房改房的房产性质是什么？

现在很流行的是一个词是“房改房”，那么，什么是房改房呢？房改房是指在以前，很多单位都会为本单位的职工分配一些房子，但是房屋的所有权归单位所有，但是现在职工可以用成本价或标准屋价购买，此时的房屋所有权归职工所有。那么，房改房的房产性质又是什么呢？

1994年，国务院出台《国务院关于深化城镇住屋制度改革的决定》，将国有公房产权出售给职工，已购公有住屋即为房改房。房改分为三种方式，第一种是低于成本价的标准价购买，产权由个人和单位共有;第二种是以市场价购买，产权完全归个人;第三种是以成本价购买，产权也归个人。即房改房可分为部分产权的房改房(第一种)和全部产权的房改房(第二种和第三种)，前者指职工以标准价购买住屋，从而取得住屋的占有权、使用权和有限的收益权和处分权;后者则指职工以成本价购买住屋，拥有房屋的全部产权。

从法律性质上讲，部分产权的房改房实际上是代表国家行使国有资产管理权的住屋单位和购房职工间的特殊共有关系。该“共有”表现在：

1.购房者所购住屋的价值构成上包含有售房单位的出资部分，并且各自占有一定比例。详言之，部分产权的房改房的标准价是已扣除土地占用等成本因素，并采取付款方式含工龄折扣等方法后的优惠价格，故其低于成本价，更低于市场价，不再是房屋商品价值的完整体现。实际上，标准价低于成本价的部分，是作为对职工的优惠补贴而由售房单位负担的，由此就形成了售房单位和购房人对住屋的不同产权比例。(这一点在产权登记时应有记载)

2.购房者将住屋转让、出租所得收益在补交了土地使用权出让金、交纳有关税费后，由售房单位和购房者按各自产权比例分配。

3.购房者将该房进入市场交易时，售房单位享有优先购买权和承租权。但部分产权所体现的共有又不同于民法中的一般共有，而呈现出“特殊性”：首先，部分产权中的售房单位在该房屋进入市场交易前不能占有、使用和支配已出售的房屋。其次，部分产权的购房者依约定，如住满五年、付清房款等，勿须经售房单位共有人的同意即可处分该房屋。再次，部分产权中的售房单位只有在购房者将该房屋进行交易时才有权就该收益依产权比例进行分割，否则，购房者享有永久使用权和继承权，售房单位不能就其享有的产权比例进行分割。

相对部分产权而言，全部产权的法律性质简单得多。就如本文案例中原告一样，购房者以成本价购买其承租的公房后，拥有100%产权，该公有住屋就变为私有住屋，购房者系该房的所有权人并取得房屋所有权证，可以上市出售，但其在行使所有权时也要受到一定的限制。比如，按《贵州省房改房上市交易试行办法》规定，经县以上政府房改部门批准后才能上市交易，不能因此造成新的居住困难，职工出售房改房后不得以任何理由再向单位或房地产管理部门申请分配或购买住屋，不得再购买成本价的公有住屋或平价房、安居房等享受政府优惠政策的住屋和租赁公有住屋等等。

房改房的房产性质主要还是表现为特殊的共有关系，房子的地段，质量等方面都相当于公司单位提供，职工只需要花成本价来获得房屋的所有权。不过在购买时，大家还是需要注意与单位签订的相关合同是否有法律效力，办理相关的手续是否齐全等一系列问题。