应当成立并有效 【房屋买卖纠纷】已履行合同主要义务的房屋买卖合同关系

案情简介

原告易杰与张某某系夫妻关系，易林系易杰的之兄，而易林又系被告王某某以前的妹夫。原告易杰于2000年将自己所有的位于达州市某某区A街B号C单元X号的房屋出售给被告，被告按照市价支付购房款3万元后，原告便将该房屋原来的购房协议、交款收据等相关手续全部交付给被告，鉴于双方原系姻亲关系，所以原告既未与被告签订书面的房屋买卖合同，也未给被告出具收到购房款的依据，被告在购买上述房屋后对该房屋进行装修，2001年6月搬进该房屋居住，至今已长达13年有余。期间，该房屋的房产证、土地使用权证的原件以及该房屋原始的购房协议和购房款收据，一直在被告的手中持有，原告对此既没有过问，也没有提出任何异议。2010年7月原告之哥易林与被告之妹王某离婚时，达县人民法院作出的（2010）达达民初字第X号民事调解书查明的内容显示：“王某之兄王某某在易林之妹易杰处购买房屋一套，房屋座落在达州市某某区A街B号C单元X号，易林并同意协助将房屋产权过户到王某某名下”。

之后，被告多次要求原告将该房屋的产权过户到自己的名下，可是原告不但不履行过户的义务，反而还在2007年以财产侵权纠纷起诉并自愿撤诉后，又于2014年再次以原、被告之间系“房屋借用关系”而并非构成了“房屋买卖关系”为由提起诉讼，要求被告停止侵害、赔偿损失并立即从该房中搬出。被告王某某在收到法院的开庭传票后，通过自己再三思考和他人的引荐，便委托了四川弘旺律师事务所副主任律师郑益明作为其诉讼代理人。

办案思路及心得

【本案争议的焦点】

1、原告方认为易杰之兄嫂易林和王某提议将上述房屋借给被告居住，原告看在亲戚的份上，便同意将上述房屋借给被告居住，故双方系房屋借用关系并非买卖关系；被告方则认为原告易杰于2000年将诉争之房出售给原告，被告不仅向原告支付了所有的购房款，而且原告也将该房原始的购房协议、交款收据以及购买该房的相关手续全部交付给了被告。更重要的是，（2010）达达民初字第X号生效的民事调解书，也进一步确定了本案诉争之房确系王某某在易杰处购买的事实，因此，双方已形成了房屋买卖合同的法律关系并非借用关系。

2、原告方认为（2010）达达民初字第X号民事调解书系案外第三人对本案诉争房屋进行了处分，违背了我国相关的法律规定，故对原告方无约束力；被告方则认为达县人民法院针对本案诉争之房确系被告王某某在原告杰易处购买的事实，依法查明并在其调解书中予以载明的做法，仅是对王某某在易杰处购买该房屋和易杰之兄易林同意协助将该房的产权过户到王某某名下这一事实予以查明而已，并非对诉争之房进行了处分。

3、原告方认为被告称其在易杰处购买本案诉争之房，于法无据，被告既未提供该房屋的买卖合同，也未提供缴纳购房款的收据，故双方并非存在房屋买卖关系；被告方则认为针对本案诉争房屋系被告在原告易杰处购买所得的事实，不仅举出了被告在购买该房屋时，原告交付给被告原始的购房协议、购房款收据，而且还举出了被告对该房屋进行装修并在该房居住至今长达13年有余，以及（2010）达达民初字第X号民事调解书和该房屋的产权证原件、原始的购房协议、购房款收据等相关证据予以充分证实，所以双方已构成了房屋买卖法律关系，并非原告所称的房屋借用关系。

【被告律师观点】

一、原告与被告双方已经形成了客观、真实、有效的房屋买卖法律关系，应受法律保护，原、被告双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方已履行了买卖合同的主要义务，根据《中华人民共和国合同法》第36条“法律、行政法规或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方的房屋买卖合同关系应当成立并有效。

二、原告易杰之兄易林与被告王某某之妹王某离婚一案的民事庭审笔录和早已生效的（2010）达达民初字第X号民事调解书所查明的事实，已进一步确定了本案诉争之房系王某某在易杰处购买的客观事实，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第75条第一款第（4）项有关“已为人民法院发生法律效力的裁判所确定的事实，当事人无需举证”之规定，被告应当对其诉争之房具有所有权。

裁判结果

本院认为，达县人民法院2010年7月作出的关于原告之哥易林与被告之妹王某离婚的（2010）达达民初字第X号民事调解书载明：“王某之兄王某某在易林之妹易杰处购买房屋一套，房屋座落在达州市某某区A街B号C单元X号，在其离婚案件审理中，王某要求易林协助将房屋产权过户到王某某名下，易林表示同意，并承诺如为此房屋发生纠纷，其一切经济损失由易林承担”，且该调解书已产生了法律效力，被告王某某对其诉争之房具有所有权。在此，依据《中华人民共和国物权法》第33条有关“因物权的权属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定，判决驳回原告的诉讼请求。