房产律师——买房后发现原房屋主人前夫户口未迁出能否起诉要求强制迁出

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张女士向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将周某仁、赵某豪等4人户口迁出；2.判令被告支付未履行合同义务违约金58万元；3.判令被告支付逾期迁出户口违约金（自2020年2月26日起至实际迁出之日止，以580万为基数，按每日万分之五计算），截至2020年3月12日，逾期违约金46400元）；4.本案的诉讼费等相关费用由被告承担。

事实与理由：2019年9月22日，原告与被告通过第三人签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告名下位于北京市东城区一号房屋（以下简称案涉房屋），成交价580万元。原告在购房时即了解到带户口的房屋影响房屋价值，市场的贬值率约为15%。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告在签订合同时隐瞒案涉房屋的户口数量，在原告获知案涉房屋有周某仁、周某君等共计5人的户口后，多次催告被告将上述户口迁出，并通过第三人进行了多次协商，但被告拒绝迁出。根据双方之间的买卖合同第九条第四款的约定，被告已经构成违约，应赔偿原告屋价总额10%的违约金。根据该合同第十一条的约定，被告应迁出所有户口，但被告隐瞒户口数量，存在欺诈行为。《补充协议》约定被告应在缴税预审之前将除周某君之外的全部户口迁出，逾期应按日承担房屋总价款万分之五的违约金。为维护自身权益，故原告向法院起诉，望判如所请。

被告辩称

周某仁辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1.房屋买卖合同双方主要义务均已履行完毕，原告已支付购房款，被告已交付房屋并协助办理了过户登记，在整个交易过程中被告没有过错，原告没有实质性损失；2.被告在签订房屋买卖合同时已向中介出示了户口一册，只有周某仁和孩子周某君，从常识来看一个房屋只能有一册户口，被告没有隐瞒的动机更不存在欺诈；3.原告及第三人没有尽到审明核实的义务及责任，在案发前原告及第三人均未要求被告配合去派出所核实案涉房屋内落户人的具体数目；4.被告周某仁与赵某豪已于2009年离婚，签订合同时并不知晓赵某豪及其孩子还有一册户口落在案涉房屋上，被告在得知后第一时间联系赵某豪迁出，赵某豪口头表示同意但人在国外现无法回国办理，被告一直在积极协调，但不具备迁出赵某豪及其他人户口的身份；5.被告在整个合同履行过程中没有违约行为，案涉房屋还有其他户口未迁出只能算是房屋买卖合同中的瑕疵，造成的原因不在被告，原告主张的违约金数额过高，请求法院进行调整。被告提出反诉，认为原告存在故意拖延银行发放贷款的行为构成违约，要求原告就此向被告支付违约金58万元。庭审中，被告明确表示撤回反诉，不再交纳反诉费用。

第三人述称，提供资料方应当对资料真实性负责，我方不审查资料的真实性，只审查形式，查户口需要当事人拿着户口本原件去派出所查询，我方没有能力查询，诉讼请求不涉及我方，我方配合法庭调查，听从法庭判决。

针对周某仁提出的反诉，张女士辩称不同意周某仁的诉讼请求，一是因为周某仁隐瞒户口情况，所以才和银行沟通贷款退后发放，这是张女士的自救行为，张女士没有过错，且后来与银行协商及时解决；二是发放贷款的约定主要是在补充协议中，协议中对“及时”原告认为理解为3个月是比较合理的，贷款实际发放的日期与过户日期仅过了60日，不违反合同约定。

法院查明

2019年9月22日，张女士(买受方，乙方)与周某仁(出售方，甲方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张女士购买周某仁名下位于北京市东城区一号房屋，房屋成交价款580万元（含家具家电装饰装修等款项）。该合同第九条违约责任第（四）款约定，除本合同另有约定外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如守约方同意继续履行的，甲、乙双方必须继续履行，但违约方须按房屋成交总价款的10%向守约方承担违约责任。该合同第十一条户口迁出约定，户口登记情况为1册2人，双方同意迁出所有户口。甲方迁出户口的，承诺在产权过户后730天内向房屋所在地户籍管理机关办理完成户籍迁出手续；未如期将上述户口迁出的，甲方应当按日计算向乙方支付房屋成交总价款日万分之五的逾期迁出户口违约金，直至户口迁出之日止。《补充协议》明确，案涉房屋现有户口一册两人，分别为周某仁、周某君，甲方承诺在缴税预审之前向房屋所在地的户籍管理机关将周某仁户籍迁出；周某君户口最迟于产权过户后730天内迁出。

