履行利益。

4.赔偿信赖利益

信赖利益赔偿是使守约方之处境回到合同(未信赖允诺)前，即赔偿所谓的消息损失(成本费用支出等)。[9]赔偿信赖利益应是预约合同违约责任的底线，但信赖利益如何计算存在一定不确定性。

在《民法典》现有规则下，预约合同违约责任承担方式的法律规定对司法实践支撑不足，未来该类型案件的裁判结果仍会存在一定的争议与不确定性。提出如下建议：

1.妥善起草预约合同

如上文所述，即使文件名为预约合同，但其实质内容为本约合同的，仍会被认定成本约合同，若存在违约行为时，违约方可能需要按照违反本约合同来承担违约责任。因此，建议在起草预约合同时，明确其合同性质，明确在未来某一时间点方才签订本约合同，避免出现可能被认定为本约合同的模糊表述或歧义条款。

2.在预约合同中明确约定违约责任

根据《民法典》第四百九十五条第二款的相关精神，预约合同中约定了违约责任的，守约方可以要求违约方按照预约合同约定承担违约责任。

违约责任的约定应该合理、具体。如违约金数额不宜过高、不宜约定守约方有权强制违约方订立正式合同等。但是，对于当事人为了磋商、订立预约合同以及准备订立本约合同所支付的成本，以及因违反预约合同造成的损失范围，则可以尽量约定清晰。

3.谨慎确定诉讼请求

预约合同的违约责任在司法实践中存在一定争议，但较多从业人士认为守约方无权要求强制缔约。若以强制缔约作为诉讼请求，并且在法官释明的情况下仍不变更的，存在诉讼请求被驳回的风险。同时，实践中，法院对预期利益损失持谨慎态度，主张本约履行利益损失，尤其是过高的本约履行利益损失，也存在不被法院支持的风险。

4.正确看待意向书、备忘录的性质

协议的性质属于预约还是本约，还是当事人订约前的磋商记录，实践中，法院往往用“形式 实质”的判断标准进行审查。《民法典》用“认购书、订购书、预定书等”的表述，意味着预约合同通常表现为但不局限于这几种形式。即便如此，也仍要审慎对待意向书、备忘录，这类文书记载内容通常为当事人合作意向或者磋商记录，其可能成为日后订约的纲领性文件，但却不具备锁定未来必然订约的作用。如果当事人的目标是锁定未来订约，则建议避免使用意向书、备忘录类文件。

民法典规定预约合同具有法律效力，其中违约条款基本分四类，为赔偿本约履行利益、强制缔约、赔偿信赖利益、强制履行，基本选择四种为违约条款后的偿还方式。因此在签订预约合同时要注意其违约条款。