能否要求支付中介费？ 中介未促成买卖合同订立

引言

中介服务合同又称“居间合同”。在房产交易市场，委托人往往通过中介公司提供的媒介服务去购买自己想要的房屋，中介公司因此收取一定的中介费作为劳动报酬。在这样的中介服务活动中存在三方：中介方、买方、卖方，中介方和房屋买卖双方同时构成中介服务法律关系。那么，问题就来了，如果中介没能让房屋买卖双方签订买卖合同，还能要求给付中介费吗？

法律规定

《民法典》第九百六十一条

中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

《民法典》第九百六十四条

中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

我国民法典中关于中介报酬请求权的成立条件，是以中介人提供订立合同的机会或者促就房屋买卖双方签订买卖合同为前提的，中介人促就买卖合同的成立，就可以按照中介服务合同约定取得报酬；如中介人没能促就买卖合同成立的，则不可以获得约定的报酬。

然而，现实当中，能否签订合同具有不确定性，有些房屋买卖合同未能最终签订，并不是中介人的原因导致。但此时，中介人已经提供了服务，可能还做了大量前期工作，如果中介人无法获得任何报酬，这对中介人是十分不公平的。因此，《民法典》也考虑到了这一情形，并对中介人提供的劳动给予了肯定，同时赋予中介人请求支付从事中介活动所支出的必要费用的权利。

下面，我们结合这个问题分享两则案例。

案例一

A先生通过一家房屋中介公司买房，中介公司为他提供了一套海淀B小区的房源，并带他去现场看了房。在中介公司的服务下，A先生和卖家与中介公司三方签订了“购房确认书”，并支付了卖家“意向金”1万元。次日，A先生的亲人就屋价及税收、过户等问题与卖家继续讨价还价，后卖家不愿将房屋出售给A先生，并退还A先生之前支付的1万元。现中介公司认为，购房确认书签订后，A先生未前来与卖家签订房屋买卖合同，致使公司无法收取相应的中介费用，遂起诉至法院要求A先生支付中介损失费7200元。

法院认为：

居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。原告对此次居间活动提供了相应的媒介服务。原告虽未促成双方签订房屋买卖合同，但毕竟为此付出了一定的劳务并支出了必要的费用。最后，法院综合原告提供居间服务的内容及考虑买卖合同最终未能签订的原因等因素，酌定被告向原告支付居间必要费用800元。

案例二

胡某委托某房屋中介出售其名下的一套房屋。在该房屋中介的介绍下，胡某与夏某达成房屋买卖合意。为此，夏某向胡某支付了购房定金。之后，胡某、夏某与该房屋中介三方签订了《购房定金协议》，约定：胡某自愿将其名下房屋卖给夏某，在订立本协议之当日，夏某给付胡某定金，其中部分作为保证金，保证金由某中介方保管；《房屋买卖合同》在十日内签订；在签订正式《房屋买卖合同》的同时，各自按房屋交易总价格的1%向某中介支付中介费。之后，胡某与夏某协商一致解除了上述《购房定金协议》，未订立《房屋买卖合同》。现该房屋中介与胡某就中介费发生争议。

案情分析：

首先，房屋中介的居间义务是否完成？居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

居间人义务主要有：

1、报告订约机会或媒介订约的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告；

2、忠实义务，居间人应当如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息；

3、提供订立合同的媒介服务；

4、为买卖双方提供办理相关过户手续、代交付房屋等服务的义务。衡量需要支付中介费的关键在于，中介方即居间人是否积极促成房屋买卖合同的成立。本案中，虽然房屋中介依据胡某的委托为其提供给了订约机会，但是胡某与夏某仅达成了定金协议，之后并未订立房屋买卖合同，该房屋中介也并未完成其为胡某、夏某订立合同及产权过户等服务，故该房屋中介并未完成其全部的媒介服务或义务。因此，该房屋中介并未促成合同的成立，按照法律规定及协议的约定，胡某、夏某无须向该房屋中介支付1%的中介费。但根据《民法典》第九百六十一条、第九百六十四条之规定，虽然该房屋中介机构并未促成合同的成立，但客观上，该房屋中介已经根据胡某的委托进行了部分委托事项，根据公平原则，胡某应当向该房屋中介支付其签订《房屋买卖合同》前进行居间活动支出的必要费用。

律师提醒

无可厚非地，中介人在房屋买卖活动中起着越来越重要的作用，中介合同也已经成为日常生活中常见的一种合同类型，如何平衡委托人和中介人的利益，既要避免发生中介服务机构乱收费的情形，也要避免出现委托人推诿而拒付中介人必要费用的状况。《民法典》让中介服务活动收费回归“服务”本质，明确只有中介人促成房屋买卖合同成立的，中介人才可以请求支付报酬，如果未促成，则中介人只能请求支付居间必要费用，不得要求支付报酬，这对买卖双方及中介人都是十分公平的。

因此，今后当事人如遇到中介人提供格式合同，约定诸如“买卖不成中介费不退”等类似条款，这本身与《民法典》的规定相悖，委托人可主张该格式条款无效，从而维护自身合法权益。

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