2020年2月26日，双方完成案涉房屋的缴税过户。2020年2月28日，周某仁的户口从案涉房屋迁出。后张女士将本人及两个孩子的户口迁入。张女士发现，案涉房屋登记的户口除已知的周某君的户口外，还有案外人赵某豪（周某仁前夫）等三人的户口在册，张女士催促周某仁将上述户口迁出未果，认为周某仁故意隐瞒案涉房屋户口的真实情况构成违约，故起诉到本院。

2020年7月28日，经原告申请调取了案涉房屋的户籍信息档案材料，显示案涉房屋登记户口除张女士及其两个子女外，还有周某君，以及案外人赵某豪及其两个儿子的户口尚未迁出。

庭审中，周某仁提交其与赵某豪的离婚调解书、案涉房屋户口本复印件等证据材料，以证明其与赵某豪在2009年已经离婚，其没有迁出赵某豪等三人户口的能力，其在签订房屋买卖合同时陈述的户口人数与所持有的户口本中的人数、姓名均一致，不存在隐瞒及欺诈。张女士对证据的真实性无异议，但不认可证明目的，认为案涉房屋客观上还存在案外人赵某豪及子女三人的户口，周某仁作为房主是应该并能够及时知晓的，但未能在签订房屋买卖合同时如实告知，是存在故意隐瞒的。

裁判结果

一、被告周某仁于本判决生效后十五日内向原告张女士支付违约金；

二、驳回原告张女士的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点为：房屋出售方周某仁是否应就案涉房屋内存在案外人赵某豪及李泽廷、李梓仟三人的户口未迁出的事实承担违约责任。本案中，张女士、周某仁双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应遵守。依据双方约定，周某仁负有按合同约定的时间将与案涉房屋有关的“所有户口”迁出的义务。根据常理，该“所有户口”不仅包含合同明确载明的周某仁本人及女儿周某君二人的户口，亦包括出售时案涉房屋上存在的所有户口，即案外人赵某豪及其两个儿子三人的户口。

周某仁作为案涉房屋的所有权人，在出售案涉房屋时有义务披露户口的真实情况，即使周某仁在与赵某豪离婚及之后的一段时间内对案涉房屋仍存在前夫赵某豪及其孩子的另一册户口的事实不知情，但至迟在案涉房屋出售之时应该查明且能够查明户口的真实情况并告知买房人张女士，但周某仁未能履行相应披露义务，且在张女士发现并催促下，上述赵某豪等三人的户口仍未能迁出，周某仁就此应当承担相应的违约责任。周某仁以不存在隐瞒的主观故意为由抗辩其不应担责，于法无据，法院不予采纳。

关于违约责任的承担方式，根据我国目前户籍管理政策，户口的迁出需以本人申请并有房屋落户为前提。本人不申请迁出的，行政管理部门无权强行迁出，法院亦不能强制判决迁出。故原告要求法院判决立即将赵某豪、李泽廷、李梓仟三人户口迁出的诉讼请求，囿于当前户口管理政策，法院难以支持。由于周某仁的户口已经迁出，故亦无再次判决迁出之必要。一般来说，出卖人或其他人户口是否迁出，对买受人户口迁入并无实质影响，并不影响买房人的户口迁入、落户。本案中，张女士亦已实际将自己及孩子的户口迁入案涉房屋内。但是，房屋上有产权人之外的户口，一般会对产权人产生如下影响：房屋再次出售及售价的影响、房屋拆迁时的影响、孩子入托入学影响等。当然，该影响也非必然导致损失发生，但在当前背景下这些不利影响客观存在。故张女士据此要求周某仁支付违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，法院予以支持。需要指出的是，周某仁在支付相应违约金后，仍然不能免除其迁出“所有户口”的合同义务，周某仁应当积极与张女士协商，尽早寻求方案将全部户口迁出。

为督促户口迁出，违约金按日计算为宜，关于违约金的数额及计算标准，周某仁抗辩称张女士主张的违约金数额过高，请求法院进行调整，张女士提交的证据亦不足以证明其主张的损失，法院综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据诚信原则、公平原则对违约金数额予以酌定，确定违约金按日180元的标准计算至上述案外人赵某豪及子女三人的户口全部迁出之日止，总金额不超过合同总金额的10%即58万元。