如何確定租賃權與抵押權

租賃權和抵押權分別是什麼？租賃權與抵押權要如何確定？本站小編為大家整理了租賃權與抵押權的相關法律知識，請閱讀下面的文章進行詳細的瞭解。

如何確定租賃權與抵押權

租賃權雖然為債權，但與其他債權不同。我國《合同法》第二百二十九 條規定，“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同效力。”即 租賃合同有效成立後，出租方買賣租賃物，租賃合同對租賃物的買受人繼續有 效，承租人對租賃物可以依法行使租賃權，承租人可以對抗出租方以及出租方以外的任何第三人，此即通常所說的“買賣不破租賃”原則。“買賣不破租賃”是租賃權物權化的重要表現。不動產抵押是通過不轉移不動產標的物佔 有來實現抵押物所有人對抵押物的使用、收益的目的。也就是說抵押人可以在 抵押物上享有佔有、使用、收益的權利。抵押權人支配的僅是擔保物的交換價 值，所以抵押權成立後，抵押人仍享有直接支配抵押物並使用收益的權利，也 可交給第三人使用。

抵押權區別於租賃權的特點表現在：①抵押權僅僅是價值上的優先權，而 非對物的直接支配權;②租賃權僅僅是對抵押物一定期限內轉移佔有、使用 權，而不轉移抵押物的所有權;③設立抵押權的目的在於確保主債權的實現,抵押人通過出租抵押物獲取租金受益，從而增強抵押人清償債務的能力，這對 抵押人和抵押權人都是有利的。但在處理具有租賃權和抵押權的同一不動產 時，因租賃權中承租權是具有一種自擔保功能的債權，如《合同法》第二百 二十九條規定：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效 力。第二百三十條的規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期 限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。第二百三十四條規 定承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同 租賃該房屋。可見承租權之所以區別於-?般債權，就在於承租權的物權化，集 中表現在對抗不動產所有權之買受人以及該對不動產在同等條件下的優先購買416權。承租權的這些特性基於不動產，為法律所設定，不需當事人的約定。筆者 認為，租賃權中的承租權本身即具有擔保功能。立法者之所以設定承租權的自 擔保功能，是因為與出租人相比而言，大多數承租人在經濟上處於弱勢，而且 具有流動的特性，著重保護承租人，有利於社會經濟關係的穩定，但抵押權的 實現往#又和租賃權發生衝突。例如：將已設定了抵押權的標的物出租給他 人，或者是已出租的財產設定抵押，對抵押權的實現要求拍賣或者變賣抵押物 時，原租賃合同是解除還是繼續維持，在抵押物上的這一負擔，會影響到抵押 物的拍賣或者變賣，由於法律欠完善，也為抵押權人實現抵押權設定了障礙。

(二)已出租的房屋被抵押時的處理.由於抵押人在已出租財產上為他人設定抵押權後，所有人可以繼續使用該 抵押物，這種用益關係不得對抗經拍賣取得抵押物所有權的第三人。但抵押物 的承租人享有的租賃權不因拍賣、變賣而消滅。《擔保法》第四十八條以及 《關於擔保法若干問題的解釋》第六十五條都規定了 “抵押權實現後，租賃合 同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。租賃權成立在先，抵押權設定在 後的情況下，給予租賃權對抗抵押權的效力，換言之，買受人要受到租賃合同 的約束。具體說，抵押權設定時，抵押物已經存在租賃關係，買受人自然應當 忍受這種關係存在於抵押物上的法律後果，這也符合《合同法》第二百二十 九條“買賣不破租賃”原則。可見，在出賣或拍賣房屋時，承租人在同等條 件下享有優先購買權和承租權的情況下，損失的自然是抵押權人，由於抵押權 只是一種優先受償權，而不是優先獲得抵押物的所有權利。然而，現實中常常 發生抵押人逃避債務的情形。為了在司法上便於強制執行，筆者認為，當租賃 權與抵押權在同一標的物並存時，應當注意以下幾點：

第一，強調登記制度效力。《擔保法》第四十八條“抵押人將已出租的財 產抵押”，這裡所指的“已出租”究竟是指的租賃合同成立的，還是要具備其 他要件，並不明確，這是問題關鍵。《合同法》第四十四條明確規定：依法成 立的合同，自成立時生效。法律、行政法規應當辦理批准、登記手續生效的， 依照其規定。不動產抵押權以登記為生效要件，故辦理登記抵押合同生效，成 立時間容易確定。但不動產租賃權何時具備對抗抵押權的要件，各國則有不同 規定。我國對此問題未作規定。筆者認為，對於不動產租賃權也宜採用登記對 抗主義。我國《立法法》第七十一條均規定國務院各部 委可以在自己許可權範圍內制定規章。建設部頒佈的《城市房屋租賃管理辦法》 第十三條規定：“房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同 的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政府房地產管理部門登記備案。”也 就是說，未經登記的，不能對抗後設立的抵押權，更符合法律精神，這樣，至少有三個優點：①租賃權作為債權，其成立無須向他人昭示，故不以登記為成 立要件，但立法承認其有對抗力，則應當有相應的公示方法，否則以未公示的 權利對抗第三人，對第三人有失公允。②不動產租賃關係一般無法通過佔有的 方式來判斷，所以以登記來確定租賃關係較為合理。③同時以登記作為對抗要 件可以準確記載租賃權產生對抗力的時間，避免抵押人與承租人合謀前置租賃 關係時間。所以《擔保法》第四十八條“已出租”應視為不動產租賃合同巳 辦理登記，如果未辦理登記，應不能對抗巳登記的抵押合同。

