北京房产律师靳双权——借名所购房屋经营所得收益归谁享有

原告诉称

原告张某向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告李某恬之间关于北京市顺义区1号房屋的借名买房合同有效。

事实与理由：原告与被告李某系夫妻关系，被告李某恬是被告李某亲姐姐李某颖的女儿。因原告及被告李某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅。被告李某姐姐的女儿名下没有房子，于是被告李某找到了其姐姐李某颖和其女儿李某恬商议，借用李某恬的名义购房，待原告或李某有购房资格时李某恬再协助将房屋办理过户给原告。李某颖及其女儿李某恬同意后，原告选好房屋用李某恬的身份证与开发商办理了所有的购房手续，房屋的全部购房款均是由原告及被告李某用夫妻共同财产交纳。房屋的税费及物业、供暖费一直是由原告交纳，房屋一直也是由原告掌控管理并使用。

现原告在北京市东城区人民法院起诉李某离婚纠纷一案，被告李某否认系用李某恬名义借名买房。无奈，原告起诉到贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告李某辩称：李某和张某与李某恬之间没有借名买房的事实，我方认为案由和事实理由都不正确，将李某列为被告主体有问题。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告李某恬辩称：答辩人李某恬从未与被答辩人张某签订过借名买房合同，张某所诉的房屋为答辩人所有并已办理《不动产权证书》。基于双方从未签订过被答辩人所诉的合同，其诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回被答辩人张某的诉讼请求。

本院查明

原告张某与被告李某系夫妻关系，被告李某恬系被告李某之姐李某颖之女。2011年10月15日，李某恬（买受人）与C公司（出卖人，以下简称：C公司）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称：预售合同）。出卖人：C公司，通讯地址：顺义区×镇。买受人：李某恬，双方约定由李某恬购买顺义区1号房屋（以下简称“涉诉房屋”），预测建筑面积共377.96平方米，套内建筑面积338.24平方米，总价款为人民币7600000元。

2016年2月23日，涉诉房屋取得不动产权证书，登记为李某恬单独所有。涉诉房屋分别于2016年3月26日与2016年9月18日设立抵押登记。李某恬称，涉诉房屋原不动产权证丢失。2017年12月22日，李某恬补办不动产权证书，登记为李某恬单独所有。

经查，李某原系G公司的法定代表人和股东。2015年12月11日，G公司将法定代表人由李某变更为李某颖（李某之姐），股东由李某、王某一变更为李某颖、王某一。2018年，张某向北京市西城区人民法院起诉请求确认李某与李某颖的股权转让协议无效，现该案在二审中。

另，张某与李某之间的离婚诉讼，尚在北京市东城区人民法院审理中。

原、被告双方对以下事实存在争议：

一、实际购买人及购买原因。原告主张：1.当时其与李某看好涉诉房屋有投资潜力，因其本人与李某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅；2.李某之姐李某颖名下有房，并且是离婚，不具备购房的资格；3.李某颖之女李某恬名下没有房子，于是李某找到其姐李某颖和其女儿李某恬商议，借用李某恬的名义购房，待张某或李某有购房资格时李某恬再协助将房屋办理过户给原告。被告李某恬主张：1.当时觉得这是个机会就想买这个房子；2.涉诉房屋是其从李某处借钱购买。

二、购买过程。原告主张：2011年8月份，原告陪一个香港朋友来看房，每平米两万元，原告和李某回家商量后，在开盘一小时后原告抽到一等奖，取得购房机会，当时付了十万元定金。在2013年9月份陆续交总房款的一半，每次交款开发商会开具收据，在开发商处交纳购房款、办理购房手续及后续收房都是原告办理的，李某恬根本没有去过开发商处。被告李某恬主张：涉诉房屋从签订合同到办理产权证都是其亲自办理的。

