解除购房合同时怎样有效避免纠纷

《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）第十四条以及最高人民法院《关于审理商品房买房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)的规定，买房人在十二种情况下有权单方面通知卖房人解除购房合同：

其中之一就是隐瞒房屋抵押的事实，即卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的，买房人有权解除合同。

《民法典》第五百三十三条  合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。