關於“房地產權屬登記”的15個裁判規則

最高法院關於“房地產權屬登記”的15個裁判規則

一、不動產登記，僅僅是權利歸屬的確認和記載，本身並不直接設定物權。

裁判要旨：

我國對不動產實行國家統一登記制度，未經依法登記公示的物權，不得對抗善意第三人。

但不動產登記，僅僅是權利歸屬的確認和記載，本身並不直接設定物權;

設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的，通常只能是買賣、贈與、繼承、承包等合同行為或者合法建造等事實行為，以及人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等。

也就是說，設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的法律行為和事實行為是前因，隨之相應發生的不動產物權變動及其登記是結果。

因此，當事人之間發生不動產買賣、贈與、繼承、承包等法律關係，經不動產登記部門依法辦理相應的不動產物權變動登記後，一方當事人因反悔等原因對物權變動登記行為提出異議的，不宜在基礎民事爭議尚未解決的情況下逕行提起行政訴訟，一般應先行通過民事等途徑解決基於買賣、贈與、繼承、承包等基礎民事法律關係發生的糾紛，或者依據《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條的規定，在提起行政訴訟的同時，申請一併解決相關民事爭議，人民法院可以一併審理行政和民事爭議。

在基礎民事爭議解決、權利歸屬明確後，權利人可以持生效法律文書申請不動產登記部門依法變更錯誤的不動產物權登記。

二、不動產物權發生變更但未辦理權屬變更登記，物權登記人有權提起第三人撤銷之訴。

裁判要旨：

法院執行裁定將不動產物權執行給當事人並辦理了房屋和土地的產權變更登記手續，且土地房屋的權屬一直登記在當事人名下，當事人對該財產享有獨立請求權。

儘管當事人取得該財產的執行裁定已被撤銷，但並沒有進行權屬變更登記。

基於物權登記公示效力，當事人仍為相關房屋土地的權利人。

因此，當事人屬於有權提起獨立訴請的第三人，因而也具備提起第三人撤銷之訴的原告主體資格。

三、其他法院對經法律文書確認的不動產物權採取保全措施不能影響權利人已經取得的權利。

裁判要旨：

因人民法院的法律文書導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書生效時發生效力，是否進行不動產登記的變更，是所有權人的權利，並無法律規定該權利因未及時辦理產權登記或者變更登記而喪失。

權利人取得權利後，其他法院對涉案房屋採取保全措施並不能影響權利人已經取得的權利。

四、未經審批、變更登記轉讓國有劃撥土地使用權無效。

裁判要旨：

債務轉移合同涉及國有劃撥土地使用權轉讓的，出讓方與受讓方應當經有批准權的人民政府審批，並辦理國有劃撥土地使用權變更登記等手續。

出讓方未經有批准權的人民政府審批，且有批准權的人民政府因出讓方違法出讓國有劃撥土地行為，已經責成相關土地管理部門收回國有劃撥土地使用權的，出讓方與受讓方簽訂的債務轉移合同未經審批且無法對效力進行補正，應確認該合同無效。

五、抵押登記時間應依抵押權記載於不動產登記簿上的完成時間確定。

裁判要旨：

權利證書上記載的抵押權設定時間早於抵押登記實際完成時間的，應以抵押權實際記載於不動產登記簿上的時間作為抵押登記完成的時間，並以此為基礎來確定第三人是否知曉不動產登記權利狀況。

六、房屋登記本應判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權的實現，故應當判決確認房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

裁判要旨：

他物權包括抵押權亦可以適用善意取得制度。

但是判斷房屋抵押權是否構成善意取得，要結合善意取得的一般理論和案件實際情況具體分析。

如果房屋抵押權符合善意取得的事實構成要素，則該善意取得亦可以構成對撤銷房屋登記的阻卻事由。

抵押權因被擔保債權的成立而成立，亦因被擔保債權的消滅而消滅。

認定善意取得的核心要件是第三人屬於善意、有償取得抵押權。

房屋登記本應判決撤銷，但撤銷將影響抵押登記的效力，影響抵押權的實現，故應當判決確認房屋登記行為違法，保留房屋登記的效力。

七、登記機關僅對不動產抵押進行備案登記，未頒發土地他項權利證明書，不產生抵押權設立的法律效果。

裁判要旨：

備案登記不等同於抵押登記，僅進行備案登記的不動產抵押不能設立抵押權。

備案登記時登記機關僅在涉案土地使用證及土地登記卡上進行了記載，未向抵押權人發放他項權利證明，不能認為完成抵押登記程式。

八、經執行裁定確認的不動產物權所有人即使未經過戶登記亦可對抗無過錯的登記抵押權人。

裁判要旨：

執行裁定確認的房屋權利人，具有物權變動和強制執行效力，房屋的所有權自該裁定生效時轉移，登記權利人在明知房屋實際不屬於自己所有的情況下，又將其對外抵押擔保的行為無效，即使在接受抵押擔保過程中沒有過錯也不享有優先受償權。

九、是否頒發房屋產權證書不影響轉移登記的效力。

裁判要旨：

雖然房屋登記程式包括記載於登記簿和發證兩個程式，但只要房屋登記機構將房屋權利和其他應當記載的事項記載於登記簿，房屋登記便發生效力。

十、在建工程抵押的工程竣工後未重新辦理抵押登記的,繼續享有抵押權。

裁判要旨：

抵押權僅因抵押權的實現、抵押關係的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。

工程竣工並完成房地產初始登記後，抵押人和抵押權人未按照《城市房地產抵押管理辦法》第三十四條第二款規定重新辦理房產抵押登記，並不必然導致在建工程抵押權消滅，此種情況下，抵押延續，且具有對抗第三人的效力。

十一、在生效法律文書依然有效的情況下，不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關係，不具有原告主體資格。

裁判要旨：

生效法律文書確認不動產物權後，當事人未及時辦理產權變更登記，致使不動產登記簿顯示的權屬狀態與生效法律文書確立的權屬狀態不一致，該情形並不影響當事人依據生效法律文書對該不動產享有物權。

在生效法律文書依然有效的情況下，不動產登記簿所記載的“權利人”提起行政訴訟，與被訴行政行為不具有行政訴訟意義上的利害關係，不具有原告主體資格。