第二，抵押權人尋求司法救濟。我國法律將租賃權列入物權範疇，承認其 對抗力。《合同法》第二十九條、第二百三十條規定，承租人對承租在前 的不動產有買賣不破租賃及優先購買權，及最髙人民法院《關於貫徹執行 〈民法通則〉若干問題的意見(試行)》第一百一十八條規定：出租人出賣出 租房屋，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權。 未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告房屋買賣無效。《擔保 法》第四十八條規定：抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人， 原租賃合同繼續有效。這些條款都極大地保護了承租人的地位。而且《合同 法》第二十四條規定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的超過部 分無效。這樣，就同一標的物上的租賃權與抵押權而言，對抵押權在法律上保 護顯得很蒼白。如果承租人與抵押人合謀，在現今登記制度不健全的情況下， 如何保護抵押權人的利益顯得尤為重要。一般情況下，租賃物設定抵押權時,抵押權人知道或者應當知道租賃權對抵押權的影響，以及抵押物上存在租賃權 負擔的事實，並在抵押額度上有所保留，且自願接受了這一負擔，法院會依據 事實，充分考慮租賃權的存在，對抵押物的評估拍賣做出正確處理。但如果是 抵押人與承租人惡意串通，這對抵押權人將非常不利。我國《合同法》第五 十二條規定有下列情形之一，合同無效：……(二)惡意串通，損害國家、 集體或者第三人利益……。也就是說，如果抵押人為逃避債務與承租人惡意串 通行為，抵押權人可以依事實和證據，向人民法院另行起訴，要求認定租賃合 同無效。而且現代科學技術很發達，只要通過鑑定，就能確認租賃合同與抵押 合同的時間前後，從而認定承租人與抵押人是否有串通和惡意。原來的執行案 件可以中止執行。待無效合同案件結案後，再予以執行。其損失可由抵押人和 承租人共同承擔。

第三，在抵押權中引入刑罰條款。《擔保法》第四十八條規定，抵押人將 已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。該條款對 承租人進行保護，而且就算沒有告知承租人，該租賃合同也能對抗抵押合同。 但對於抵押權的卻沒有說明告知義務，有時也很難做到防範風險。為了維護正常經濟秩序，筆者認為，在登記制度未盡完善情況下，也可以完善這一條款， 對抵押權人，抵押人也應當履行告知義務，如不履行，實際上就是詐騙行為。 根據《刑法》第二百二十四條的規定：有下列情形之一，以非法佔有為目的， 在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處以三年以下 有期徒刑或者拘役，並處或者單處罰金……。抵押人把已出租不動產抵押，不 告知抵押權人，抵押人有明顯的欺詐故意，情節嚴重的，就符合刑法第二百二十 四條的主客觀要件。所以在《擔保法》第四十八條可以加人第二款：抵押人將 已出租的財產抵押的，應當將出租情況書面告知抵押權人，未履行告知義務，情 節惡劣的，可以比照刑法第二百二卜四條處理。如果對這一條款完善，防止抵押 人與承租人的惡意串通，法院在執行過程中，也減少了不必要的糾紛。

(三)已抵押的財產被出租時的處理

抵押權在被擔保的債權無法受償時，對抵押物進行折價處分(拍賣變賣) 後從其所得的價金中得到優先受償，這就是抵押權的實現。抵押人將抵押物設 立抵押之後，其抵押物的物權仍歸抵押人所有，抵押人依法享有佔用、使用、 收益、處分的權利，抵押人完全可以在抵押物抵押期間將其抵押物出租，從而 形成了抵押物上的租賃權。抵押權先於租賃權而設定，從抵押權和租賃權制度 的立法價值及其法律性質上進行解釋，經抵押財產出租的，不適用買賣不破租 賃原則，抵押權優於租賃權，雖然租賃權具有物權的屬性，仍然不能優於擔保 物權的效力，故租賃權不能影響抵押權的實現。雖然《擔保法》沒有規定， 但是在《關於擔保法若干問題的解釋》第六十六條作出規定：抵押人將已抵 押的財產出租的，抵押權實現後，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將 已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人 對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人 該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。由於有這 一條款的出現，法院在執行過程中，一般對抵押物以無負擔的方式予以拍賣，清 償其所擔保的債權。而且由於這一條款的出現，在執行過程中，糾紛也很少。