三、房款及相关税费的缴纳情况。

（一）关于涉诉房屋价款的缴纳情况。原告主张：原告支付涉诉房屋全款760万元，购房款一部分是由G公司支付，一部分是用原告的银行卡刷卡支付。被告李某恬主张：房款是先付了20万元定金，是我方向G公司借的支票支付，后又向G公司借了两笔支票，每笔都是76万元，共172万元。后又向原告和李某借款588万元，588万元是原告和李某分两次刷卡支付的。

根据原告提出的调取证据申请，本院出具调查令由原告前往C公司调取涉诉房屋购房时的转账凭证、收据、刷卡记录及交纳相关费用等手续。调取的材料表明，2011年10月5日，王某三（张某之友）向C公司转账20万元；2011年10月15日，李某通过北京银行卡向C公司转账132万元；2012年3月22日，G公司通过北京银行支票4509向C公司转账76万元，李某对该支票签章；2012年9月24日，G公司通过北京银行支票0738向C公司转账76万元，李某对该支票签章；2013年9月18日，G公司通过中信银行支票01403460向C公司转账4888350.55元，李某对该支票签章，当日，C公司出具正式收据，金额为4560000。

（二）关于涉诉房屋相关费用的缴纳情况。根据本院调取的证据表明，2013年9月18日，G公司通过中信银行支票向C公司转账4888350.55元。同日，C公司共出具五张正式收据：分别为4560000元收据，面积差价59771元收据，房屋契税229793.13元收据，房屋专项维修资金38266元收据，房屋实测出图费520.42元收据，上述五张收据的交款方式均为中信支票01403460。其中，房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均写有“张某代”。另，2013年9月17日，C公司开具购房款发票7659771元，该发票亦写有“张某代”。

对于上述调取材料，李某称：对于材料的真实性认可，房屋契税、专项维修资金是原告代李某恬办理，说明涉诉房屋的实际产权人就是李某恬。李某恬称：原告代其领取收据，且明确注明是原告代，说明其本人为实际产权人。

四、预售合同、房屋产权证、不动产登记薄的情况。

关于不动产登记薄中涉诉房屋的抵押情况。被告李某恬不动产登记薄表明，涉诉房屋曾于2016年3月26日和2016年9月18日分别设立抵押登记，于2017年10月10日和2017年10月17日分别注销抵押。根据原告提出的调取证据申请，本院出具调查令由原告前往顺义区不动产登记中心调取涉诉房屋两次抵押登记的相关情况，调查材料表明：2016年3月22日，李某恬（抵押人）与Y公司（抵押权人，以下简称：Y公司）签订《主债务及不动产抵押合同》，主债权金额为人民币1600万元，履行期限为6个月，债务人为G公司。2016年9月13日，李某恬（抵押人）与Y公司（抵押权人）签订《主债权及不动产最高额抵押合同》，最高债权金额为人民币2000万元，债权确定期间为2016年9月1日至2018年9月1日，债务人为北京盛世伟业岩土工程有限公司（以下简称：S公司）。

被告李某称：2016年3月22日不动产抵押合同的债务人是G公司，此时G公司的法定代表人为李某恬之母李某颖，李某已不是该公司的股东；另外一份抵押合同的债务人是S公司，该份合同与本案无关。被告李某恬称：两次抵押发生时，李某已不是G公司的股东，第二次抵押的债务人也不是G公司，两次抵押与李某没有关系。原告称：S公司是与李某多年有往来的公司，借款的收款方是北京S公司，李某恬没有证据证明与S公司有任何来往。

五、涉诉房屋的交接和居住使用情况。

2013年9月28日，李某代李某恬办理涉诉房屋交接手续。2015年8月6日，李某恬（出租人）与王某五（承租人）签订房屋租赁合同和补充协议，将涉诉房屋出租于王某五，租期为2015年8月5日至2018年8月4日，租金标准为每月23000元，收款人为张某。

原告主张：张某将涉诉房屋租给他人使用并由其收取租金，涉诉房屋实际由张某控制和使用。被告李某主张：房屋租赁合同证明房屋的产权人是李某恬，由李某恬管理和使用，张某收取租金是李某恬向李某还款。被告李某恬主张：房屋租赁合同系其本人在行使房屋的管理权利，房屋的租金是付给张某冲抵借款，李某恬给原告的款项共1054000元。

