北京房产律师解析一起子女承租房屋拆迁时折算父母工龄登记老人名下子女起诉确权纠纷

原告诉称

秦某燕向本院提出诉讼请求：1、确认原告对西城区一号房屋享有产权，产权份额为65％；2、本案诉讼费由被告承担。

事实与理由：自1990年起，原告承租单位分配给原告的两间公租房（A号）。2000年，公租房拆迁，原告与拆迁人北京市R公司签订《房屋拆迁货币补偿协议》。后，未经原告同意，原告妹妹代替原告，以其母陈某洁的名义与F公司签订《购房协议书》，原告虽对此持有异议，但为改善父母居住条件，出于善意以及对亲情的付出，原告继续配合办理购买回迁安置房（即案涉房屋，西城区一号)的手续。

2004年3月，原告无奈将房屋产权登记在被告名下，但被告认可原告对该房屋享有的权利。

案涉房屋的出资情况如下：原告以原公租房的面积（建筑面积19.29平方米)以及对应的拆迁补偿款183672元直接冲抵购买回迁安置房的房款，同时原告父母亦出资206162.51元，并工龄折抵16303.84元。为保证父母的实际使用居住，原告当时自愿将房屋产权暂时登记在被告名下，鉴于案涉房屋的来源、售屋价格优惠等原因，被告认可原告对房屋享有相应的所有权，被告也从未对原告进行任何补偿。因案涉房屋是以原告公租房拆迁安置所得，故案涉房屋的屋价以低于当时购房市价（当时的购房市价约8800元/平方米）的房改成本价优惠计算，共计406138.35元，相较于按市场价购买，案涉房屋的取得系因原告的贡献而来，已享受较大优惠，且原告及原告配偶从未作出赠与的意思表示。

虽然案涉房屋登记在被告名下，但原告从未放弃其对案涉房屋享有的产权份额，且原告自始至终落户在案涉房屋（案涉房屋有且仅有原告一人的落户），现基于原告对案涉房屋来源及出资的贡献，诉请确认对案涉房屋享有产权，产权份额为65%。

被告辩称

被告秦某聪、秦某丽、秦某霞、秦某芝辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是属于被告及其妻子陈某洁的夫妻共同财产，涉案房屋登记的所有权人为秦某聪，属于秦某聪和其妻子陈某洁的夫妻共同财产，与原告无关。原、被告之间没有达成任何口头或书面协议，约定原告对涉案房屋有所有权，原告的出资不能转化为所有权。

原告作为被拆迁房屋的原承租人，所述由被告购买房屋原告不知情不是事实，由被告购买涉案房屋是原告同意且认可的，涉案房屋的所有权人为秦某聪和陈某洁。原告的出资是对被告夫妇的赠与，现在赠与已经完成，不可撤销。

法院查明

2000年5月24日，房管所与秦某燕签订的《北京市公有住宅租赁合同》载明：秦某燕系西城区A号房屋的承租人。

2000年11月拆迁。北京市R公司（甲方）与秦某燕（乙方）签订了《北京市住宅房屋拆迁货市补偿协议》，载明：乙方在拆迁范围内居住非成套正式住宅房屋2间，乙方现有户籍人口3人，分别是本人、之母、之女，甲方支付乙方拆迁补助费共计26535元。

2000年12月1日，北京F公司（甲方）与陈某洁（乙方）签订了购房协议书：甲、乙双方经协商达成如下协议，乙方选购甲方一号二居室楼房1套，建筑面积65.6平方米。乙方原被拆迁居住屋屋建筑面积按北京市房改成本价优惠售屋价计算。{公式=(成本价—标准价高限*年工龄折扣率*夫妻建公积金前工龄和)*（1+调节因素之和）*原建筑面积。

涉案房屋在北京市西城区不动产登记事务中心的档案中，存有：《房改售房买卖协议书》、《单位出售公有住屋屋价计算表》、证明等材料。2003年5月6日，北京市R公司（甲方）与秦某聪（乙方）签订了《房改售房买卖协议书》，载明：甲方同意将北京市西城区一号，建筑面积65.6平方米以成本价售给乙方，双方同意现金支付。乙方按成本价购买甲方房屋后，产权归购房者个人所有。

在《单位出售公有住屋屋价计算表》中载明，购买涉案房屋计算了40年的工龄折扣。

2004年8月2日填发的《房屋所有权证》载明：西城区一号的房屋所有权人为秦某聪。

2016年1月15日，北京F公司出具证明，载明：秦某燕2000年12月由西城区A号拆迁安置与一号，拆迁面积19.29平方米，该面积以成本价核算计入购房款。

2016年12月28日，北京市R公司出具情况说明，载明：秦某燕原住西城区A号(房屋建筑面积19.29平方米），已于2000年11月拆迁完毕。根据届时拆迁补偿补助有关规定，秦某燕应获得补偿款如下：使用权补偿183672元、补助费26535元，合计210207元。经秦某燕申请，自愿用上述“使用权补偿”款购买我单位一号贰居室1套。

2020年6月16日，北京F公司函复我院：根据2016年12月28日北京市R公司（以下简称“R公司”）出具的情况说明载明使用权补偿183672元将直接用于购买一号，同时原告的民事起诉状中也承认该笔使用权补偿款已经直接冲抵购买该回迁安置房的房款...根据我公司留存的秦某燕和陈某洁共同签署的申请书以及秦某燕本人向F公司出具的说明表明，2003年办理回迁安置房产权证时，秦某燕和陈某洁自愿申请将一号房屋的产权办理到秦某聪名下。

北京F公司函复我院时，向我院提供了秦某燕手写材料、有秦某燕和陈某洁签字的申请。其中，2003年11月4日秦某燕手写材料载明：经家庭成员协商，将一号成本价产权房办理到我父亲秦某聪名下，今后如发生任何产权纠纷，与F公司无任何关系。秦某燕和陈某洁在2003年11月4日签字的申请载明：秦某燕和陈某洁，原住西城区A号，经北京F公司拆迁安置到一号2居室一套，原拆迁协议被拆迁人为秦某燕，现申请将此套按成本价所购房屋的产权办理到秦某聪名下，今后此套房屋若发生产权纠纷等任何问题，责任自负，与北京F公司无任何关系。

另，经询，原、被告双方均认可：陈某洁与秦某聪于20世纪50年代结婚，婚后生有秦某燕、秦某丽、秦某霞、秦某芝。陈某洁于2014年3月10日死亡。

裁判结果

驳回原告秦某燕的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

物权的种类和内容，由法律规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

本案中，与售房单位签订《房改售房买卖协议书》的是秦某聪，购房时亦折算了秦某聪的工龄，后涉案房屋的产权登记至秦某聪名下。另，从秦某燕的手写材料和签字的申请可以看出，系秦某燕和陈某洁主动申请将涉案房屋的产权办理到秦某聪名下。现原告秦某燕以其为被拆迁房屋的承租人、被拆迁房屋的使用权补偿款直接冲抵了购买涉案房屋的房款、原告对涉案房屋贡献较大以及原告的户籍登记在涉案房屋等为由，主张对涉案房屋享有65％的所有权，法院着实难以支持。