怎样计算抵押额？ 呼和浩特律师为您解答：在国家优惠政策下贷款买的房屋

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您好，我的姑姑是某国企的职工。在该国企工作的职工，可以享受国家优惠政策，即购买自己单位住屋的，由企业支付房屋首付。姑姑便购买了单位的职工住屋，单位交完首付后，姑姑就开始自己还贷，终于在十年后还清了贷款。2017年7月，姑夫田某与朋友投资注册的公司出现资金问题，为了帮姑夫渡过难关，姑姑答应将房子抵押。姑姑找到了朋友洛某，与洛某签订了抵押合同，洛某的律师吴某在核实相关材料后，告诉姑姑说只能贷给姑姑房子市值的2/3的贷款。在姑姑的追问下，吴某告诉姑姑说，姑姑的房子是在享受国家优惠政策的前提下买的，房子并不完全属于姑姑，所以只能贷这些钱款给姑姑。请问，在国家优惠政策下买房，应怎样计算抵押额？

律师答疑

享受国家优惠政策购买的房地产，主要指购买人购买的公有住屋与经济适用房。虽然这类房屋也可以进行抵押贷款，但与我们正常购买的商品房抵押还是有一定区别的。对于这类住屋抵押时抵押额的计算问题，我国《城市房地产抵押管理办法》第十二条作出了明确规定：“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。”也就是说，购买人在购买这类房屋时，享受到了国家优惠政策，其只承担了房屋的部分价款。因此将这类房屋抵押时，并不能以房屋的全部价值计算抵押额，个人只能以其可以处分和收益的比例为限。由于您的姑姑是在享受国家优惠政策的情况下购买的房屋，因此，若要将房子抵押，所得的抵押款并不完全属于您姑姑，您姑姑能够获得的抵押款只能限定在其可以处分和收益的份额范围内，也就是需要去除由该国企替职工支付的首付的那部分价款，剩下的才可以由您姑姑获得。