2018年1月31日，李某恬与王某五签订《补充协议》，双方约定:双方于2017年11月口头约定将原合同租金增至每日24000元，现租金继续按照每月23000元履行，支付方式由按季度变为按月支付，租金收款人由张某变更为李某恬。

原告主张：在本案第一次开庭后，被告李某恬找到租户曾女士要求变更租赁合同，每月少收1000元，租金每月交纳，收取账户变更到李某恬名下，间接证明在此之前与租户联系和收取房屋租金均由原告办理，被告李某恬称用租金偿还借款，现借款还未还清的情况下变更原应给付原告的租金合同，足以证明二被告主要目的是转移财产。被告李某、李某恬对原告主张不予认可。

六、关于借款问题。

关于被告李某恬是否借款买房，双方争议较大。庭审中，被告李某提交两份借款合同，分别是2013年李某借给张某之兄张某五和张某之嫂王某六用于投资移民，借款金额分别为50万美元，借款期限分别为10年和20年，月利息为0.15%。以此证明李某资金庞大，家庭成员相互借款是很正常的。另外提交李某房产资产清单，证明李某国内外房产价值过亿，借给亲人不会影响李某夫妇生活。原告对此不认可。

裁判结果

确认原告张某、被告李某与被告李某恬之间关于涉诉的北京市顺义区1号房屋的借名买房合同关系有效。

律师点评

当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。

具体在本案中，本案的争议焦点为认定借名买房还是借钱买房，即张某、李某借李某恬之名买房还是李某恬借张某、李某之钱买房。由于双方并没有借名买房的书面约定，亦没有借钱买房的书面约定，庭审中双方各执一词。因此，法院将根据双方提交的证据探究是否存在借名买房或借钱买房的口头约定。法院认为可以从以下几个方面判断：1.购房是否有合理理由及经济条件；2.购房过程；3.购房资金的来源是否合理；4.原房产证的持有情况；5.涉诉房屋的使用情况。

一、关于是否存在借钱买房的约定。

1.李某恬是否有购房的合理理由及经济条件。李某恬在购房时仅21岁，当时还是在校大学生，没有收入，其主张购房的理由是觉得这是个机会。被告主张不能因为李某恬年轻就不能买房。法院认为，现今在校大学生无论是自住还是投资买房已很普遍，但作为一个理性的经济人，在购房时要考虑自身的经济条件和承受能力，购房时李某恬没有收入，且其家庭为普通家庭，760万的购房款已远超出其家庭的承受能力，故李某恬购房非理性经济人的选择。

2.李某恬能否还原购房过程。李某恬称：买房之前和张某、张某起去看过房屋，涉诉房屋从签订合同到办理产权证都是其亲自办理的。但其无法详细描述购房过程，购买价值760万的房产，依常理来看，一般人都会记得购房经过或者有印象，但李某恬无法还原其购房过程，故不能排除其虚假陈述的合理怀疑。

3.李某恬的购房资金来源是否合理。李某恬称购房款760万元是其向G公司借款172万元，向李某、张某借款588万元。庭审中李某提交其房产清单证明其资产实力，提交两份借款合同，分别是2013年李某借给张某之兄张某五和张某之嫂王某六用于投资移民，借款金额分别为50万美元，以此证明李某、张某直系亲属之间借款几百万是十分正常的，符合常理的。

法院认为，按照当时的汇率，50万美元相当于300多万人民币，李某与张某五、王某六之间的借款均有书面借款合同，明确约定了借款金额、期限、利息、还款方式、违约责任等条款。借款300多万尚且有书面合同，现李某恬借款588万元只是口头约定，显然是违背李某的借款习惯和常理的。李某恬主张2013年的两笔借款是用于投资移民，因为投资移民的手续非常严格，所以要求有书面借款合同。对此，李某恬并未提交证据证明投资移民需要借款合同来证明资金来源，对于李某恬的抗辩法院不予采信。

