拆迁安置房买卖是否有效？

随着现代社会的不断发展和进步，生活质量的不断提高，人民生活越来越富裕，为了促进社会更好更快的发展，各地政府决定通过拆迁来扩大房屋面积，用来盖成高楼大厦让人民过上更好的生活，那么面临拆迁房屋，拆迁安置房买卖是否有效？下面我为大家详细介绍一下：

一、拆迁安置房及其土地的性质。

(一)土地性质。

土地根据所有权可以划分为两类，一类是国有土地，一类是集体土地。取得建筑用地使用权的方式有两种：划拨和出让。拆迁安置房的土地性质因此可以分为三大类：①国有出让土地;②国有划拨土地;③集体土地。拆迁安置房因为所处土地性质的不同而使得交易的限制条件有所不同。上市交易房屋的土地使用权性质为国有出让土地，国有划拨土地上的房地产经有批准权的人民政府批准后才能转让，批准后由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。如果是农村集体土地，按《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”根据此条法律规定，集体土地使用权原则上不允许出让、转让或者出租，因此，集体土地上的房屋不能上市交易。

(二)拆迁安置房性质。

拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

按照现行法规及政策规定，拆迁安置房主要有如下两大类：

一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。但该类安置房的转让往往受到限制，如北京、上海等城市均规定在取得所有权的5年之内不能上市交易。

另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

二、拆迁安置房买卖相关法律法规。

(一)《中华人民共和国城市城市房地产管理法》第三十八条的规定，不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;以及权属有争议的和法律法规规定禁止转让的其他情形等情形。

【解析】

由于安徽省尚未针对拆迁安置房的转让出台想要法律法规及规章，就安徽省来说，该条规定是房地产交易是否合法的主要法律依据。

(二)《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法转移的除外。”

三、拆迁安置房买卖要件分析。

针对拆迁安置房的转让，根据上述法律规定及各地出台的相关政策，主要参考以下三个要件：是否取得房地产权属证书(包括房屋所有权证及国有土地使用权证);土地性质;是否存在上市交易的时间限制。

(一)拆迁房屋权属证书。上市交易的房屋必须依法登记领取权属证书。

(二)土地性质。主要是如果拆迁安置房是建立在农村集体土地上的小产权房，则后续无法办理房屋所有权证，也就不能过户。

(三)相关政府规章或政策限制交易的房屋，尤其是对于交易期限的限制。

比如上海、北京等地的政策规定了拆迁安置房上市交易需要符合一定的时间限制。目前安徽省尚未出台此类规定，即，如果办理出房屋所有权证和国有土地使用权证的，可以随时上市交易并过户。

四、法律风险。

(一)房产证无法办理。

拆迁安置房往往房产证的办理期限较长。更为重要的是，某些类型的拆迁安置房甚至无法办理房产证。其中最为常见的就是“小产权房”，即国家不发产权证的叫“小产权房”。第一类小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二类小产权房：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三类小产权房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。如果购买以上三类小产权房，由于无法办理房产证，一旦出现纠纷，就会因为《房地产管理法》第三十八条的规定而使得房屋买卖合同无效。

(二) 安置房买卖合同的效力。

现实中常见的拆迁安置房买卖中，有三种情况：

①安置房的权利人领取了房屋权属证书。这种情况下，由于房屋两证齐全，只要地方政策没有对拆迁安置房的交易期限进行限制，那么买卖合同的效力合法有效。

②安置房的权利人没有领取房屋权属证书，但已占有该安置房，房屋权属证书需要一段时间后才能够办理。这种情况最为常见(安徽曹女士拟购买的拆迁安置房即属这种情况)。在此种情况下，《房地产管理法》第三十八条规定未取得房屋权属证书的房屋不得买卖，因此该种拆迁安置房入市交易有一定的限制，买受人购买该类房屋具有风险。风险主要体现在如房屋权属证书办不下来，以及在从签订合同到未办理产证的过程中，一旦有纠纷，合同效力可能因为违反《房地产管理法》第三十八条而归于无效。

③拆迁安置协议签订后，被拆迁人出售拆迁协议中载明的安置房，事实上被拆迁人并未实际取得该安置房。此类拆迁安置房买卖的风险最大。

(三)卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。

五、关于拆迁安置房能否进行买卖的总结。

(一)依法已经取得拆迁安置房房屋所有权证及国有土地使用权证的，只要当地没有关于拆迁安置房交易时间的限制，即可随时上市交易。

(二)依法已经取得拆迁安置房房屋所有权证及国有土地权证的，但当地有关于拆迁安置房交易时间的限制(如上海、北京)，则必须按照政策规定的交易时间限制期满方可交易。否则不能办理过户手续。至于合同效力尚有争议。

(三)如果拆迁安置房是在集体土地上建造的(小产权房)，则无法办理房屋产权证，买卖合同无效(本集体内成员可以交易)。

(四)尚未取得拆迁安置房房屋所有权证及国有土地使用权证的，后续办理出房产证和土地证后，只要符合当地政策规定的交易时间限制，可以买卖并过户。但在办理出产权证和土地证之前，一旦有纠纷，合同可能因为违反《房地产管理法》第三十八条而归于无效。

综上所述，我国对于拆迁安置房买卖是否有效这个问题有明确的解释，在我国与这方面的法律在不断地完善，通过法律来维护劳动者的权益，当然政府也不可没有条令或者相关文件就对人民的房屋进行拆迁等，以上就是对拆迁安置房买卖是否有效的解释，希望对大家有所帮助。