4.李某恬是否持有原房产证。李某恬主张其房产证是由其亲自办理并一直持有，但后来找不到房产证，故申请挂失办理新的房产证。张某主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。法院认为，李某恬主张原房产证一直由其持有，但后来丢失，但为何丢失的房产证会在张某处，对此李某恬并未给出合理解释，不能排除李某恬没有原房产证的合理怀疑，故法院对于李某恬的主张不予采信。

5.涉诉房屋的居住使用情况。

李某于2013年9月代李某恬办理涉诉房屋交接手续。2015年8月，李某恬与王某五签订房屋租赁合同，将涉诉房屋出租于王某五。在涉诉房屋租赁期间，具体租赁事宜都是张某与王某五直接联系，房屋租金于每季度汇至张某账户。李某恬主张让张某收取房租是其向张某和李某偿还借款，已向张某还款1054000元。

法院认为，首先，2013年李某借给张某五、王某六50万美元的月利息为0.15%，借款期限分别为10年和20年。如果李某恬借款760万元还是按照月利息0.15%来看，则每年的利息为136800元。现涉诉房屋年租金为276000元，除去利息还清760万元大约需要50年，这显然是不符合常理的。其次，2018年1月，李某恬与王某五签订《补充协议》，约定以后租金直接汇至李某恬账户。李某恬主张租金汇至张某处是偿还借款，但在借款尚未还清的情况下停止向张某还款，这也是违背常理的。第三，李某恬主张已还款1054000元。涉诉房屋租赁期限为2015年8月5日至2018年8月4日，王某五向张某支付租金至2018年2月底，即第三年度的前两个季度，按照租赁合同计算房租总额应约为690000元，显然与李某恬主张的1054000元矛盾。

综上，对于李某恬主张的租金偿还借款，法院不予认可。

二、关于是否存在借名买房的约定。

1.张某、李某是否有购房的合理理由及经济条件。

张某、李某购房的原因是看好涉诉房屋有投资潜力。借名买房是因为张某与李某名下在北京均有房屋，依据北京的限购政策无法再购买住宅。

经法院核实，2011年2月15日，《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，其中第十条规定：“继续巩固限购政策成果。自本通知发布次日起，……对已拥有2套及以上住屋的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住屋的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”张某称其看房时间为2011年8月。涉诉房屋合同签订日期为2011年10日，故张某、李某确有借名买房的合理理由。

另外，2016年2月22日，李某在与王某二的短信记录中也承认是借李某恬之名买房。结合张某与李某颖的通话记录和购房合同中张某的通讯地址和电话可以进一步佐证借名买房的事实。

此外，根据李某提供的房产清单可以得知李某夫妇在国内外有多处房产，结合李某向张某五、王某六分别借款50万元等情况，表明李某夫妇确有购房的经济实力。

2.张某能否还原购房过程。张某能详细描述其从看房、抽奖、选房、交费完整过程，并且购房发票、房屋契税、房屋专项维修资金、房屋实测出图费收据均由张某代签。房屋交接是由李某代办。

3.购房资金来源是否合理。根据法院调查的材料表明，购房资金主要来源于G公司和李某。在支付购房款时，李某系G公司的法定代表人和股东。可以证明，李某夫妇完全有能力购买涉诉房屋。

4.张某是否持有原房产证。张某主张原房产证一直由其本人持有，并在庭审中提交原房产证。鉴于李某恬主张其房产证丢失并补办，未能合理解释房产证在张某处，法院结合张某从选房到购房办理相关手续等情况，认定原房产证系张某持有。

5.涉诉房屋的居住使用情况。李某恬主张涉诉房屋一直由其管理和使用，但张某与王某五的微信记录和通话记录证明涉诉房屋一直由张某管理和使用。

由此，在案证据已经可以证明张某、李某与李某恬存有借名买房的合同关系，购房主体为李某、张某夫妇。该约定系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

综上，原告的诉讼请求具有充足的事实证据，法院予以支持。